由于土地供应整体受限等因素，增量开发面临天花板和明显的估值约束。传统的商品房开发销售模式利润点主要来自开发周期内土地的增值、产品的差异化和存货的周转速度。但面临的问题也是显然的：土地资源的可获得性、变现价格的实现、土地成本和变现周期的控制、可利用的财务杠杆等。这些方面会影响地产公司的估值水平。而存量经营是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主、意在持续稳定变现的商业行为，因此估值不受明显约束。

1 存量经营估值不受明显约束........1

2 物流地产——房地产运营 ToB 端重要领域..........4

2.1 物流地产成为行业新风口..........4

2.2 电商高速发展催生物流地产的快速发展.........6

2.3 高端物流仓储极度匮乏，供不应求致租金稳步增长.........7

2.4 以商品零售额衡量市场空间，中国高端物流设施发展空间大........10

2.5 一家独大，百家争鸣...........10

3 物流地产的典型代表及经营模式.........13

3.1 资源驱动型代表-宝湾物流.........13

3.2 基金驱动型代表-普洛斯.........15

3.3 产业链驱动型代表-京东物流.........17

4 相关受益标的梳理...........19

5 风险提示..........19