物业指数经历 80%以上幅度回撤，核心原因为对关联方地产公司的担忧 2021年 7~10月为 板块 下跌的第一阶段，反应对于政策可能对盈利
造成影响的担忧。下跌的第二阶段从 2021年 10月持续到 2022年 11月，反应市场对地产行业出现系统性风险的担忧，进而影响其关联方物
业公司，具体影响体现在资金占用等企业治理方面、股权变动等控制权转让方面和关联业务下滑方面，包含估值与业绩下滑预期的双重影响。

2021 年，受新冠肺炎疫情、融资政策收紧等因素的持续影响，产业地产总体下行趋势明显。同时，行业也逐步由风口期进入洗牌期，部分房地产企业已逐步退出，以城投公司为重点的国有企业加速进入，具有优良的品牌形象、丰富的产业资源、较强的资金实力、灵活的机制模式的主体已成长为产业地产的头部企业，且呈现强者恒强的局面。与此同时，产业地产运营领域的新业态、新模式仍不断涌现。

2023 年经济增速预计在5.5%左右。二十大报告明确了新时代新征程中国共产党的 中心任务，就是全面建成社会主义现代化强国，即2035 年“人均国内生产总值达 到中等发达国家水平”或者“经济总量或人均收入翻一番”，意味着2021-2035 年 十五年年均复合增长率不能低于 4.73%。疫情三年以来，我国的年均经济增长速度 连续偏低，促进经济增长重回合理区间是今年经济工作的重点。

投资建议：随着保交楼、需求端等地产政策加大发力，防疫政策转段优化、家电补贴持续推进促进线下渠道及居民购买力恢复，家电作为兼具 消费属性的地产后周期行业或将迎来困境反转，竣工链的白电&厨电需求有望边际改善；同时小家电等新兴赛道仍处于渗透率快速提升阶段，预 计细分赛道仍将维持高速增长。考虑家电板块已经历2年的深度调整，估值性价比凸显，“地产+疫情”两大制约因素逐步缓解，基本面及市场 情绪有望迎来边际好转，建议关注低估值的白电&厨电龙头海尔智家、美的集团、老板电器等，以及需求走强、产品革新的小家电细分赛道公司 科沃斯、小熊电器等。

12 月C-REITs 行业政策聚焦拓宽试点范围和加速推进项目发行。12月8 日，证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到商业不动产等领域。上交所副总经理刘逖在12 月9 日提到要优化流程上以加快REITs 的常态化发行，同时进一步支持民营企业项目推进。12 月19 日北京发改委提出支持数字中心等设施发行REITs 各地方为积极落实REITs 的加速发行提出了各自的解决方案。12 月8 日上海市、江苏省和安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态。

我们统计，2007 年以来 A 股地产再融资剔除资产注入部分，从预案公告日到发行日，相关股票绝对收益 55%，相对收益 29%。参与地产再融资，两年的平均绝对收益 31%，相对收益 15%。可见从历史数据看，地产再融资整体有利可图，在二级市场把握再融资预案到发行的窗口，则更有可能取得超额收益。我们认为，造成这一局面的核心原因是地产再融资分布的时间不均衡性。

11 月 28 日，证监会官网宣布全面放开房企再融资，意味着上一轮政策周期（2014-2016 年周期）中的政策拼图都已经逐步出现（除棚改货币化以外）。 研究员 刘璐再次复盘 14-16 年周期中再融资开闸的影响，房企运营层面都随之出现了积极变化，而我们认为本轮政策在此基础上，或将给国企更大的助力，既有格局或将进一步深化，央国企的资源整合依然将是最重要的旋律。我们看好针 研究员 林正衡对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，地产板块有望迎来贝塔机会。

“两集中”供地政策影响分析：顺周期稳定器，降温土地市场，平稳行业波动：1）通过将城市各区政府的“零售市场”转向市级的“统一市场”，叠加大量宅地年内限次集中出让，构建土地市场长效机制，对土地市场降温来“稳预期”；2）对房企，“集中供地”信息披露透明，帮助房企从“逢地必抢”的泥潭中有效脱身；3）对地方政府，倒逼其编制好供地计划，包括供地批次、时间、规模，还可以根据市场热度决定供地计划的调整。逆周期弊端渐显：房企拿地资金要求提升，行业下行期间流拍加剧：1）集中供地背景下大量土地集中上市，对房企的资金实力提出了更高的要求；2）主要在部分土地热点城市展开，使得按照“两集中”模式供地，热点城市、优质板块与冷门城市、欠优质板块的分化会加剧；3）在房企资金链紧张的行业下行周期中，土地市场短期迅速降温，进而影响地方政府财政。

Transportation sector contributes to about 3-3.5% to the Malaysian economy and 3.5% to employment. At the same time, its indirect contribution to socioeconomic prosperity is measured by its ability to enable efficient movement of passengers and goods. The country has two ports ranked in the top 20 in the world in terms of container volume (Port Klang and Tanjung Pelepas), whilst KL International Airport is ranked 24th in the world in terms of total passengers handled, according to the country’s Ministry of Transport.

2022 年基本面趋势下行，销售、投资处于历史低位，2023 年销售预计处于“U”型的底部抬升阶段，竣工修复具备确定性，投资修复较为艰难，需要以时间换空间。2022 年土地市场热度已至低谷，22 城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022 年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。在分化和修复的预期下，预计2023 年一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行。当前首套房、二套房贷款利率较去年高点下降100bp 以上，据我们测算首套房贷利率最低有望达到3.7%。