2022年1-9月，虽然房地产市场出现了积极信号，商品房竣工面积和销售指标继续回升，但整体仍处于筑底阶段，多数运行指标延续下行态势，销售端局部回暖传导至投资端仍需时间。具体来看，一是全国房地产开发景气指数持续回落至95以下，处于较低水平；二是房地产开发投资额同比降幅进一步扩大；三是受商品房销售回款支撑，房地产开发企业到位资金累计降幅较上月继续收窄；四是土地购置面积累计降幅继续扩大；五是房屋施工面积、房屋新开工面积累计降幅均继续扩大，而房屋竣工面积同比降幅较上月继续收窄；六是全国商品房销售面积和销售额累计降幅较上月均进一步收窄，整体呈现弱复苏态势；七是全国70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降或持平。

今年以来，房企债券融资仍为净流出，尤其是民营面临的债券市场仍然寒冷。1）整体来看，房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转
冷明显。2022 上半年房企债券融资短期净流入，但下半年明显恶化，1-10 月共净流出355.88 亿元。2）分企业性质看，地产国/央企发债渠道通畅，前10 月净流入483.27 亿元，民企、公众企业净流出839.15 亿元，形成鲜明对比。

2022 年11 月8 日，交易商协会表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资；预计可支持约2500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。同日，北京市通州区台湖、马驹桥地权取消“双限购”，执行北京市其他区域普遍执行的限购政策。

2022 年1-9 月，TOP10/20/50/100 房企权益销售额（累计）占全国商品房销售额（累计）比重分别为15.2%、21.7%、30.7%、37.3%，同比-4.7pct、-6.9pct、-12.0pct、-13.9pct；环比-0.3pct、-0.4pct、-0.8pct、-0.9pct。

百强房企10 月单月权益销售额同比-31.4%，降幅较上月扩大1.8pct。据克尔瑞，10 月单月TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额5553.1 亿元，同比降低28.5%，降幅较9 月扩大3.1 个百分点；环比降低2.7%。

资产负债表修复快慢为美日危机后楼市复苏差异重要原因。美日在历史不同时期均爆发过房地产危机，美国次贷后通过快速降息、开启多轮量化宽松，购买和担保金融机构问题资产优化企业财务状况；接管“两房”，出台“住房救援计划”降低购房者负担，企业及居民资产负债表快速修复，为楼市复苏奠定基础。除经济及人口结构差异外，日本政策失误客观加剧楼市调整幅度及时长，加上企业及居民大量参与股市及地市投资，资产负债表迟迟得不到修复，持续压制企业及居民投资及消费，制约经济及楼市复苏。

2022年1-9月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量1454个，同比-39.0%；开盘房间累计数量108.5万套，同比-46.1%。

9月楼市成交环比改善，项目交付担忧下，二手房表现明显优于新房，但百城住宅价格已连续3个月下跌；国庆前夕中央出台政策组合拳减轻刚需购房压力，降低房产交易成本，打通一二手交易链条。尽管二十大报告中对房地产表态整体延续此前基调，但在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存的背景下，市场回暖乏力，我们认为短期政策改善的方向没有改变。但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业,如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企,如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

9 月商品房销售继续修复，当月同比降幅收窄较为明显。销售标题例子:8 月商品房销售弱修复，降幅相比7 月收窄。9 月销售面积和销售额分别累计-22.2%、-26.3%，增速相比前月分别上升0.9、上升1.6 个百分点，当月同比分别-16.2%、-14.2%，增速相比前月分别上升6.4、上升5.7 个百分点；销售均价累计和当月分别同比-5.3%、2.3%，增速相比前月分别上升1.0、下降1.2 个百分点。二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2020 年6 月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7 月份商品房销售降幅再度扩大，8 月份、9 月份商品房销售呈现弱修复，意味着销售正在处于磨底阶段。

9 月因集中供地土地成交环比量价齐升，单月同比降幅扩大，累计土地成交疲弱。9 月，土地购置面积为1049 万平米，单月同比-65%，环比+22.8%；土地成交价款为1205 亿元，单月同比-55.4%，环比+33.7%；土地购置单价为11484 元/平。1-9 月，土地购置面积为6,449 万平米，累计同比-53.0%；土地成交价款为5,024亿元，累计同比-46.2%，土地购置单价为7,790 元/平米，累计同比+14.4%。