2022 年11 月21 日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议指出要用好民营企 业债券融资支持工具支持民营房企发债融资；完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持 等，央行拟在2023 年3 月前向商业银行提供2000 亿元免息再贷款，用于支持保交楼，封闭运行、专款专 用。证监会主席易会满在2022 金融街论坛年会上表示支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比 例涉房业务的企业开展股权融资。同日，杭州市房管局明确在城西科创大走廊实施差异化购房政策。

10 月，土地购置面积为983 万平米，单月同比-53%，环比-6.2%；土地成交价款 为1037 亿元，单月同比-49.7%，环比-13.9%；土地购置单价为10546 元/平米。 1-10 月，土地购置面积为7,432 万平米，累计同比-53.0%；土地成交价款为6,061 亿元，累计同比-46.9%，土地购置单价为8,155 元/平方米，累计同比+13.1%。

2022 年1-10 月商品房销售面积111179 万平，同比-22.3%，降幅扩大0.09pct。 商品房销售额108832 亿元，同比-26.1%，降幅收窄0.22pct。单月数据来看， 10 月商品房销售面积9757 万平，环比-27.9%，同比-23.2%，降幅较9 月扩大 7.1pct。商品房销售金额9452 亿元，环比-30.0%，同比-23.7%，降幅较9 月扩 大9.5pct。我们认为10 月份销售受到多地疫情反复、整体经济下行、部分民营 房企债务违约的影响，居民购房观望情绪仍然较重。随着2022Q4 供给端政策出 台，部分民营企业流动性风险有所释放，叠加疫情管控相关政策进行调整，短期 内市场情绪有望受到带动，我们预计2022Q4 销售面积及销售金额有望筑底。

11 月14 日，中国银行保险监督管理委员会发布《中国银保监会办公厅 住房和 城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管 资金有关工作的通知》。具体内容位：1）“保函置换金额不得超过监管账户中确 保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户 中确保项目竣工交付所需的资金额度的70% ”。2）“ 监管额度内资金拨付使用时， 预售资金监管账户开立行应在3 个工作日内将相关信息通知出具保函的银行， 出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金×保函置换预 售监管资金的比例），保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目 竣工交付所需的资金额度的70%”。3）“商业银行在出具保函置换预售监管资金 时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声 誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地 产企业开展保函置换预售监管资金业务”。4）“房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于 购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等”。

统计局公布10 月房地产投资和销售数据。2022 年前10 个月，商品房销售额108832 亿元，同比下降26.1%； 商品房销售面积111179 万平方米，同比下降22.3%；房地产开发投资113945 亿元，同比下降8.8%；房屋 新开工面积103722 万平方米，同比下降37.8%；房屋竣工面积46565 万平方米，同比下降18.7%。

1-10 月销售金额同比-26.1%，降幅较1-9 月收窄0.2pct。10 月单月销售金额环比-30.0%，同比-23.7%，降幅较9 月增大9.5pct。1-10 月销售面积同比-22.3%，降幅较1-10 月收窄0.1pct；10 月单月销售面积环比-27.9%，同比-23.2%，降幅较9月增大7.1pct。10 月单月销售均价为9687.44 元/平，同比-0.6%。

2022 年10 月，居民部门新增存款-5,103 亿元，同比增加6,997 亿元，环比少增28,997 亿元（-121.4%）。10 月新增信贷6,152 亿元，同比减少2,110 亿元，环比少增18,548 亿元；居民短贷新增-512 亿元，同比少增938 亿元，环比减少3550亿元；居民中长贷新增332 亿元，同比少增3,889 亿元，环比少增3,124 亿元；2022 年1-10 月累计新增居民中长贷2.35 万亿元，同比增速为-50.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.6%（2021 年全年水平为30.5%）。

1-10月投资同比降至-8.8%，10月单月投资同比降幅扩大至16.0%。1-10 月份，全国房地产开发投资额为113945 亿元，同比减少8.8%，较前值降低0.8pct；10 月单月投资额为10386 亿元，环比减少18.5%，同比减少16.0%。

我们认为，政策的路径虽然多管齐下，盘活企业经营性和融资性现金流，但最大的目标是防范系统性风险，稳定房地产市场，不是拯救个别企业。成文的，具体的，有所作为的政策，相信可以取得稳定市场的目标，这对于高信用公司最为有利。

10 月起市场销售走弱，房价下行，居民缩表。在此背景下，企业投资意愿不振，新开工继续同比下行。但是，政策端积极有为，形成了协同、完整、成文的政策体系，多管齐下，预计将打破行业交付、信用、销售的恶性循环。