7月基本面回暖趋势放缓，累计销售增速与6 月基本持平，单月销售金额和销售面积均较6 月下滑明显，绝对水平优于4 月但低于5、6 两月，仍处于21 年以来的底部位置。从供给端看，市场进入传统淡季致使7 月开发商推盘量减少；从需求端看，月内部分城市延期交付事件对销售预期的影响开始逐步显现，居民购房信心再受冲击，短期复苏节奏被打断。整体来看，行业当前仍然处于筑底阶段，我们预计三季度市场复苏节奏仍会面临预期不稳的考验。

房地产行业是一个特殊的行业，其研究目的本身就超越股票研究。房地产行业的运行现状，不仅和宏观经济及政策密切相关，更直接成为判断宏观经济走向和政策变化的重要起点。对产业运行态势的研究，对产业结构的分析，权益市场的研究，固收相关的信用研究，从方法论上，是相互关联，不可分割的。

保障性租赁住房是完善我国住房体系的重要环节之一，对解决城市青年人、新市民等群体住房问题起到关键作用。保障性租赁住房项目因其低于市场的租金而往往保持较高出租率，故通常具有稳定持续的租金收益，与公募REITs 发行特征有较高的匹配度。

其他的现金流入。开发之外，投资性房地产也将提供租金收入，但阶段性受到疫情和减租的影响。企业可以处置存货、固定资产、投资性房地产来回流资金，当前来看整栋交易和并购市场热度不高。融资方面，股权融资目前基本不可行，固收投资者认可的白名单公司数量在减少，部分企业需要适应以经营性回款阶段性偿付债务的事实。

随着7月经济数据落地，除了出口持续超预期强劲外，投资、消费、社融、工业生产、服务业生产等数据全面走弱，一改5、6 月单边上行的趋势。房地产下行过快带来的扩散效应和疫情不断反复带来的长尾效应是7 月数据全面下调的主要原因。

公共财政支出提速，后续或将面临掣肘。公共财政支出当月同比，从6 月的6.1%提高至9.9%。7 月公共财政支出投向中四个和基建相关的分项，合计当月同比从上月的8.6%放缓至3.6%，合计占比从上月的27.4%降至21.0%，7 月对基建的支持力度减弱。今年前7 个月实际赤字使用率达38.2%，比2020 年同期都高了10.4 个百分点，赤字使用较快。而今年公共财政面临减少压力，估算得全年公共财政收入可能比预算规模低1 万亿，今年后续月份公共财政发力或面临一定约束。

科学发展房地产经济，能够有效推进我国国民经济的前进，同时房地产经济更是目前我国国民经济重要支柱产业之一。我们需要保证房地产经济能够健康平稳的发展，只有这样才能促进我国国民经济的稳定前进。目前，在我国市场经济的各种作用下，其房地产市场经济的发展也越来越走向白热化的局面，从而促使整个国民经济的快速增长。在国民经济前进的过程中，房地产也遭受了国际金融危机等相关不利的影响，因此我国房地产市场的现状中，还存在不少需要解决的问题。国家也颁布了很多相关的法令来帮助房地产市场，从而进行宏观调控，这在某种程度上促使房地产经济更加合理化、规范化，不过依然有部分问题没有得到根本性的解决。

7月29日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT（以下简称“红土深圳安居REIT”）和中金厦门安居保障性租赁住房REIT（以下简称“中金厦门安居REIT”）同时获证监会注册批复；8月5日，华夏北京保障房中心REIT也获得证监会注册批复。目前3只保障性租赁住房REITs基本完成网下询价，其中红土深圳安居REIT网下询价认购倍数为133倍，中金厦门安居REIT的询价拟认购份额为网下初始发售份额数量的108.96倍。北京保障房中心REIT于8月12日开启询价。3只REITs募集总份额均为5亿份，若发售成功，总募资规模将近40亿元。

随着房地产行业投资融资规模持续性下降，其中下降最为显著的是信用债融资规模，传统模式融资规模不断降低，加大了房地产企业融资的难度。自房地产企业正式成立发展以来，融资与投资一直作为双重角色存在于企业经营中。一方面，房地产企业开展进行投资活动，另一方面持续性进行资金筹集、融通等活动。本文主要研究投资融资作为房地产企业的经济命脉，是如何管理，实现现金流安全健康运行的研究，以供机关企业参考。

6月15日，国家统计局披露行业数据，5月单月新房销售、开发投资、房屋施工、土地购置等各项指标均出现好转，近一周重点城市杭州、苏州、青岛、佛山等商品住宅成交面积环比大增。近期成交激增是否意味着低迷的市场即将转向？各城市真实的市场热度又是怎样的呢？