销售量同比降幅走阔，基本面修复动力不足。7 月全国商品房销售面积9,255 万方，同比下滑28.9%，实现销售金额9,691 亿，同比下滑28.2%，系销售淡季叠加疫情反复和延期交付影响所致。销售均价为10,471 元/平方米，本年度同比增速首次回正，较去年同期增长0.9%，环比回升7.4%，一线城市房价坚挺。月底政治局会议宽松力度不及预期，市场需求疲软和信心缺失难以改善，料8月销售仍将继续承压，基本面修复仍需进一步政策刺激。

房地产市场继续下行，销售复苏偏弱，且没有传导到信用和投资领域，这既有传统周期调整原因，也有交付等多重新因素叠加。我们认为，解决问题的钥匙仍在需求侧，我们预计按揭贷款利率将继续快速下行，金融和地方行政手段形成合力，稳住房地产市场。

保障性租赁住房REITs 的正式推出打开了我国公募REITs 的又一新的领域，对于REIT 后续扩容发展具有重要意义，同时也是盘活房地产项目融资通道的重要一步。深圳作为我国经济发展前列的一线城市，流动人口规模大，租赁住房缺口较大，红土创新深圳人才安居REIT 的基础设施项目具有明显的区位优势，尽管租金水平受政策限制，但是未来出租率和租金稳定性具有一定保障，同时按照目前预计募资总规模计算预期收益率仍可达到3.95%，当前公募REITs 供给仍然较少，红土创新深圳人才安居REIT 上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。

国家统计局发布2022 年1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积9255 万平，同比增速-28.9%（前值：-18.3%）；开发投资金额1.11 万亿元，同比增速-12.3%（前值：-9.4%）；新开工面积9644 万平，同比增速-45.4%（前值：-45.1%）。核心指标同比降幅均走扩。我们认为，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期。

6 月短暂复苏后，房地产7 月单月数据整体下行。单月销售额及销售面积环比腰斩，拖累到位资金中其他资金环比由正转负，并导致单月新开工和开发投资环比负增长。累计来看，各项数据同比降幅扩大，仍需政策进一步发力带动行业景气度企稳回升。房地产开发投资累计及当月同比降幅均扩大：1-7 月房地产累计投资7.95 万亿，同比下降6.4%，降幅较前值扩大1.0pct，仍处于下行通道。前7 个月土地购置面积0.45 亿㎡，同比下降48.1%，降幅较前值收窄0.2pct；土地成交价款2918 亿，同比下降43.0%，降幅较前值收窄3.3pct。

疫情之下消费才是我国经济的最大变数。7 月社零同比增速较6 月回落0.4 个百分点，1-7 月社零同比还处于下降阶段。我们认为主导因素是疫情形势，因为年内社零当月同比增速和疫情严重程度呈现明显的负相关关系。至于汽车、石油及制品类商品零售增速的边际下滑，我们认为这都是次要原因。若8 月以后疫情只是零星出现而不再频发，各地促消费政策和消费券有望显现出更大效果，社零也有望边际提升。但假设归假设，今年疫情的严重程度在很多月份都是超预期的，所以总体上，后续消费仍存在较大的变数和不确定性。

美国德国等国家预售制度从预付款、按揭发放等多维度为购房者提供保护。预付资金方面，一般设有定金或预付款保护机制；且 预付款比例较低，或按工程进度分期支付，绝大部分房款在房屋交付后开始支付。按揭贷款方面，按揭贷款按照工程进度逐渐发 放，或在房屋交付后发放按揭贷款。质量及交付担忧方面，预售商品房期房烂尾保险可保障购房者权益；验收合格后，开发商方 可凭验收凭证取得购房者支付的房款；德国及新加坡开发商甚至为购房者提供1-5年保修期，而后购房者支付尾款。

新房预售制度是各个国家和地区较为普遍的销售方式，不过重要性相对较低。美国住宅销售以二手房为主（约90%），新房占比在10%左右。新房中预售占比多数时期在70-80%。日本2014-2018 年购入和自建新房占比合计占比近73%，二手住房占比仅5%。购入新房所占比中等，完成定金保全后可以进行期房预售。香港二手住宅交易数量占比近80%，新房仅20%，但期房预售占比通常过半。三地新房均有运用预售形式，但重要性相对较低，对预售资金的监管与内地也有较大差异。

从行业角度，基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。当前，基本面弱势延续，信用危机也并未完全度过。月度销售数据恶化程度虽在趋缓，但从高频数据看，销售回暖动能仍显不足，居民收入、房价上涨预期等指标均为多年来最低。尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国、贝壳-W、招商积余。