2022 年前5 个月土地市场持续冷淡。5 月全国出让金同比下滑68%，降幅较4 月扩大25 个百分点。降幅较大有2 点原因：第一，2021 年上半年市场较好，特别是2021 年4-6 月集中供地溢价率15%。第二，扣除集中供地后，土地市场依然较冷，5 月出让金同比下滑54%，降幅较4 月收窄2.1 个百分点。1-5 月同比下滑52%。

5 月商品房销售/竣工面积分别同比下降31.8%/31.3%至1.10/0.33 亿平米，尽管数据表现仍低迷，但销售端已初现暖意，5 月销售面积跌幅环比收窄7.2pct。同时，5 月家具类零售额同比下降12.2%至122 亿元，降幅亦环比收窄1.8pct。展望后续，疫情防控趋势逐步向好，家居龙头布局年中大促，经营有望稳步修复；下半年稳增长有望持续发力，支撑家居估值修复行情，建议关注内功扎实的家居龙头。文具用品方面，疫后复课及秋季开学有望带动消费回补，看好渠道及品牌力强大的文具龙头。电子烟方面，监管陆续落地，国内牌照有序发放，龙头技术壁垒深厚，建议关注电子雾化设备龙头。

国家统计局公布2022 年1-5 月经济数据，1-5月全国固定资产投资累计增长6.2%，5 月单月同比增长4.6%，环比增长34.1%，固定资产投资改善。产业结构不断优化，高新技术产业、民生相关投资增长较快，1-5 月高新技术产业投资同比增长20.5%，社会领域投资同比增长12.9%，其中卫生投资增长27.8%，教育投资增长9.0%。

2022 年1-5 月销售面积同比-23.6%，5 月单月销售面积同比-31.8%（4 月为-39%），单月增速较上月上升7.2pct；销售金额同比-31.5%，5 月单月销售金额同比-37.7%（4 月-46.6%），单月增速较上月上升8.9pct，单月环比均有所回暖，且同比降幅均有收窄。5 月销售数据企稳主要得益于：1）各地密集出台宽松政策，政策效果开始初步显现；2）五一假期期间房企加速推盘；3）多个城市疫情逐步得到控制，需求端复苏。我们认为销售数据虽然相对略有改善，但绝对值仍差，未来政策仍有释放空间，展望6 月，随着多个热点城市疫情封控的解除，叠加政策效果持续显现，以及去年基数的下滑，我们预计未来销售数据大概率将加速回暖。

销售何以疲软，企业信心为何低落？2022 年 5 月，商品房销售额单月同比下降38%，销售面积单月同比下降 32%，销售单月降幅比 2022 年 4 月有一定的收窄。不过，2022 年前 5 月销售额累计下降 32%，是创纪录的降幅。政策起到一定作用，看房人数在 5 月之后有明显上升，但去化认购率仍在历史性低谷。我们认为，本轮周期下行叠加局部疫情影响，居民购房能力和意愿都受影响，再加上对交付的担心，政策尚待继续累积，才有能力推动销售走出低谷。由于开盘去化率很低，企业不得不延迟新盘推出（传统来说 6 月应该是推盘高峰）

房地产行业在我国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态，预计下半年政策宽松力度仍会持续加码，逐渐扭转当前供求观望状态，我们认为行业市场竞争格局将在风险出清中逐渐优化，优质房企或将走出α行情。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的高信用优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

1-5 月投资同比降至-4.0%，5 月单月投资环比增长14.0%。1-5 月份，全国房地产开发投资额为52134 亿元，同比减少4.0%，较前值降低
1.3pct；5 月单月投资额为12980 亿元，环比增长14.0%，同比减少7.8%。随疫情消退，房企开工和供货受影响减少，但整体开工意愿仍然偏弱。Q3 开始基数下行，同比跌幅将被动收窄，但并不代表销售就有“显著”回暖，显著对应的是销售量能的恢复以及单盘去化率回到合理水平，譬如销售量能向21Q4、21Q4 的级别修复。以当前政策力度来看，仅有部分城市显著回暖，大部分的城市仍弱于去年Q4。

在经历了4 月的疫情冲击后，5 月疫情形势的好转推动经济在供需双方面恢 复，这一均值回复力量的影响在行业层面有清晰的体现。从6 月的人流、物流数 据来看，经济恢复的趋势有望延续。 当前房地产市场面临居民预期转弱和企业流动性问题恶化的局面，预计房地 产市场的企稳仍然需要时间。此外，消费的温和恢复、以及出口的减速，将共同 导致下半年经济增长的中枢维持在较弱水平。

5 月重点城市新房市场和二手房市场出现积极变化。5 月重点城市一手房总体成交面积同比增长-53.4%，增速较上月变化+7.9pct。其中，一线（4 城）、二线（17 城）、三线（30 城）城市4 月成交面积同比增速分别为-53.0%、-49.7%、-59.6%，增速分别较上月变动+6.7pct、+9.1pct、+6.4pct，一线、二线、三线城市成交降幅较上月收窄。二手房方面，我们所跟踪的13 个城市成交面积同比下降26.0%，降幅较上月缩小27.1pct。

我们认为伴随低基数、推盘数量增大和政策力度加大，行业2H销售累计额降幅有望同比收窄；但考虑到企业债务到期后还款压力，房地产累计投资增速、土地投资累计增速、新开工累计增速收窄幅度不容乐观。后阶段市场仍需观察房企融资改善能力，出险企业债务化解进度，以上方向将对投资项目科目恢复起到重要作用