2010年国务院、2011年发改委发文要求商品房要严格按照申报价格明码标价对外销售。2016年9月后，多地出台调控政策，重申价格申报规定，并提出调价周期和调价幅度。

基数上升导致9月单月销售同比下滑。17年前三季全国商品房销售11.6亿平米，其中住宅销售10.01亿平米，同比分别升10.3%和7.6%。17年以来楼市进入新一轮调控周期，并且在调控政策持续出台，银行按揭贷款收缩、利率上升情况下，商品房销售增幅呈现持续回落态势，调控成效显现。而前三季度全国商品房整体销售额增幅仍维持在双位数水平，情况良好，四季度在开发商积极推盘带动下，全年销售保持平稳增长预期仍较强，楼市整体风险可控。

房地产投资小幅回升，销售持续回落。2017 年前 9 个月，全国房地产开发投资 80644 亿元，累计同比增长 8.1%， 房地产开发企业房屋施工面积 738065 万平方米，同比增长 3.1%，增速与 1-8 月份持平。 商品房销售面积 11.6 亿平方米，同比增长 10.3%，增速比 1-8 月份回落 2.4个百分点，9 月单月销售面积同比下降 1.5%，是 15 年 3 月以来首次出现单月负增长。土地市场表现依旧抢眼，房地产开发企业土地购置面积 1.67 亿平方米，累计同比增长 12.2%，土地成交价款 8149 亿元，累计同比增长 46.3%，继续保持高位增长。

投资回升、其中住宅投资连续走强，土地成交放量预示后续投资不弱1-9 月房地产开发投资额同比+8.1%，提升 0.2pct，其中 9 月单月同比+9.2%，提升 1.4pct，其中住宅单月+11.9%，而商办单月+3.7%；商品房新开工面积同比+6.8%，回落 0.8pct，其中 9 月单月同比+1.4%，回落3.9pct；商品房竣工同比+1.0%，回落 2.3pct，其中 9 月单月同比-17.2%，回落 29.7pct；商品房施工面积同比+3.1%，持平；土地购置面积同比+12.2%， 提升 2.1pct， 其中 9 月单月同比+25.5%，提升 21.9pct。 9 月商 品房投资略有回升，其中住宅投资连续 2 月走强，符合我们小周期延长下住宅投资韧性强的观点，而商办投资虽有回升但仍拖累。综合考虑住宅投资拉动以及商办的拖累等，我们维持全年商品房开发投资增速+7%的判断。

国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆 10 月 10 日在国新办新闻发布会上透露，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。他表示，目前房地产市场因地制宜、因城施策的政策效果是明显的。过去一年，全国去库存的面积达一亿平方米，主要在三四线城市和小城镇。

扶持市场化主体参与住房建设和租赁市场，保障供给充足。德国 通过建筑用地优惠、贷款优惠和税收优惠等措施鼓励居民自建房，鼓励私 人机构参与社会住宅建设，保障住房供给充足；（2）完善租赁权益保障， 平衡“购”和“租”。通过租金管制、租赁合同保护租客利益、租购同权 等保障“购”和“租”的平衡，使得租赁更加常态化；（3）抑制投机行为。 德国立法严打开发商暴利行为，并且通过持有税和资本利得税的征收，限 制投机行为。德国的阶梯化供应体系也没有造成德国房价的下跌，德国房 价平稳上涨，波动较小

总规划给京津冀带来新风貌和投资机遇。北京总计划重新划分北京六城，此外对 通州、廊坊和京津冀片区整体发展规划和策略做出了规划蓝图。总体来看，总规 划将北京定位为世界级城市，京津冀受其发展辐射影响在交通、产业、文教科卫、 生态方面均将有改善。我们认为总规划的提出给北京市中心和京津冀片区带来巨 大发展机遇。根据北京总规划对北京城区和京津冀片区的发展规划，我们认为相 应的二级市场投资逻辑分为三层

房地产行业存量社融占比 22%，新增社融占比 45%。我们估算在存量 社会融资规模 165万亿中，房地产行业占比约 22%：1）国内贷款余额 115 万亿中，房地产贷款余额 30 万亿占 26%，其中居民住房贷款余额 20 万亿占 18%；2）直接融资余额 24 万亿中，房企债券净偿还余额 2 万亿占 10%； 3）表外融资余额 26万亿中，估算房地产行业投向占 16%。 2016 年随着楼市销售投资两旺，我们测算新增房地产行业融资额占比 社融规模增至 45%，其中：新增按揭贷款增长 87%，占比增至 39%；债 券净融资额增长 74%，占比增至 32%。2017年前 9月，虽然名义上按揭 贷款占比下降，但由于居民部门短债暴增，新增贷款占比仍高达 50%

“稳定”与“不稳定”的德国。自 1994 年起，德国房价保持了长达15 年的平稳，致使各国争相借鉴“稳定的德国”的成功经验，其发达的租赁市场更是受到广泛关注。然而在 2009 年以后，德国的房价已连续 8 年上涨，个别核心城市房价在此期间累计涨幅达 200%，“稳定的德国”逐渐走下神坛。“长期稳定”与“不再稳定”的德国不禁引起我们的思考，究竟德国的房价为何长期平稳而近年来又持续上涨，住房租赁在平稳房价上作用如何

2017 年 1-9 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 6.8%和8.1%，销售面积和金额同比分别增长 10.3%和 14.6%，符合我们对于 3季度的预期。由于去年高基数背景以及近期住房信贷的收紧，房屋销售增速持续收窄，9 月单月成交面积增速首次转负，同比下降 1.5%收窄 5.8 个百分点；投资方面，房地产新开工面积继续收窄，9 月单月开工增速同比增长 1.4%，收窄 3.9 个百分点；但由于竣工面积降幅更大，在建施工面积增加带动投资增速回升至 9.2%。资金方面，受到调控影响定金及预付款单月增速首次转负，按揭贷款增速大幅下降 50%，房企单月到位资金增速也回落至 1.2%。9 月房地产数据符合我们判断，建筑业进入开工旺季地产投资企稳回升，我们预计 10 月投资增速仍能持续，但预计年末随销售回款下行见顶。