结合我国地产政策演进脉络以及德国、新加坡房地产业发展模式，我们认为，未来我国房地产行业将更多回归居住属性，核心是推动租售并举，关键环节在于增加保障租赁住房供给，主要的措施包括加速筹建和盘活存量资产，盘活存量资产或发挥更大作用。此外，央国企在住房供给方面可能扮演更重要的角色。

本轮商品房收储可能拉动 6250 亿元投放于存量房地产市场。本轮商品房收储将由央行提供 3000 亿元、利率为 1.75%的再贷款给国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等 21 家全国性银行，再由这些全国性银行向国有企业提供贷款，用于收购已建成未出售的商品房作为保障性住房。按照 3000 亿元对应的 60%的贷款本金测算，本轮收储能够拉动银行贷款 5000 亿元。国有企业自有资金方面，按照《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，以 5000 亿元的银行贷款对应计算，本轮收储则至少能拉动 1250 亿元的国企自有资本金投入。

6 月 19 日，中国人民银行行长潘功胜在第十五届陆家嘴论坛上，发表 《中国当前货币政策立场及未来货币政策框架的演进》主题演讲，强调中国坚持“支持性的”货币政策立场，通过逆周期和跨周期调节，为经济持续回升提供支持。并提出中国货币政策框架在未来的五个演进方向。

宏观经济结构性改善，制造业一枝独秀；货币投放增加但通胀难起，或在于货币流通速度和传导方式；疫后房地产市场面临新特征：（1）租房市场消费降级；（2）销售模式期房转现房；（3）交易环节损耗较大

2024 年 6 月 17 日，国家统计局公布 2024 年 1-5 月宏观投资数据。2024 年 1-5 月全国固定资产投资（不含农户）18.80 万亿元，累计同比+4.0%，增速较 1-4 月收窄 0.2 个百分点；5 月固定资产投资额（不含农户）环比-0.04%。分项来看，2024 年 1-5 月基础设施建设投资（不含电力）累计同比+5.7%，增速较 1-4 月收窄 0.3 个百分点，其中，铁路运输业投资累计同比+21.6%，增速较 1-4 月扩大 2.1 个百分点，道路运输业投资累计同比-0.9%，增速较 1-4 月收窄 1.6 个百分点。

国商品房销售金额为 35665 亿元，同比减少 27.9%，较前值提高 0.4pct；销售面积为 36642 万方，同比减少 20.3%，较前值降低 0.1pct。其中，1-5 月份住宅累计销售金额同比-30.5%，较前值变动+0.6pct。住宅累计销售面积同比-23.6%，较前值变动+0.2pct。2024 年以来，全国范围销售金额降幅显著大于面积降幅，主要是房价下行蔓延至核心城市、以价换量等现象导致销售均价有所波动。展望 2024 年下半年，在同比基数偏低的背景下，下半年销售金额、销售面积同比降幅均可能出现一定程度的收窄，但从绝对量看依然处于近年较低水平，基本面的企稳修复仍需地产政策进一步加码乃至宏观经济政策的配合。

商业地产市场规模持续扩张，2023年达到24.67万亿美元，占房地产市场比例约21.50%。2023 年，写字楼空置率达 16.90%，新开工量减少；零售业消费强劲，空置率下降；工业和物流地产空置率上涨，但核心区域需求旺盛；多户型住宅空置率上升，开工量减少；旅游业回暖，酒店入住率提升。由于联邦基金利率高企，资本化率上升，商业地产价格指数自 2022 年 7 月至 2024 年 4 月跌幅达 24.58%。整体投资方面，商业地产投资规模整体下降，投资回报率因资产价值下跌降至负数。  

5 月地产销售降幅有所收窄，商品房销售面积同比下降 20.7%， 降幅较 4 月收窄 2.1 个百分点。4 月 30 日政治局会议首提统筹研 究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，随后包括上海、广州、深圳在内的核心城市密集落地限购放松、首付比例下调等政 策优化，同时中央和地方层面包括收储、以旧换新在内的消化库 存举措密集出台，有望助力需求的进一步释放。行业资金面与投 资压力仍存，5 月行业到位资金同比下降 21.8%，开发投资额同 比下降 11.0%，降幅均较上月扩大 0.5 个百分点；后续供需两端持续的政策支持有望缓释下滑压力。

本周市场回顾。第 24 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 -0.6%。沪深 300 指数报收 3541.53，周度涨幅为0.9%；创业板指数报收 1791.36，周度涨幅为 0.6%；房地产指数（申万）报收 1954.10，周度涨幅为-1.5%。