销售仍在探底阶段，3月销售降幅继续扩大。克而瑞数据显示，3月行业百强房企实现全口径销售金额5795亿元（-53%），较2月降幅扩大6个百分点。3月百强房企实现销售面积3637万平方米（-57%），较2月降幅扩大15个百分点。统计局数据显示，3月商品房销售面积1.53亿方（-17.7%），累计销售面积3.1亿方（-13.8%）；3月商品房销售额1.42万亿元（-26.2%），累计销售额2.97万亿元（-22.7%）。预计4-5月难言反转，乐观看6月跌幅收窄，中性看更有可能是7月份在低基数效应及政策影响下弱势回暖。

高增长仍旧延续，提质增效成果渐显：2021年23家主流物企整体营收同比增长49.7%，归母净利润同比增长53%，较2020年提升7.5个、降低8.6个百分点。降本增效、科技赋能及业务结构改善背景下，主流物企整体毛利率同比提升0.3个百分点至26.7%，管理费用率同比降低0.5个百分点至8.6%。展望后市，行业增量空间仍存、格局分散等因素推动下，主流物企仍有望实现较快增长，中期维度仍设定25-50%业绩目标。人工成本刚性上升、市场化项目增多可能带来盈利能力下行压力，通过优势区域深耕、数字化赋能或可形成有效对冲。

土地市场继续回落，城市分化仍将继续。1）本月公开市场拿地的房企数量增加，但房企拿地力度仍然较弱，拿地方向主要是二线城市核心地块。当前房企普遍面临去杠杆压力，风险偏好较低，仅关注去化率较高、盈利较为清晰的地块，而对于可能有风险的地块则普遍回避。2）2022 年并不存在市场预期的核心城市复苏后的外溢效应，反而房企因风险偏好降低而收缩拿地战线，从而城市间大幅分化，预计土储质量较差的房企面临较大的压力。

我们认为当前政策调整紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14 年地产放松主要政策均是从需求端发力的，21Q4 开始主要是基于房企债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此政策面会更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端调整，且需求端调整将多以地方微调为主。

商品住宅销售下行，市场信心有待进一步修复。随着因城施策进入深水区，多地放松调控政策，同时楼市调控放松范围逐步向苏州、南京等高能级城市拓展，从政策放松到市场信心修复仍需一定时间，叠加21 年上半年商品房销售整体向好有一定高基数影响，一季度房地产销售同比下滑幅度较大。一季度商品住宅销售面积2.63 亿平方米，同比下降18.6%，商品住宅销售额2.61 万亿，同比下降25.60%。

22 年1-3 月房地产开发投资完成额2.78 万亿元，同比+0.7%，较1-2 月累计同比降幅扩大3 个百分点。3 月当月房地产开发投资额1.33 万亿元，环比-8.51%，同比-2.39%。3 月单月同比数值继2021 年9 月以来持续负增长（除2022 年1-2 月）。我们在2 月数据点评中提到，上游原材料价格上涨对1-2 月房地产开发投资完成额有支撑作用，但实际开发投资需求仍面临短期压力，3 月数据验证了我们的观点。

3 月土地购置跌幅企稳，成交价款降幅显著收窄。1-3 月累计土地购置面积1339 万方，同降41.8%，较前值增长0.5pct；3 月值为501 万方，环降40.2%，同降41.0%。1-3 月土地成交价款672 亿元，同降16.9%，较前值增长9.7pct；3 月值为302.9 亿元，环降17.9%，同降0.9%。根据中指，1-3 月样本300 城宅地出让金3099 亿元，同降61.9%，较前值提高6.8pct；3 月为1384 亿元，同降48%。3 月部分两集中城市陆续开始今年首轮集中拍地，土地供应量回升带动成交边际回暖，考虑到4 月也有一些核心城市开始首轮集中拍地，预计土地市场还将延续回暖的态势。

我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。

国家统计局发布2022 年1-3 月份全国房地产开发投资和销售情况。3 月销售面积1.53 亿平，同比减少17.7%（前值：-9.6%）；开发投资金额1.33 万亿元，同比减少2.4%（前值：3.7%）；新开工面积1.49 亿平，同比下降22.2%（前值：-12.2%）。

4 月18 日，国家统计局公布2022 年一季度全国房地产开发投资、新开工、销售等数据。