3 月29 日，有市场消息称，福州市出台楼市新政，规定即日起针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12 个月医社保、纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144 平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

苏州松绑限购限售政策，助力楼市企稳。①苏州对限购限售政策的调整是有必要的，即使作为长三角重点城市，苏州房地产市场也面临较大下行压力：苏州市区2021 年下半年商品住宅成交393 万方，同比-15%；2022年1-3 月成交144 万方，同比-38%，同时在售库存去化周期自2021 年7 月起呈持续上升态势。②苏州市区的原有限购政策为：本市户籍居民家庭最多可购3 套房，非本市户籍居民家庭最多可购1 套房，前提是3 年内在苏州连续2 年及以上纳税或社保证明；此次调整对社保要求放松，是对外地人（苏州“新市民”）购房限制的放宽，扩大了购房群体，打开了需求端。

2021 年，样本企业盈利能力大幅下降。企业销售不佳，投资心态更是十分谨慎。房企从被迫去杠杆到主动去杠杆。行业在持续收缩中迎来一连串信用风险事件。行业竞争格局发生显著变化。过去六个月补充土地的多少，是验证企业融资渠道是否畅通，未来市占率是否可能提升的关键因素。

2015~2020 年，国内在管商业广场总数由13655 家增长至20977家，复合年增长率9%；预计到2025 年该数据将达到28332 家，复合年增长率6%。随增长率有所下滑，但市场总量仍在持续扩张。同时，存量市场运营状况持续劣化。2015~2020 年，国内出租率低于70%的商业广场数量由6662 家上涨至9606 家，预计到2025 年将进一步增加至12090 家。鉴于存量市场竞争趋于激烈，预期市场对专业商业运营服务提供商需求将保持高增，尤其为能够提供个性化购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的商管公司带来广阔的机遇。

基本面并未转暖，政策端加大发力。虽然政策端已有发力，但当前行业基本面未见转暖。销售数据仍处历史最差水平，TOP100 房企Q1 销售额均同比下降47.1%；300 城住宅累计销售面积同比下降-45.5%。土地市场冷清依旧，300 城住宅Q1 土地成交建面同比下降63.9%，Q1 新增货值靠前的企业主要是国央企，拿地优势明显。整体融资仍然不容乐观，Q1 合计债券融资金额同比下降44%。各地需求端的政策放松如雨后春笋般出现，范围由三四线覆盖至二线省会城市，我们认为在当前基本面极差的背景下，政策端的放松仅仅是开了个头，后续政策放松力度有望持续加大。

样本企业中，百亿收入规模物企从2家提升至4家。其中碧桂园服务以288.4亿元大幅领跑行业，是15家 主流样本房企平均收入规模的3.7倍，其次是绿城服务（125.7亿元）、保利物业（107.8亿元）和招商 积余（105亿元），规模均超百亿。

需求侧：居民短贷及中长贷如期改善，合理购房需求有望得到进一步信贷支持 2022 年3 月，单月新增居民短贷3,848 亿元，同比少增1,394 亿（-26.6%）， 环比多增6,759 亿元。2022 年3 月，单月新增居民中长贷3,735 亿元，同比少 增2,504 亿元（-40.1%），环比多增4,194 亿元；2022 年1-3 月累计新增居民 中长贷1.07 万亿，同比增速为-46.0%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重 约12.8%（2021 年全年水平为30.5%）。

当前行业处在弱现实、强预期的状态。商品房销售下滑、疫情之下压力进一步凸显，更多城市限购限贷限售的放松和房贷利率的进一步下行已经逐渐成为现实性的选择。在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战，市场支持力度进一步加强已经是刻不容缓。