亿翰数据显示，2023 年2 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长25.6%，同比增长19.7%，同比增速较2023 年1 月提高47.2 个百分点，主要受春节错位因素的影响；1-2 月累计销售金额同比下降6.9%，跌幅较2022 年12 月单月收窄24.5 个百分点，得益于疫情防控优化以及楼市需求侧政策的持续发力，销售端呈现初步回暖的迹象。

销售复苏，土地溢价率提升。从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏。2023 年截至2 月24 日，30 城商品房成交面积1721 万㎡，同比-19%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。

下跌阶段的市场担忧已开始发生积极变化。变化一：行业回归理性发展状态，典型公司未来业绩增长CAGR 回到20-30%区间，在管面积增长及毛利率水平也开始均值回归。市盈率水平也大幅回落，已包含上述因素增速均值回归的预期。变化二：部分关联方/大股东出现困境反转机会。部分优质开发商现金流情况开始好转，2023 年开发业务有望持续恢复，带动项目交付、关联业务等影响物业公司业绩的因素一同恢复，同时也将减弱对优质开发商的关联物业公司股权及控制权变更的担忧和对资金占用的担忧，压制估值和影响业绩的因素都在发生积极变化。

基于高频数据观察，以及历史经验回溯，我们给出四点回应；第一，历史经验表明，除非外力干扰，地产一旦起势，很难自发改变方向。第二，本轮地产修复持续性可能强于市场预期。第三，本轮地产的修复节奏路径或为，高能级城市一手房>高能级城市二手房>低能级城市二手房>低能级城市一手房。第四，当前地产修复所处阶段为高能级城市一手房、高能级及中低能级城市二手房交易热度快速攀升，下一阶段值得跟踪的关键指标是高能级二手房是否出现涨价。

前2 月，国央企销售高于预期，有望带动国央企从左侧走向右侧。前期我们判断2023年地产板块行情主要以震荡为主，注重左侧布局（《高能级城市复苏开启，重视左侧布局机会》）。从克尔瑞数据看，前两个月，头部国央企销售大幅超预期，前10 家国央企销售金额同比增长41%，但相比于2021 仍下跌16%。布局城市能级较高的越秀地产，及2022年加码拿地的华发股份2023 年相比2021 年、2022 年均出现显著上涨。而多数房企销售均价并没有显著抬升，也反映了销售在各个城市间并未出现显著分化。当前市场高度关注房企销售的复苏进展，预计销售的超预期好转将逐步带动国央企行情从左侧走向右侧。

根据克而瑞百强房企销售榜单，2023 年2 月单月，百强房企全口径销售额5184 亿元，单月同比+11.8%，自2021 年6 月以后时隔20 个月重新回正。2023 年1-2 月，百强房企累计全口径销售额9179 亿元，同比-12.5%，较上期降幅收窄19.3 个百分点。从房企维度看，仍是去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好，其中国央企占比较高。从日频数据跟踪来看，不论是成交面积的数值还是同比表现相比1 月均明显好转。2023 年截至2 月28 日，30 城商品房成交面积1934 万㎡，同比-16%，较1 月末降幅收窄了25 个百分点。销售回暖虽有部分受今年春节比2022 年更早的影响，但主要原因还是随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心正逐步重筑。

政策环境综述：政策助推新模式，“四限”持续优化。供给端，自然资源部优化完善集中供地政策，因城施策调整供地节奏；证监会启动不动产私募投资基金试点，可投资特定居住用房、商业用房和基础设施等，将促进Pre-REITs 市场发展；央行&银保监会出台文件指导金融支持住房租赁市场，要求加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，有利于保障性租赁房类资产的后续供应。需求端，各地“四限”持续改善，长沙、武汉等多个二线城市放松四限。

中央：民政部等联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》，围绕有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，促进家政服务业提质扩容。国家标准化管理委员会提出，2023 年将重点支持 14 个领域和方向的推荐性国家标准制定。其中服务业领域包括机构养老、居家养老、智慧养老和适老化改造等生活性服务标准，以及物业、家政等民生领域标准。地方：深圳出台方案解决业委会成立难、换届难的问题，北京设置户外广告规定。

我们相信，中国租赁房市场发展空间广阔，让渡土地红利和提供长期稳定的资金来源，都有助于市场逐渐走向成熟。政策既能有效推动房地产开发投资，也能推动一批高质量的企业成长壮大。但是，租赁房市场的发展将会久久为功，发展租赁房市场不是短期的权宜之计。我们认为短期不会出现大规模申请经营性借款回购商品房的行为，也不会出现大批存量楼宇被改造为保障性租赁住房的现象，保障性租赁住房的供给主体，将是地方让渡土地红利的增量项目。

2 月，TOP50 房企中的47 家房企全口径销售额累计同比平均值为+11.2%，中位数+2.7%，其中累计同比正增长公司有26 家，较上月增加8 家，销售业绩同比回升的房企阵营扩大，市场复苏影响范围扩大。1-2 月，TOP10/20/50/100 房企累计销售额权益比例分别为74.2%、71.5%、71.4%、71.3%，同比增长4.5pct、2.5pct、1.3pct、1.4pct；累计销售额操盘比例分别为96.5%、95.0%、90.9%、89.2%；同比提升0.5pct、1.2pct、0.6pct、0.8pct。