遵义市播州区政府工作报告在2023 年工作安排部分的第八点“紧盯风险大防范，奋力增强群众安全感”中提到：“通过延期平滑、展期续持、筹集资金偿还等方式妥善解决2023 年到期企业债券本息”。 这里延期和展期对应落脚点是企业债券本息，让市场不禁担忧：针对公开市 场债券也要展期了？ 此前贵州区域内上级政府（包括遵义市级政府、贵州省级政府），以及贵州其 他各区县针对防范化解债务风险的表述当中，展期这类措辞针对的均是整体的有 息债务，故而在相应的语境之下，引导的市场预期还算正向。

新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一，而与新加坡拥有 相似的区位与经济环境的中国香港特区，又为何变成了一个反面案例？本篇报告 将通过比较新加坡与香港特区在经济、社会、住房制度等层面的不同，探讨中国 大陆房地产新发展模式的未来方向。

房地产新发展模式本质为房住不炒，租购并举的长效机制。我们梳理海外成熟市场经验，认为新发展模式将从金融、土地、税收、住房供给四方面制度设计开展变革，主要变化包括：供地端更向保障性住房倾斜，集体建设用地或成重要供地来源；监管端注重行业股债融资均衡，继续扩大住房公积金覆盖面，盘活存量住房公积金，成立住房政策性金融机构；积极稳妥推进房地产税立法；发展租购同权，必要时立法实施租金控制。未来中国房企将向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。

当前市场认为地产库存处于历史低位，因此对2023 年拿地和开工判断出现预期改善。当前市场认为房地产库存较低，约11.7 亿方，去化周期仅11.6 个月，基本回到2010 年左右水平。随着需求恢复，市场会出现供不应求的情况，因此短期内新开工预计出现超预期的情况。而我们认为当前市场库存依然较高而非较低，一方面是房企的资产负债率依然往上在抬升，截止2022 年三季度末达到79.0%；另一方面传统计算库存的方式存在一些失常数据无法得到合理解释。

碳酸锂库存：2月6日当周，百川碳酸锂库存为5475吨，单周环比上升0.64%。氢氧化锂库存：2月6日当周，百川氢氧化锂库存1233吨，单周环比上升16.87%。智利铜矿产量：2022年12月智利铜矿产量为495800吨，同比下降0.50%，环比增长10.42%。全球原铝产量：2022年12月全球原铝产量为585.9万吨，同比上升6.12%，环比上升3.55%。

投资者普遍看衰中国房地产经济，我们遇到的投资者中，无一认为现在是买入中国房地产股票的好时机。 对于持有中国房地产股票的人来说，他们主要持有中海地产（688 HK）和华润置地（1109 HK）等主要国企开发商的股票，对中小盘开发商不感兴趣。 然而，越秀地产 (123 HK) 和华润置地 (1109 HK) 是投资者最感兴趣的两家公司。 投资者认为，对国企开发商的“买入买权” 仅仅是经纪人之间的共识。

供需双弱下形成负循环，销售回款不畅，导致资金紧张，债务风险事件发生，进一步增加销售去化及融资难度，周期下行、疫情、交付风险多因素冲击下，全年各项中观指标均承压，四季度出现边际改善；销售额及销售面积：依据以往周期政策效果及不同能级城市改善节奏，我们预计2023 年中实现单月增速转正，销售额同比+5.4%，销售面积同比+0.8%；新开工面积：跟随销售同向转暖，但节奏略有滞后，主因为房企资金及信心难以跟随销售同步快速复苏，存在一定时滞，新开工面积同比-2.7%；竣工面积：“保交楼”政策下竣工指标表现将好于其他指标，结合对应前置销售周期仍处于同期正增速区间，预计竣工面积同比+8.1%；房地产投资：受施工面积、施工强度、土地购置费三者影响，其中施工面积与2022 年基本保持一致，施工强度较上年小幅增加，土地购置费因受2022年土地成交低迷影响，为投资端主要拖累，全年建安工程投资同比为-0.14%，土地购置费-4%，房地产投资增速-1.4%。

2022 年的经验告诉我们单靠基建无法稳住经济，2023 年为达成经济目标稳地产势在必行。但对于如何做，中央和地方往往存在分歧。地方希望通过地产拉动本地经济、稳定财政收入；中央层面的着眼点则在于既要发挥地产对经济的贡献，又不希望出现新一轮的房价飙升。政策如何去布局？站在地方的角度，我们从地方本地经济增长和财政收入对房地产依赖的维度发现江苏、四川、湖北和湖南是今年可能需要房地产发力最急迫的省份；站在中央的层面，从跨省投入产出来看山东、江苏、广东和浙江是稳地产对全国GDP 拉动最重要的省份，不过部分省份高位的房价收入比也会阻碍政策发力。综合以上地方与中央以及房价的角度，我们预计山东、湖南、江苏、四川等省份后续最有可能集中出台稳地产政策。