上海和重庆是最先进行房产税试点的城市，从政策看，两个城市存在三处差异；房产税通过影响房价间接影响企业生产成本；房地产税对产业结构影响“因城而异”。

7月12日，国家发改委正式公布《“十四五”新型城镇化实施方案》（以下称《方案》）。从“加快农业转移人口市民化、优化城镇化空间布局和形态、推进新型城市建设提升城市治理水平,以及推进城乡融合发展”等方面，保障到2025年实现全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小等主要目标。

2022年1-6月，楼市宽松政策效果逐渐显现，房地产市场呈现一定复苏迹象，销售和融资有所回暖，但主要运行指标增速仍延续下行趋势，行业正处于艰难、温和的复苏通道。具体来看，一是全国房地产开发景气指数持续回落，仅高于适度水平下限0.40点；二是房地产开发投资额增速继续下行；三是房地产开发企业到位资金累计降幅有所收窄；四是土地购置面积降幅扩大；五是房屋施工面积、房屋新开工面积和房屋竣工面积累计降幅均继续扩大；六是全国商品房销售面积和销售额累计降幅均收窄；七是全国70个大中城市中，商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加，同比继续走低，同比上涨城市个数减少。

2022 年1-6 月商品房销售额累计66072 亿元，同比-28.9%，较前值收窄2.6 个百分点；销售面积累计68923万平方米，同比-22.2%，较前值收窄1.3 个百分点。单月值同比降幅收窄明显，2022 年6 月商品房销售额17735 亿元，同比-20.8%，较前值收窄16.9个百分点；销售面积18185 万平方米，同比-18.3%，较前值收窄13.5 个百分点。销售均价持续修复，2022 年1-6 月，商品房销售均价为9586 元/㎡，同比-8.6%，较前值收窄1.8 个百分点，环比+0.6%，延续修复态势。从日频数据跟踪来看，销售回暖趋势走弱。2022 年截至7 月22 日，30 城商品房成交面积为8256 万㎡，同比-32%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-36%、-36%、-32%、-14%。样本城市中，上海、江阴、深圳、惠州商品房累计成交面积同比降幅收窄较为明显。

根据克而瑞统计数据，6 月，TOP50 房企新增土地价值总计为1984.2 亿元,单月同比下降39.9%，环比上升113%；TOP50 房企新增土地建面总计为1154 万平方米，单月同比下降78.1%，环比上升103%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至7 月19 日，已有14 城完成二轮土拍，合计供应涉宅地块333 宗；其中，成交312 宗，成交建面约3064 万平，成交总价约3759.7 亿元，对应成交楼面均价约12270.7 元/平，成交溢价率均值约3.0%。

上半年50 强物管公司三外拓项目共约5200 个，其中，第二季度约2900 个，相对第一季度约2300 个，环比上升24%，排名最高的首五位分别是：雅生活、碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、招商积余。头部物管公司的按拓展规模排名虽有升跌，但整体而言排名变动不大，反映大型物管公司综合拓展能力的稳定性。

6 月，居民部门新增存款 24,739 亿元，同比增加 2,411 亿元，环比增加 17,346亿元。6 月，新增信贷 28,100 亿元，同比多增 6,900 亿元；6 月居民短贷新增4,282 亿元，同比多增 782 亿元；居民中长贷新增 4,167 亿元，同比少增 989 亿元。1-6 月累计新增居民中长贷 1.56 万亿，同比增速为-54.5%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约 11.4%（2021 年全年水平为 30.5%）。截至 6 月 20 日，5 年期 LPR 报价为 4.45%，全国首套房按揭利率下限 4.25%，全国二套房按揭利率下限 5.05%。截至 6 月 20 日，贝壳研究院发布的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.42%，主流二套房贷利率为 5.09%，分别较上月回落 49、23 个基点；本月平均放款周期为 29 天，与上月持平。

我们认为当前我国房地产融资面临结构性问题，一方面是央国企和少数头部民企已经恢复信用扩张，另一方面是大部分民企仍面临信用收缩。解决问题的本质手段在于销售端的复苏，但从6 月百强房企的销售数据来看，由于对交付情况的担忧，大部分民企、出险房企的销售复苏明显弱于行业，需要更多外力的干预才能帮助它们走出现金流的恶性循环，继续拖延可能导致出险房企的进一步增加。未出险房企中信用相对脆弱的民企、出险房企中偿债意愿相对较强且以展期为主的房企、出险房企中实质违约较为严重的房企，需要的帮助存在差异。