我们认为，此次广州城市更新政策对区域发展有以下影响：①从市场角度看，城市更新有利于城市面貌更新，增加就业机会、吸引人才，长期利好地方房地产市场活跃度；②广州市中心城区近年来可供开发住宅土地供应量不足，城市更新可以适度解决中心城区供需关系失衡的问题；③本次城市更新规划中TOD 相关旧改面积占比50%，对应利好资金实力强+具备TOD 及旧改能力+广州市城市深耕的房企，例如越秀地产、保利发展、万科A 等。其中越秀越秀地产长期深耕广州，区域深耕优势明显，且公司具有较丰富的TOD 开发经验，值得重点关注。

一线城市去年全年土地供求规模大幅下降。受市场下行背景影响，2022 年一线城市四轮集中供地共268 宗，同比下降36.2%，但总体流拍率仅为7%，相较于2021 年的22%降幅明显。四次集中供地流拍率分别为2%、10%、8%和8%，出让金额分别为1857.2、1828.5、2139.7 和550.5 亿元。集中供地成交总宗数为250 宗，较2021 年的326 宗下降了76 宗，出让金额达到6375.9 亿元，同比降幅3.3%。

指导价出台后楼市冰封，二手成交连续两年腰斩。2021年2月8日深圳二手房指导价政策出台，二手房首付比例变相提高，买卖双方缺乏真实成交数据作为参考，加重买方观望情绪，楼市进入调整期。

一月销售不佳。根据克而瑞数据，百强房企2023 年首月销售情况：全口径销售总额约 3,994 亿元，同比下跌31.7%；权益销售总额约 2,791 亿元，同比下跌32.0%；操盘口径销售 3,574 亿元，同比下跌31.9%。

房地产市场：2022 年成交量同比下跌四成。2022 年重庆商品房销售面积4439 万平，同比下降28.4%；其中，住宅销售面积2939 万平方米，同比下降40.0%。房地产开发投资3468 亿元，同比下降20.4%；其中，住宅投资2609 亿元，同比下降20.7%。新开工面积2224 万平，同比下降54.4%；其中，住宅新开工1541 万平，下降52.3%。竣工面积2796 万平，同比下降33.4%；其中，住宅竣工面积1920 万平，同比下降29.5%。总体来说，下半年成交弱于上半年，成交峰值出现在2 月份。在楼市低迷期，新增预售证、真正投入市场的房源数更是肉眼可见的在下滑。

投资策略：我们认为2023 年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、 服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部 物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并 行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物 业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的 碧桂园服务。

近日，央行、银保监会完善首套房贷利率调整机制，对房价持 续疲软城市，地方可自主决定下调首套房贷款利率至更低水平，住建部 明确大力支持首套刚需、合理支持二套改善，有助于各地因城施策支持 刚性住房需求，居民购房信心有望恢复。高能级核心城市陆续松绑限购， 后续一线城市有限放松和二线城市全面放松值得期待。我们判断，随着 疫情冲击减弱和政策的持续作用，今年一季度销售有望逐步好转。中长 期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公 司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、新城控股、华发股份、 滨江集团；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。

1-12 月全国商品房销售面积13.6 亿平方米（同比-24%），降幅较上月扩大 1pct，其中住宅销售面积11.5 亿平方米（同比-27%），降幅扩大0.6pct。1-12 月商品房销售金额同比-27%，降幅扩大0.1pct，其中住宅销售金额同比 -28%，降幅收窄0.1pct。12 月单月商品房销售面积同比-32%，商品房销售 金额同比-28%，两者降幅分别收窄2pct、4pct。