销售表现仍处低位 ，企稳仍需等待。根据统计局数据，3 月销售金额、销售面积单月同比增速分别为-26.2%、-17.7%，降幅分别扩大6.9pct、8.1pct，对比来看，3 月克而瑞百强房企权益销售金额、销售面积同比增速分别为-52.6%、-54.6%，统计局销售数据表现仍好于克而瑞百强数据； 3 月销售均价为9252 元/平米，同比-10.3%，环比-6%，单月房价增速自今年1-2 月回正后再度转负，销售市场整体仍较为低迷。

站在地产金融的框架下，房企对于行业的影响大于居民，融资的影响大于 行政调控，而2017 年定位房住不炒后即为分界点。以2017 年为界限，地 产调控政策从“宽房企紧居民”过渡到当前“紧房企宽居民”的组合。 2009-2017 年是房企的扩表期，体现在房企融资渠道逐渐打开，房企加杠杆， 资产规模扩张。而居民端则是围绕“四限令”政策的松与紧开启调控。2017 年定调“房住不炒”之后进入房企去杠杆缩表期，从资管新规限制土地融 资，到“三条红线”限制开发融资，再到预售资金监管限制销售融资。而 相对应的居民端，从人才引进到购房补贴等政策，逐渐放开了居民的限制。

投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期LPR 下调5bp， 保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行 提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。 2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续 深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β 系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、 有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业 向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会政府工作报 告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善 房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3 月16 日，国务院金稳委会议提出 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向 新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs 发行有望破冰， 首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地 产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业， 中国金茂、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、 华润置地、龙湖集团、越秀地产。

在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击。“稳地价、 稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战，市场维稳力度进一步加强依旧 是当务之急。更多城市限购限贷限售的放松和房贷利率的进一步下行已经逐渐 成为现实性的选择。从统计局数据来看，销售降幅持续扩大，居民购房意愿低 迷。行业资金面依旧十分紧张，房企的投资意愿与能力都大幅下滑，土地市场 一片冷清。3 月底以来疫情影响扩大，结合高频数据的观察来看，4 月份的数据 依然不容乐观。

2022 年4 月18 日，统计局发布一季度房地产数据，我们看到一季度房地产投资 同比增长0.7%，而商品房销售额同比下降了22.7%。对此，统计局新闻发言人付 凌晖在记者会上表示：“从历史上看，房地产投资和商品房销售的增长关系总体 保持了同向变化，但是房地产投资增长变化明显要小于商品房销售。主要是由于 房地产项目一旦开工建设，房地产企业一般会持续推进项目建设，从而保证项目 销售的回款，相应房地产投资相对于销售具有一定的稳定性。因此，即便在市场 销售低迷甚至出现下降的情况下，房地产投资仍然有可能保持一定增长。比如， 在2012 年、2014 年和2015 年，都曾经出现过这种情况。”

新开工面积持续回落，开发企业投资意愿较差：1-3 月，全国房地产开发投资 2.78 万亿元，同比增长0.7%，增幅较1-2 月回落3pct，全国房屋新开工面积2.98 亿平方米， 下降17.5%，降幅较1-2 月扩大5.3pct。结构上来说，新开工面积大幅回落带动施工面 积3 月单月下降21.5%，导致整体投资回落。深层次原因我们认为一方面当前企业资金 紧张，开工和推货在当前行情下回笼资金较为困难，因此开发商对投资态度趋于谨慎； 另一方面在于2022 年的春节、金三银四等传统销售旺季在房地产市场下行的趋势下， 表现较为平淡，一定程度上影响了开发企业对于市场未来的信心，未来房地产投资的修 复仍有赖于房地产市场预期的改善。

国家统计局公布2022 年1-3 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额 2.8 万亿元，同比增长0.7%；新开工3.0 亿平米，同比降17.5%；竣工1.7 亿 平米，同比降11.5%；土地购置面积1339 万平方米，同比下降41.8%；土地 成交价款672 亿元，同比降16.9%；商品房销售面积3.1 亿平米，同比降13.8%； 销售额3.0 万亿元，同比降22.7%；房企到位资金3.8 万亿元，同比降19.6%。

3 月销售继续低迷，绝对量近5 年仅好于2020 年同期水平：前3 月销面 及销额同比分别降13.8%及22.7%， 单月销面及销额同比分别降 17.7%/26.2%，降幅均有扩大，考虑到销面表现好于销额，推测“以价换 量”继续存在。从绝对值来看，3 月销面表现于近5 年仅好于2020 年同 期水平，销售表现继续低迷，与我们跟踪的重点城市高频数据基本一致。 分区域，前3 月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别降 20.9%/6.0%/9.0%/28.8%，所有区域降幅全面扩大，东北部表现尤为疲软。 分业态来看，住宅/办公/商业前3 月销面同比分别为-18.6%/24.8%/22.0%， 仅商业表现改善。

统计局公布2022 年3 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、 新开工面积分别为15343 万平米/14196 亿元/13266 亿元/14871 万平米，同比增速分别 为-17.7%/-26.2%/-2.4%/-22.2%，前值-9.6%/-19.3%/3.7%/-12.2%。