按照相关法律规定，商品房预售资金监管账户是由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。银行作为独立的第三方，更是对资金有着监管义务。

3月28日，湖南省住建厅发布通报称，从即日起，湖南省各市（州）、县（市、区）商品房预售资金监管机构暂停与渤海银行及其所辖基层经营单位的商品房预售资金监管合作。原因是渤海银行株洲分行擅自划扣多个项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付。《中国商报·法治周刊》记者发现，去年1月，便发生过预售资金监管银行擅自划扣资金的情况，事发银行系华夏银行佛山分行。

对此，中国人民大学法学院教授刘俊海表示，当前需要夯实房地产预售资金的监管制度，扎紧篱笆，确保预售资金都能得到安全保管。

银行私自划扣监管资金

湖南省住建厅发布的《关于渤海银行股份有限公司擅自拨付商品房预售资金的通报》（以下简称通报）显示，2021年3月和7月，渤海银行株洲分行违反《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，以及《株洲市新建商品房预售资金监管合作协议》《株洲市新建商品房预售资金监管协议》约定，未经株洲市商品房预售资金监管机构同意，擅自划扣相关项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付。

为严格商品房预售资金监管，切实维护购房群众合法权益，湖南省住建厅表示，从即日起，请各市州（县、市、区）商品房预售资金监管机构暂停与渤海银行及其所辖基层经营单位的商品房预售资金监管合作。同时，建议相关部门和单位慎重选择渤海银行及其所辖基层经营单位作为住房公积金、物业维修基金等资金的存储银行，有效防范风险。

随后渤海银行相关人士对此回应称，正在对上述事项进行核实，同时也在与当地政府部门进行沟通。

北京市中闻律师事务所律师邓千秋表示，房屋预售款被挪用显现出相关银行风险管理能力不足、不能尽到审慎经营职责。而住建部门下达指令和相关银行停止合作，显现出对预售资金被挪用、违规拨付所导致风险的高度重视。

“从此次通报可以看出，此类擅自划转的操作，被认为直接导致了烂尾楼事件，所以定性是严厉的。"易居研究院研究总监严跃进点评称。

《中国商报·法治周刊》记者注意到，今年1月，株洲市住房和城乡建设局发布了关于征求《株洲市新建商品房预售资金监管实施细则》意见的函显示，监管银行有下列行为之一的，监管机构可以按照协议约定要求其限期改正，逾期不改的，监管机构、人民银行和银保监局可暂停监管银行预售资金监管新增业务或从名录库中剔除：预售资金到账率不足80%的；未按照本办法规定拨付预售资金，或拨付不及时的；未将个人按揭贷款划入预售资金监管账户的；其他违反本细则的行为。

应完善相关监管措施

值得注意的是，上文所述并非是首次发生银行擅自划扣预售资金的情况。

2022年1月6日，佛山市住房和城乡建设局发布通知称，从1月6日起，该局暂停与华夏银行签订商品房预售款专用账户监管协议。

通知提到，佛山分行未经监管各方同意，擅自将商品房预售款从专用账户划出，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，佛山市住建局多次约谈和警示，但佛山分行拒不改正，对佛山房地产市场造成不良影响。因此住建局与水利局暂停与华夏银行股份有限公司及其下属公司签订商品房预售款专用账户监管协议。

佛山市住建局还表示，华夏银行及旗下公司参与住建领域的项目也受到较大影响。对华夏银行及其下属公司参与的佛山市住建领域相关项目，相关部门精准研判风险变化，及时有效防范应对，有效保障房地产市场平稳健康发展。

据悉，商品房预售资金监管账户是由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。而银行作为独立的第三方对资金进行监管，不仅保障了商品房交易双方的交易资金安全，还防范了开发商因资金链断裂、卷款跑路导致项目烂尾等楼市风险。

关于银行私自挪用款项原因，北京市才良律师事务所主任王才亮律师分析称，首先是监管措施不到位。目前行政系统的分工中，预售资金的监管主要是由住建部门负责，而住建部门缺乏对挪用者的有效监控与处理的权限。其次是银行挪用预售资金的法律责任太小,导致其可能会擅自将预售资金挪用。

“从全局来讲，预售资金是否安全对于房地产市场影响很大，有关部门不能不重视挪用资金的问题。"王才亮建议，目前做好房地产预售资金监管的关键是权力与责任相一致，地方政府应在该问题上有一盘棋的觉悟，不能各吹各的号。

在北京金诉律师事务所主任王玉臣律师看来，当务之急应该完善商品房预售资金监管的相关立法，进一步明确监管银行的责任，让监管银行看到其违规的成本和代价。

多地出台措施加强资金监管

据多位业内人士透露，商品房预售资金监管制度虽然一直都有，但有的项目预付款没进入监管账户；有的虽然进入监管账户，却被开发商随意支取、用作他途，引发工程停摆甚至楼盘烂尾。

根据山西省住房和城乡建设厅、山西省市场监督管理局近期通报的2020年度房地产市场执法检查情况，在房地产开发企业存在的10个主要问题中，商品房预售资金使用不规范排在首位。该通报显示，太原市抽查的17个开发项目均存在预售资金未监管的问题，吕梁孝义市抽查的4个开发项目均存在预售资金使用不规范的问题。

事实上，早在2010年，住房和城乡建设部就发文要求各地完善商品住房预售资金监管机制，强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付"。

去年以来，全国多地发文加强预售资金监管。包括西安、北京、天津等多个城市出台政策，加强对商品房预售资金的监管。

以广东东莞为例，2022年8月2日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》（以下简称意见稿），对监管单位、银行机构和房企需履行的职责做了明确说明。

意见稿提出，为防止开发企业截留、收存购房款，对已取得商品房预售许可的项目，由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息，通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。位于监管额度内的资金，应当专款专用，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。如果商业银行违反预售资金三方监管协议，未经住建部门核实同意，擅自拨付或转移监管额度内资金的，应当负责追回资金；无法追回的，应依法承担相应赔偿责任。

“这个办法，相当于是给市场一个定心丸。"广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，以后所有的预售证和监管账户是对应的，预售资金全部要用于项目的交付，以此提振市场信心。这对违规的房企来说，就是一把利剑，而对于合规的房企来说就是护身符。

此外，去年底召开的中央经济工作会议明确，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

刘俊海建议，购房者一旦遭遇类似情况，可以向公安机关、金融主管部门进行举报。对于构成犯罪的应依法追究刑事责任，不构成犯罪但给消费者造成损害的，则应承担民事赔偿责任，违反国家有关法律法规的还应给予行政处罚。

链接 〉〉〉

多地发文规范预售资金管理使用

近年来，各地均在加强对预售资金的监管，以助力“保交楼"。

日前，湖南省郴州市对2021年11月11日印发的《郴州市城区新建商品房预售资金监管办法（试行）》进行了修订，出台了《郴州市城区新建商品房预售资金监管办法》，进一步规范新建商品房预售资金的缴存、使用等行为，维护购房者合法权益。其中明确，对于预售商品房项目停工3个月以上或存在延期交房等重大风险隐患的，强化对风险项目的资金管理和使用，主管部门和属地政府（管委会）根据风险防控需要将该项目列入重点监管对象，由属地政府（管委会）开设防控专户，开发企业须将原预售资金监管账户及与项目有关的一般户中全部款项和所有后续款项转入防控专户，防控专户实施封闭管理，保障账户资金安全。企业则根据项目施工进度及资金需求向项目属地政府（管委会）提交资金拨付申请，经项目属地政府（管委会）研究同意后拨付。原预售资金监管账户由主管部门继续实施监管，确保后续所有销售资金全部进入预售资金监管账户，后续预售资金根据风险处置需要划转至防控专户。

今年1月，云南省昆明市人民政府办公室印发了《关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》，明确提出，由市住房和城乡建设局负责，每两年开展一次公开招标，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录。未进入或者已退出监管银行名录的商业银行，不能作为监管银行承接新的监管业务。监管银行招标应综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、经营状况及商品房预售资金监管工作评价等因素。

去年9月，湖北省武汉市房管局发布《武汉市新建商品房预售资金监管办法》（意见稿），不仅提到监管账户要在售楼处展示，又着重明确和厘清了包括人民银行分支机构、银保监部门的责任，同时还强调，确定监管银行要经过招投标。

此外，去年7月，浙江省杭州市人民政府发布《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》明确，杭州市商品房预售资金监管银行入围数量25家，服务期限3年。值得注意的是，杭州市的招投标公告发布了8条投标人资格要求，其中强调投标人要“近3年内在经营活动中无重大违法违纪记录"。