在国家土地及金融政策收紧的背景下，房地产企业在拿地及融资环节需做更谨慎的决策。纵观整个行业，集中度日趋升高，头部房企不仅在获得土地、资金等资源方面具有显著优势，同时也主导着房地产销售市场，中腰部房企生存压力较大，数字化转型无疑成为房企提升竞争力的重要手段。另一方面，新经济浪潮的助推以及存量运营时代的到来为房地产行业的数字化转型带来崭新机遇。

从2021 年7 月开始，地产和物业板块股价走势基本一致。2021 年7 月2 日至2022 年6 月29 日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别下跌了43%和54%。我们认为这主要因为：①当地产销售不断下滑，部分房企面临生死问题时，物业公司因为与关联房企共用同一品牌，且也有一部分增长来自关联房企，短期会受到一些影响；②物业公司账面现金安全性受质疑。③民营物业公司独立发展能力尚未被认可。近期随着地产销售转暖，地产板块股价有所反弹，物业板块股价也开始有小幅反弹。2022 年6 月17 日-29 日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别上涨了11%和10%。

主要数据低迷但销售端有所企稳。上半年，行业基本面羸弱，主要指标持续走低，投资、新开工、竣工数据降幅仍在扩大。但随着疫情影响减弱、需求端政策逐渐起效，5 月份起销售数据恶化程度趋缓，这或是销售未来整体景气度好转的信号。从日频数据跟踪来看，销售回暖迹象渐显：2022 年截至6 月24 日，30 城商品房成交面积为6794 万㎡，同比-34%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-40%、-39%、-30%、-16%；样本城市中，青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。

基本面回顾：成交创历史最大降幅，企业投资意愿不足。22 年1-5 月 市场整体成交呈现集体走弱趋势，并未有显著的区域及城市能级的分 化。销售去化面临较大压力下，行业整体投资能力下降，整体土地成交 规模仅为去年同期四成，同时企业集中资源于22 个两集中城市（22 城 土地出让金占比21 年46%，22 年上半年提升到53%）。

中央层面对行业定调：完善制度与促进发展。 上层主要设计围绕现有物业行业各方面痛点进行制度补足与优化，及鼓励物业公司发展其他社会 服务业务扩大行业版图，有利于行业树立正确的价值观，也有利于行业长期的健康发展。

稳增长政策预计将继续加码，地产因城施策不断推进。后疫情时代经济逐步企 稳，5 月各项经济数据环比4 月均有所改善，但是稳增长压力仍然较大，预计后 续逆周期政策将继续加码。6 月15 日国家统计局新闻发言人付凌晖表示，“房 地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳， 相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现”。目前地产数据虽较4 月有所改善， 但是5 月销售面积单月同比仍为-32%，房地产开发投资单月同比为-8%，地产 支持政策的出台仍十分必要。4 月底政治局会议强调“支持刚性和改善性住房需 求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”，5 月央行降低 全国首套房贷款利率下限，同时5 年期以上LPR 报价下调15bp，地产托底态度 十分明确。我们认为，未来地产政策仍将继续出台，或更多以地方政府因城施策 为主，其形式将更加灵活、精准。

大房地产业，又分为开发建设、不动产运营、物业服务和经纪代理四个领域。开发建 设、经纪业务和政策周期因素高度相关。物业管理和商管运营呈现高成长性特征。展 望 2022 年下半年，房地产开发周期的复苏、企业信用的恢复将会有利于销售规模和盈 利能力的修复，产业结构的调整、新业务线的扩张则能持续推动好企业成长壮大。

整体看，疫情拖累经济最悲观的阶段已过去，但全面好转仍需时间。我们此 前多次提示，相较2020 年首轮疫情时期，本轮疫情对经济的影响呈现明显 的区域分化特征（详见《宏观&交运大数据系列周报》）。当前来看，全国整 体的经济高频活动已基本恢复至去年同期水平，但华北地区、上海等前期受 疫情影响较为严重的地区，经济活动较疫情前仍有明显缺口，指向经济的全 面恢复仍需时间。

5 月统计局数据显示，地产销售初现拐点，但景气度仍然较低，下半年开发 投资和土地财政仍然面临压力，或将使得需求端和供给端政策加大宽松力 度。我们预计地产板块将迎来基本面逐步复苏+政策利好共振的阶段，在前 期调整过后有望迎来新一轮行情，看好强信用房企销售和拿地先于行业复 苏、强于行业复苏带来的投资机会。