上周周未市场纷纷转载央行和银保监会于11 月11 日的联合发文《关于做好当前金融支援房地产市场平稳健康发展工作的通知》（通知），通知中提及16 条金融措施，从供需两端，到银行内部监管，以支持房地产市场健康平稳发展。央行文件一出，叠加防疫政策调整，短期板块行情被带动起来。 16 条文当中，其中四条是回应由去年至上周所发过的大招：房贷利率下限下调、支持民企债券融资担保额度2500 亿元、中央保交楼纾困基金、以并购贷处置风险项目。而其他的通知条文，大部份是讲述保交房的措施，当中对于银行因为执行有关便利操作时可能出现的短暂性超出监管限制，如展期或配套融资所造成的风险分类调整、房地产贷款集中度等，都给予合适的宽限空间。预期地产融资上将得到边际改善。然而，整篇通知的各项条文，均提及到「市场化」，我们看到政策上的支持背后还是需要以市场化为原则的，因此销售回稳才是本轮危机过渡的关键，资本市场仍在密切关注。

保交樓工作有望加速推進，房地産市場活力有望回升：10月份房地産竣工面積單月同比下降9.4%，1-10月同比下降18.7%，反映出房企資金鏈十分緊張。根據新聞報道，全國有數以百計的樓盤停工，購房者停貸，引發了民生問題。隨著國內民營房企近期融資渠道逐步打通，我們預計保交樓工作將加速推進，進而降低消費者對房企交付能力的擔憂，提升房地産市場的活力。

10 月销售再度走弱，但增速高于前期低点，表明需求下方支撑较强。10 月销售面积和销售额分别累计-22.3%、-26.1%，增速相比前月分别下降0.1、上升0.2 个百分点，当月同比分别-23.2%、-23.7%，增速相比前月分别下降7.1、下降9.5 个百分点；销售均价累计和当月分别同比-4.9%、-0.6%，增速相比前月分别上升0.4、下降2.9 个百分点。虽然销售数据有所走弱，但单月增速相较前期低点仍然较高，不仅高于4 月份的最低点，也高于7 月份的阶段性低点，表明需求下方支撑较强。

10月楼市成交再度走弱，项目交付担忧下，二手房表现明显优于新房，预计临近年末房企仍将加大营销冲刺全年业绩；近期中央层面接连出台“第二支箭”、金融16条、允许保函置换预售监管资金等文件，稳信用再度加码，房企流动性实际支持空间进一步打开。我们认为行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产板块行情。短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。

百强房企10 月销售分化加剧，整体下行但单月同比正增长的 房企数量增加。2022 年10 月百强房企实现全口径销售金额约 6135 亿元，同比下降31.7%，降幅较上月扩大5.2pct，环比 降低2.1%，行业整体维持低位；主流房企中，中海地产、华润 置地、招商蛇口、金地集团、建发房产、滨江集团、越秀地产、 华发股份、中国铁建、卓越集团、仁恒置地、中交房地产等12 家房企实现了单月同比正增长，多于上月的11 家；20 家房企 单月环比正增长，较上月14 家有所提升。10 月百强房企新增 土地货值共2592 亿元，同比下降37.3%，较上月提升6.4pct， 环比下降32.3%。

一般财政、政府性收入双双改善，使得广义财政收入回升。10 月，广义财政收入同比10.7%；其中，一般财政收入持续改善，10 月同比15.7%、较上月同比提升近7 个百分点，前10 月累计同比下降4.5%、预算完成度为82.5%、低于过去五年平均进度近6 个百分点；政府性基金收入下滑放缓，10 月同比下降2.7%，较上月降幅缩窄近17 个百分点，但预算完成度依旧低迷，前10 月仅为53%。

国家统计局公布2022年1-10月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额11.4万亿元，同比降8.8%；新开工10.4亿平米，同比降37.8%；竣工4.7亿平米，同比降18.7%；土地购置面积7432万平方米，同比降53.0%；土地成交价款6061亿元，同比降46.9%；商品房销售面积11.1亿平米，同比降22.3%；销售额10.9万亿元，同比降26.1%；房企到位资金12.5万亿元，同比降24.7%。

2022 年1-10 月，销售面积、销售金额增速分别为-22.3%、-26.1%；10 月单月，销售面积、销售金额增速分别为-23%、-24%，较上月下降7pct、10pct，环比增速分别为-28%、-30%。10 月同环比降幅再次扩大，主要系多地疫情反复拖累市场恢复节奏，以及购房者信心仍未修复。近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏道路。

尽管十一前后多部门联合出台需求端呵护政策，但销售降幅依旧扩大。10 月单月商品房销售面积同比-23.23%，前值-16.16%；销售额同比-23.71%，前值-14.21%；销售均价单月同比-0.63%，前值2.32%。十月份中央和地方联合在需求端发力，但销售状况依旧没有起色。我们认为主要有以下几重因素：1）十月份全国疫情发生反复，多省市都加强了疫情防控措施。2）经济前景不明朗、市场量价齐跌以及房企频繁暴雷的背景下，购房者信心不足。3）“二十大”召开前夕，各方对楼市政策基调的观望，可能也一定程度上影响了市场销售。

政策面来看，物业服务行业的政策持续友好，物业企业作为社区基层治理体系中的重要一环，其重要性获得了社会各界的充分认可。基本面来看，随着近期房地产行业流动性紧张的缓解，预计四季度竣工将维持平稳较快增长，利于物管交付面积的提升；近期热点城市逐步推广“优质优价”，物业服务行业有望迎来“量价齐升”。