9 月迎来金九销售旺季，商品房销售面积将呈现季节性上涨，但受房贷利率上升和监管力度加大等的持续影响，叠加上年同期销售盛况下的高基数，预计 1～ 9 月商品房销售面积同比增速或下滑至10.5%～ 11%左右；土地成交规模支撑下，开发投资增速或放缓至7.0%～ 7.5%左右；大中城市房价将继续调整， 9～ 10 月可能迎来整体环比由涨转跌的拐点。

近期租赁行业政策密集出台，随着 7 月九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，租赁市场的顶层设计已接近完成，后续贯彻落实将是关键。同时我们认为租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房产回归其居住属性。 

2013 年以来随着调控政策的收紧以及2014 年初房地产市场的探底，不少地产股估值跌入历史底部。地产股的市值和价值的显著背离被金融资本和产业资本充分认可，在 2017 年股价上涨之前已有保险资金、产业资本参与行业龙头公司的股权增持或自身股权的回购等。2016 年 930 调控政策是在库存见顶回落及价格明显上涨之后，并没有改变市场供需均衡的和需求积极入市的态势，这导致 2017 年以来销售数据继续超预期，而龙头公司由于产品主流、布局均衡、品牌溢价较为明显，集中度大幅提升，销售数据持续超预期。内房股龙头有一个从估值修复到估值溢价的过程。

资产证券化是指企业或金融机构将能够产生可预期现金流的资产打包、组合形成基础资产，以该基础资产产生的现金流为支持发行证券产品的过程。2005 年至今，国内的资产证券化业务大致经历了试点扩大、停滞、重启和加速发展共 4 个阶段。近年来国内企业 ABS 发行规模增长迅猛，2017年以来截止 7 月底已发行的资产证券化产品中，企业 ABS 仍然以 3260 亿元的规模傲视其余两者，同比增长 66%。

由于土地供应整体受限等因素，增量开发面临天花板和明显的估值约束。传统的商品房开发销售模式利润点主要来自开发周期内土地的增值、产品的差异化和存货的周转速度。但面临的问题也是显然的：土地资源的可获得性、变现价格的实现、土地成本和变现周期的控制、可利用的财务杠杆等。这些方面会影响地产公司的估值水平。而存量经营是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主、意在持续稳定变现的商业行为，因此估值不受明显约束。

我们认为未来政策将在运营端、市场端和需求端同时发力，建立规范、高效、机制化的住房租赁市场。（1）对比国外主要国家的租赁政策，我们认为国内租购难以同权的重要原因在于公共资源分配不均，公共资源和房屋产权的关联性较大。（2）后续政策着力点在于：运营端，保护运营商的投融资和退出机制的顺畅；市场端，建立规范化的信息平台，加大机构提供房源的数量，提高市场信息交换的效率；需求端，将通过立法逐步走向“租购同权”，真正实现“租亦有所安”。

当前中国房地产行业所蕴含的风险有目共睹。虽然房地产在国民经济中的重要地位决定了政府不会袖手旁观，但在防风险、去杠杆的金融监管主题下，政府对于房地产泡沫的容忍度在显著降低。因此，我们有必要探讨当前银行及金融行业在多大程度上被房地产所“绑架”，以及房地产行业一旦収生风险暴露，可能给银行业及金融市场带来的连锁负面影响。

8 月 30 日~31 日，全国土地利用管理工作会议在江苏省苏州市召开。会议要求：聚焦节约集约用地和城乡统一建设用地市场建设两条业务主线，深化改革，创新土地利用管理机制，促进土地资源的高效配置和合理利用，为经济平稳健康发展提供有力保障。国土资源部党组成员、副部长王广华出席会议并讲话。