地产政策持续利好，后周期家居用品的估值水平持续修复并扩散到低估值标的，静待业绩回暖逐步兑现。地产利好政策进一步释放，市场对竣工端数据边际改善预期强化，持续催化地产后周期板块估值水平向合理区间靠拢。在基本面数据的空窗期，行业整体改善与修复程度暂时无法验证，地产后周期板块整体的行情演绎或将延续积极态势，并逐渐扩散到板块整体，前期涨幅较为明显的龙头公司估值水平从合理区间向适度溢价方向演进的同时，会带动一部分低估值公司补涨。但客观情况是，当前时点市场对后续基本面修复节奏及修复程度仍存在一定的分歧，我们认为随着临近春节时点，短期数据或由于业务与财务结算周期错配造成一定的波动，春节后开门红、315 营销活动逐渐推进有望催化需求修复，基本面有望呈现逐渐回暖。

地产投资依然承压，2023年或降7%。受上年基数降低影响，12月单月房产投资同比降12.2%，环比收窄4.5pct；全年地产投资下滑10%，增速较上年下滑14.4pct，其中东部、中部、西部、东北部分别下滑6.7%、7.2%、17.6%、25.5%，与各区域销售表现相一致，即东部、中部优于西部、东北。往后看，考虑1-12月土地成交价款同比降48.4%，后续土地购置费或存下行压力（前11月仅同比降6.3%）；同时销售仍处筑底阶段与拿地收缩持续压制建安表现，短期投资端仍难言乐观，维持年度策略观点，预计2023年全年地产投资同比降7.0%。

本周REITs 指数小幅上涨后又有所回落，总体保持稳定，同期交易量较上周略有下滑。多地政策鼓励发展REITs，REITs 作为直接融资/盘活存量资产的重要工具持续受各地重视，地方政策推进将有助于推动REITs 在地方发改委的申报审批。周内嘉实京东仓储物流REIT 发布多项公告，网下及公众投资者配售比例均偏低，发售获市场青睐。

上周（23/1/7-23/1/13）34 个重点城市新房合计成交464 万平米，环比+15%；其中，一二线环比+14%、三四线环比+27%；1 月截至上周一手房月成交同比-10%，较12 月+23pct；其中，一二线同比+2%、三四线同比-69%，分别较12 月+31pct 和-16pct。上周13 个重点城市二手房成交122 万平米，环比+40%；1 月截至上周累计成交同比+17%，较12 月+22pct。库存方面，上周15 城推盘182 万平米，对应周成交/推盘比1.27 倍，最近3 个月（22 年10-12 月）分别为1.34 倍、0.80 倍和0.91 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,825 万平米，环比-0.5%；3 个月移动平均去化月数为13.9 个月，环比-0.6 个月，行业总体仍处于低库存阶段。

地产：需求端政策再加码，看好地产竣工链复苏。政策端：政府放宽房贷利率政策，大力支持和改善刚性住房需求。竣工端：理论上2022-2023 年竣工面积基本对应2019-2021 年新开工面积，但2022 年竣工端受地产商资金紧张影响，估算有15%的竣工推迟率。假设2023 年这些竣工项目全部按时交付，对应2022-2023 实际竣工面积理论涨幅可以达到35%。在一系列地产政策刺激下，地产相关需求或大幅回暖，将导致供需格局好的化工品价格走强。推荐纯碱、MDI、TDI、钛白粉等子行业。

本周市场回顾。第2 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-4.0%。沪深300 指数报收4074.38，周度涨幅为2.3%；创业板指数报收2493.13，周度涨幅2.9%；房地产板块指数报收3059.79，周度涨幅为-1.7%。

上周（2023.1.9-2023.1.13，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-1.65%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别+2.35%，+ 1.22%，超额收益分别为-4.00%、-2.87%。

据彭博报道，中国或会放松对中国房地产行业的三条红线政策，允许更多开发商扩大借贷规模，从而提高负债比率。总的来说，“三条红线”政策为贷款规模的年度增长设定了上限，上限随开发商的杠杆比率而变化。此外，据彭博报道，全面遵守三条红线政策的最后期限（原定于2023 年6 月30 日）将至少延长六个月。虽然一般来说，股权投资者不再太关注三条红线政策，因为完全遵守这一政策的开发商仍可能拖欠贷款，但我们认为，放松该政策有助于改善开发商的运营前景。2020 年8 月出台了三条红线政策。