1-9 月投资同比降至-8.0%，9 月单月投资同比降幅缩窄至12.1%。1-9 月份，全国房地产开发投资额为103559 亿元，同比减少8.0%，较前值降低0.6pct；9 月单月投资额为12750 亿元，环比增长12.4%，同比减少12.1%。9 月份作为传统旺季，开发商在推盘和促销力度上有所提升，但是由于疫情反复和购房者信心不足，整体销售呈现弱复苏态势。“金九银十”成色不足，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标持续低迷，预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。

受多因素影响，2022 年房地产销售出现“超跌”。近年三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严等政策密集出台，各部门、各地方集中出台收紧措施，叠加疫情反复，信用风险事件频发。为稳定经济增长与重建市场信心，2021 年9 月以来，地产调控政策持续松绑，但居民购房热情疲软，目前仍处于市场信心不足与政策转暖博弈期，居民信心不足与商品房量价齐跌形成“恶性循环”。2022 年销售“超跌”引发市场对未来规模和结构的担忧，基于此背景，我们测算了行业中期的市场规模。

整体来看新房市场跌幅继续呈现收窄趋势，主要因1）去年下半年低基数效应；2）9 月行业步入传统销售旺季，市场热度有所回暖；3）各地宽松及纾困政策取得一定积极效果。但受宏观经济、居民收入、地产基本面预期等多种因素影响，购房者信心仍待修复。9 月末三大新政集中出台，10 月多地首套商贷利率已降至“3 字头”，需求侧实质性利好刺激下四季度市场热度有望继续回暖。从高频数据看，10 月初新房成交数据仍略显疲软，说明本轮政策效力仍需接受时间考验。我们认为，伴随短期市场扰动因素逐渐消除，需求托底目标正平稳有序实现。结合二十大会议再度明确“房住不炒”定位，预计政策仍将保持相对定力，放松或将围绕房贷利率下调、税费优化、限购限贷放松、政府回购等路径持续优化。在此基调下，短期基本面或呈现继续磨底、缓慢复苏态势。

2008-09和2014-15两轮房地产政策周期共性明显，房贷利率7折+首付比例下调至20%后房价环比指数出现趋势性拐点，2008年政策释放时间更集中。70大中城市环比价格指数出现趋势性上涨和全国商品房销售面积同比增速出现趋势性回升基本一一对应。我们认为房地产作为实物资产，“买涨不买跌”是购房意愿回升的核心因素。根据复盘，我们发现与行业流动性相关的政策、降低买房前期支付成本和持有期间月供成本的相关政策，对拉动购房意愿、促进房地产量价回升影响显著。2008年10月房地产放松政策集中释放，包括房贷利率打折、“认房不认贷”、首付比例降低等。2014年行业放松政策略微分散，6-12月四十六个城市陆续取消限购，9月央行再次开启贷利率打折和“认房不认贷”的优惠政策。从两轮周期来看，央行释放流动性+降低买房成本政策力度打足对房地产销售量价回暖产生拐点的直接作用更加显著。

国家统计局发布2022 年1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。9 月销售面积1.35亿平，同比增速-16.2%（前值：-22.6%）；开发投资金额1.28 万亿元，同比增速-12.1%（前值：-13.8%）；新开工面积9705 万平，同比增速-44.4%（前值：-45.7%）。传统“银十”到来前夕，中央接连释放重磅政策，或将有效带动刚性、改善性住房需求释放，多重有利因素带动下，进一步起到了稳市场、稳预期的作用，预计四季度销售降幅将持续收窄。

第三批15 城供应建面增加10% ，武汉、广州和福州供应建面大增。截止2022 年10 月19 日， 22 城已全部完成第二批集中土拍，有15城已完成第三批。第二批22 城推出宅地总建面4681 万方，与首批相距不大；第三批 15 城推出宅地建面3359 万方，环比增加9.7%。第三批中苏州、宁波、无锡、杭州供应建面收缩40%及以上，武汉大增379%，广州和福州增加超100%。宁波和青岛推地质量大幅提升，楼面价上涨47%和39%，深圳和福州中心区地块占比明显减少，楼面价下降50%和44%。

二十大报告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。二十大报告在回顾过去新时代十年变革的基础上，规划了我国未来五年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务和大政方针。其中，从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

9 月单月商品房销售面积同比-16.16%，前值-22.58%；销售额同比-14.21%，前值-19.89%；销售均价单月同比2.32%，前值3.47%。8 月24 日，国常会提出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。在中央定调之下，9 月份各地密集出台楼市政策，但 “房住不炒”依然是政策红线。整体而言，在政策的积极释放与房企降价促销之下，9 月份商品房销售降幅有所收窄，但受经济前景不明朗，疫情反复、“买涨不买跌”心理和烂尾楼等因素的影响，销售改善的动力依然较弱。

2022 年1-9 月商品房销售额累计99380 亿元，同比-26.3%，较前值收窄1.6 个百分点；销售面积累计101422 万平方米，同比-22.2%，较前值收窄0.9 个百分点。单月值同比降幅收窄，2022 年9 月商品房销售额13510 亿元，同比-14.2%，较前值收窄5.7 个百分点；销售面积13532 万平方米，同比-16.2%，较前值收窄6.4 个百分点。销售均价环比回落，2022 年1-9 月，商品房销售均价为9799 元/㎡，累计同比-5.3%，较前值收窄1.0 个百分点；但单月环比-4.0%，降幅较前值扩大3.4 个百分点。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数原因。从绝对值上看，受居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。

本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢，开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比08/15 年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展。