总量弱复苏，城市分化加剧，行情是否能维持热度尚需观察，销售持续回 暖仍需政策持续发力。2 月销售显著强于1 月，片状复苏为主。一是在多 地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复，中介的营销以 及部分房企逐步收回折扣，推动部分购房者加速入场；二是由于疫情期间 购房意愿推迟，叠加春节假期需求积压，导致节后需求集中释放；三是去 年2 月基数相对较低。我们预计3 月仍将维持这一全局弱复苏的局面。但 若想相对长期的去保持这一复苏的态势，仍需要政策端持续呵护加码。

房地产一向是政策敏感性行业，但未来一段时间预计政策相对平静。巨大的区 域政策差异使得核心城市房价即便上浮也幅度有限，投资滞后于销售恢复使得 低线城市需进一步刺激需求。未来房地产市场最关键的事件，除了销售的复苏， 更是竞争格局的变化。一部分企业凭借便利的融资条件，有望维持更好的销售 表现和盈利能力。

本月观点：春节后楼市成交明显改善，核心城市土拍回暖，但楼市地市分化持续加剧。需求端政策方面，贷款利率政策动态调整机制下，多地首 套房贷利率回调至4%以内；供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，民企发债扩围，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市 场。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦 持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海 外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。

二手房恢复好于新房，近期热点城市呈现出全面回暖的状态。根据克尔瑞统计数据，近两周二手房市场呈现大幅修复，第8（02.13-02.19）15个重点监测城市成交172.3万平方米，环比上涨17%，同比上涨79%，第9周（02.20-02.26）15个重点监测城市成交204.2万平方米，环比再次上涨19%，同比上涨98%。市场大幅修复，规模创近一年以来周度新高，同比接近翻倍。热点城市二手成交呈现出全面回暖的状态，北京、成都、南京、苏州、杭州等均同环比较大上涨，均创近一年新高。2月全国16个重点城市成交面积同环比是分别增长了122%和54%，1-2月累计同比增长41%。

节后销售表现强劲，2 月新房共成交1349 万方，环比上升28%，同比上升23%，二手房成交同比上升128%。百强房企全口径销售金额5184 亿元，同比上升12%，实现同比增速回正，主流房企中，越秀地产、华发股份等14 家房企实现了单月同比正增长，26 家房企实现单月环比正增长。融资方面，2 月份无股权融资落地，债务融资规模达196.2 亿元，环比下降50.2%，主要品类如公司债、短融利率较上月有所上行，中票利率下降，资产支持证券、定向工具和海外债未发行。

凯德集团代表了新加坡房地产企业发展的先进模式，已形成 “地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式，对于中国房企 新发展模式有高度借鉴意义。作为不动产投资管理平台的凯德 投资（CLI），由基金管理（私募基金与上市基金打通地产资管 链条）、旅宿管理（80%以上的旅宿单位为轻资产运营）、资本 管理（年度资本循环目标为30 亿新币）驱动发展。凯德中国 信托（CLCT）与凯德人民币私募基金则聚焦中国市场发展，其 运营和资本管理能力优秀卓越。

2022年土地市场落幕，尽管多个城市年末冲刺打响收官战，但难以挽回全年土地市场的低迷境况。综合各研究机构的数据，2022年无论是推地规模、成交量还是溢价率，都创出了近年来新低，房企拿地热情降至历史冰点。土地市场的低迷不仅直接影响到房地产开发投资，对地方财政收入也造成严重影响。据财政部数据，2022年1～11月国有土地使用权出让收入51174亿元，比上年同期下降24.4%。

国际各主要经济体普遍实行商品住房预售制度，但方式不尽相同，且随着市场条件的变化而不断发展完善。其中，合理的预售条件、恰当的贷款安排、完善的资金管理和完备的权益保护是预售制度的共性特征和核心机制。与国际做法相比，我国现行商品住房预售制度的四项核心机制均有待完善。在中长期，应当进一步完善四项核心机制，弱化预售制度的融资功能，回归其规避开发风险的初始属性，增强对购房者的权益保护，促进房地产业良性循环和健康发展。

文章指出，中国房地产市场仍陷于信心不足和销售额下降的负反馈循环中。近期，当局已赋予各地方政府在放宽限购限售和房价方面更多自主权，并加大货币和财政政策支持力度，以刺激需求、稳定情绪。这些举措可能有助于抑制房地产市场下行趋势，但要想恢复市场信心，可能需要采取综合性措施。

推动城乡区域经济循环是加快构建新发展格局的重要路径。积极探索更灵活、更有效的土地供应方式，针对各集体经济组织的不同需求和区位差异，在总用地指标不变的情况下，通过集体经济组织间的建设用地复垦指标交易、土地所有权调换和集体经济组织之间合作等方式，让建设保障性租赁住房的区位选择和收益分配更市场化、更有经济效益、更符合农民利益。