2017H1，1）利润方面，房地产板块营业收入同比+3.3%，较 16 年下降28.5pct，较 17Q1 下降 5.2pct；净利润同比+25.9%，较 16 年下降 16.9pct，较 17Q1 下降 19.1pct。2）利润率方面，毛利率 31.2%，较 16 年上升 1.8pct，较 17Q1 下降 0.8pct；净利率 11.0%，较 16 年上升 1.4pct，较 17Q1 上升 0.2pct；三项费用率 11.0%， 较 16 年上升 2.4pct，较 17Q1 下降 2.1pct；少数股东损益占比 15.4%， 较 16 年下降 0.7pct，较 17Q1 上升 4.6pct。3）负债方面， 资产负债率 77.5%，较 16 年上升 2.0pct，较 17Q1 上升 1.1pct；净负债率 93.2%，较 16 年上升 16.1pct，较 17Q1 上升 5.7pct；现金短债比 1.5 倍，较 16 年下降 16%，较 17Q1 下降 8%。 4）现金流方面，销售回款同比+14.8%，较 16 年下降 26.6pct，较 17Q1 下降 12.7pct，但同期预收账款锁定率为 115%，较 16 年上升 25pct，较 17Q1 上升 12pct。

销量扩散效应下的投资幻觉。本轮周期房地产投资比以往更有韧性，一是源于全局销量表现更有韧性（热点扩散效应），二是广义库存已降至低位，开发商拿地补库存还在持续，对投资有支撑，三是涨价因素，今年上游涨价对房地产名义投资有很大的贡献，建安价格指数涨了6.5%几乎对冲施工速度放缓。预计房地产投资全年增速仍在5%上下；强调虽然名义投资有一定的韧性，但实际投资已明显降至低位（2017Q1/Q2分别为4.6%/3.5%），而实际投资反映的是对上游真实需求的拉动。

8 月 28 日，国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择北京等 13城作为首批试点城市。1)发展租赁是 2017 年改变房地产格局的重要事件，在住宅建设用地有限的情况下，探索利用集体用地建租赁房，不仅是对土地制度的突破，也是对房地产回归居住属性的探索；2)从项目审批程序、租赁房建设和运营机制、检测监管机制、保障公共服务等方面，探索建立规则、形成可全国推广的经验；3)选取 13 城试点，较上月 12 个租赁试点城市，去除深圳，新增京沪。

国务院办公厅 8 月 18 日转发了《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》（下称《指导文件》），限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。《指导意见》）是由国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部共同制定，并由国务院同意后发布。

7 月进入传统销售淡季，在上月的“逆势”反弹后，房地产市场回归调控下的真正面目，商品房销售明显降温，开发投资增速继续回落，大中城市房价涨幅显著下滑。值得注意的是，房贷规模收缩、房贷利率上浮、放款时间延长等态势更加严峻，房贷资金环境日益紧张。

2017 年8 月23 日，北京（楼盘）华远企业号，清华大学国家金融研究院副院长朱宁携手光大证券全球首席经济学家彭文生做客中国金融博物馆书院第71

期读书会，与特邀主持人中国金融博物馆书院理事长任志强共同分享“金融与房地产的稳定发展”。

截止 8 月 27 日，153 家上市房企中共有 91 家披露半年报。以总资产为加权因子，剔除万科、招商、华夏后与剔除前板块营收增速对比 11.74%：- 1.72%，净利增速对比 10.27%：26.50%，预收账款增速对比 57.08%：32.69%，存货增速对比 34.17%：21.23%。虽然上一轮周期所带来销售规模和盈利质量的改善较为可观，但是上半年房企结转态度趋于保守，反映出对未来行业景气度的担忧。

增量资金一般对应于基本面预期的向上，博弈氛围也较淡，搞什么都或容易赚钱，而存量资金下，博弈会强化，少量的优质证券也会被抢夺，所谓的研究分析可能更需仔细观察“供需” 两端。目前的房地产投资对房地产上游的作用，就像水库一样，你虽然预测到了上游降雨的下降，但对于下游的农田来说，即便目前关小闸门，目前的供水都还是相当充沛的。

重点覆盖的 31 个大中城市商品房市场合计成交 388.41 万平米，同比减少 38.25%，环比减少 3.05%。年初至今周均成交 431.95 万平米，低于去年全年平均 33.21 个百分点。 库存去化：重点覆盖的 14 个城市商品房可售面积合计为 13593.99 万平米，同比减少 12.56%，环比减少0.22%，去化周期较上上周减少 0.10 周至 44.51。土地市场：上周全国 40个大中城市成交土地 54 宗，成交总价 276.02 亿元，同比减少 60.16%，环比减少 50.66%。年初至今周均成交金额 460.58 亿元，高于去年平均水平 16.15 个百分点。