城投主体的诸多风险因素中，地方政府相关风险（即区域因素）只占次要的位置，城投主体的风险主要受其产业类资产影响。产业类资产收入占比高、城投类资产收入占比低的城投主体的城投属性较弱，往往与地方政府的紧密度不强，这会导致地方政府对此类城投主体的支持意愿偏低、此类城投主体的信用风险上升。因此我们认为，即使城投主体处于经济水平相对较低的区域，其较强的城投属性也能够为其搭建一定的“安全边际”。

1-5月销售金额同比-31.5%，增速较1-4月下降2.0pct；5月单月销售金额环比+29.7%，同比-37.7%，降幅较4 月收窄8.9pct。1-5 月销售面积同比-23.6%，增速较1-4 月下降2.7pct；5 月单月销售面积环比+25.8%，同比-31.8%，降幅较4 月收窄7.2pct。从增速来看，5 月全国商品房销售面积和金额累计同比降幅虽仍在扩大，但单月环比增速年内首次转正，单月同比降幅也较4 月有所收窄，销售增速呈现企稳修复迹象，且与重点城市高频销售数据趋势保持一致。我们认为，疫后需求自然复苏、按揭利率加速下行及因城施策密集落地共同推动销售改善。我们预计，下半年低基数效应之下，随着需求侧预期惯性修复，三季度销售增速有望进一步脉冲改善。

5 月疫情步入尾声，商品住宅销售面积单月降幅收窄。随着因城施策进入深水区，各地调控放松政策陆续出台，叠加5 月疫情进入尾声，全国商品住宅销售面积单月同比降幅收窄，环比改善。1-5 月房地产销售同比下滑幅度较大。1-5 月商品住宅销售面积4.29 亿平方米，同比下降28.10%，商品住宅销售额4.23 万亿，同比下降34.50%。

投资降幅缩窄，实质改善尚需等待。5 月单月房地产投资同比降7.8%，降幅环比缩窄2.3pct，或因疫情受控后项目施工陆续恢复、重点城市首轮集中土拍地价款缴纳，以及上年基数回落。往后看，随着上年基数降低，后续投资同比降幅有望持续收窄，但在销售复苏或较缓慢、房企资金压力犹大且信心不足背景下，投资实质性改善仍需等待。从近期土拍看，重点城市首批土拍表现平平，央国企仍为拿地主力，1-5 月百城土地成交建面、金额分别同比降34%、59%，平均溢价率仅3.6%。

土地成交依旧低迷，溢价率进一步下降。2022 年1-5 月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降45.7%、28.1%。5 月单月土地购置面积增速为-43%，较上月上升14pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。5 月百城成交土地面积同比下降37.07%，为2015年以来的历史低点；百城土地溢价率2.2%，处于年内的低点，从今年首轮土拍的结果来看，各城市出让优质地块比例加大，并且拿地主力以央国企为主，我们认为这些强信用房企将率先迎来盈利修复。

供应量缩减，供地质量提升。截止目前已经完成2022 年首批集中供地的20 座城市共推出涉宅地块448 宗，较2021 年第三批次减少22.9%；总规划建面4461 万方，较2021 年第三批减少32.2%。一是因为房企拿地热情较低，为了防止大量流拍所以减少了土地供应；二是因为青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等城市将集中土拍次数由3 次增加到4 次导致单次规模减少。首批推出楼面均价12228 元/平，较2021 年第三批提高24.5%，主要因为多城调整供应结构，增加了核心位置的供应。其中，杭州、上海和成都首批供应规模最大，长春、厦门、青岛、武汉供应规模较小。

2022 年前5 个月土地市场持续冷淡。5 月全国出让金同比下滑68%，降幅较4 月扩大25 个百分点。降幅较大有2 点原因：第一，2021 年上半年市场较好，特别是2021 年4-6 月集中供地溢价率15%。第二，扣除集中供地后，土地市场依然较冷，5 月出让金同比下滑54%，降幅较4 月收窄2.1 个百分点。1-5 月同比下滑52%。

5 月商品房销售/竣工面积分别同比下降31.8%/31.3%至1.10/0.33 亿平米，尽管数据表现仍低迷，但销售端已初现暖意，5 月销售面积跌幅环比收窄7.2pct。同时，5 月家具类零售额同比下降12.2%至122 亿元，降幅亦环比收窄1.8pct。展望后续，疫情防控趋势逐步向好，家居龙头布局年中大促，经营有望稳步修复；下半年稳增长有望持续发力，支撑家居估值修复行情，建议关注内功扎实的家居龙头。文具用品方面，疫后复课及秋季开学有望带动消费回补，看好渠道及品牌力强大的文具龙头。电子烟方面，监管陆续落地，国内牌照有序发放，龙头技术壁垒深厚，建议关注电子雾化设备龙头。

国家统计局公布2022 年1-5 月经济数据，1-5月全国固定资产投资累计增长6.2%，5 月单月同比增长4.6%，环比增长34.1%，固定资产投资改善。产业结构不断优化，高新技术产业、民生相关投资增长较快，1-5 月高新技术产业投资同比增长20.5%，社会领域投资同比增长12.9%，其中卫生投资增长27.8%，教育投资增长9.0%。

2022 年1-5 月销售面积同比-23.6%，5 月单月销售面积同比-31.8%（4 月为-39%），单月增速较上月上升7.2pct；销售金额同比-31.5%，5 月单月销售金额同比-37.7%（4 月-46.6%），单月增速较上月上升8.9pct，单月环比均有所回暖，且同比降幅均有收窄。5 月销售数据企稳主要得益于：1）各地密集出台宽松政策，政策效果开始初步显现；2）五一假期期间房企加速推盘；3）多个城市疫情逐步得到控制，需求端复苏。我们认为销售数据虽然相对略有改善，但绝对值仍差，未来政策仍有释放空间，展望6 月，随着多个热点城市疫情封控的解除，叠加政策效果持续显现，以及去年基数的下滑，我们预计未来销售数据大概率将加速回暖。