经过几十年的发展，我国房地产业目前已进入转型阵痛期，或者叫新的发展阶段，也有称之为“后开发时代”的。本文认为，称之为“开发后期”更为确切。对于未来的发展趋势，本文经过分析认为，房地产开发业务无论是规模还是盈利能力都将逐步萎缩，而由于存量房数额巨大，空置房占比畸高，二手房交易将逐步壮大成为房地产市场的主力。随着人们的消费观念、生活习惯的改变，房屋租赁，尤其是品牌公寓式租赁未来的成长空间巨大。房屋租赁经营也将发展成为房地产业的骨干业务。而借助于网络、信息以及大数据、人工智能等新技术的支持，新型物业管理将成为房地产业新的经济增长亮点。

京津冀协同发展战略提出以来，城市间要素流动加快，区域住房市场关联性加强，但同时住房市场新老问题交织，影响更加广泛，具体表现为：住房市场分异程度高且持续扩大，城市间住房供求矛盾突出，住房市场健康水平整体较低。京津冀住房市场分异的根本原因在于，经济发展和公共服务水平差距大，产业和人才政策梯度不合理，房地产相关政策配合程度低等。为实现京津冀住房市场的长效治理和健康发展，建议遵循“产业—人口—住房”要素流动规律，构建住房圈层发展新模式；制定差异化人才优待政策，拓宽柔性人才引进机制；建立深层次产业协同机制，创新产业发展保障方式，以缓解城市间住房供求矛盾，促进京津冀协同发展。

12月14日，《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》（以下简称《纲要》）提出要促进居住消费健康发展。15日，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业。15～16日，中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之下，并提出向新发展模式平稳过渡。从近期决策层对房地产行业的一系列表态中，可以解读出哪些内容？2023房地产行业政策导向又是如何？

2023年中国房地产如何走？尤其是在房地产市场地位明显提升的情况下，大家对房地产业的关注度明显增加。我们尤其要对房地产的大环境、房地产政策、房地产市场等核心内容做分析和展望。

新时代，房地产业面临一系列深刻调整和升级，读懂党的二十大报告精神，有助于准确把握新发展阶段，贯彻新发展理念，构建企业和行业高质量新发展格局，创造房地产业美好新明天。

根据克而瑞数据，23 年2 月百强房企销售金额同比增长11.8%，为21 年7 月以来首度正增长，剔除春节影响后2 月同比下降12.1%，降幅环比收窄近20pct，低基数叠加需求改善情况下市场边际修复。分企业类型来看，2 月央国企剔除春节假期影响后销售金额同比增长31%，增速较1 月扩大10pct，而民企则同比下降44%，降幅环比扩大9pct，在部分需求释放、市场边际改善、但购房者信心并未明显修复的环境下，具备信用及资源优势的央国企基本面弹性显著更强。保利置业、越秀、金融街、华发同比增长超1 倍，中海、招蛇、金茂等增速超过50%，21 及22 年补货力度强、信用好、货值充足的房企具备更强优势。

2023 年2 月，50家房企单月销售金额4,058 亿元，环比+32%，较22 年同比-16%、较前值+48pct；销售面积为2,578万方，环比+37%，较22 年同比+1%、较前值+40pct。2 月单月销售额历经20 个月负增长后首次转正，其中存在去年同期春节低基数影响；但从累计数据看，1-2月累计销售金额7,199 亿元，同比-11%、较22 年全年+30pct；销售面积5,594 万方，同比-19%、较22 年全年+24pct，修复速度仍然较为可观。我们认为，当前市场迎来局部复苏态势，行业结构弹性将更强，一二线城市表现更为优秀，1-2 月50 家房企销售均价1.59 万元/方，同比+11%，其中2月单月销售均价同比+14%，单价提升源于房企主动推盘去化更容易的高能级城市项目，同时也意味着高能级城市布局的房企销售表现更为靓丽；此外，优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升。