2013 年以来随着调控政策的收紧以及2014 年初房地产市场的探底，不少地产股估值跌入历史底部。地产股的市值和价值的显著背离被金融资本和产业资本充分认可，在 2017 年股价上涨之前已有保险资金、产业资本参与行业龙头公司的股权增持或自身股权的回购等。2016 年 930 调控政策是在库存见顶回落及价格明显上涨之后，并没有改变市场供需均衡的和需求积极入市的态势，这导致 2017 年以来销售数据继续超预期，而龙头公司由于产品主流、布局均衡、品牌溢价较为明显，集中度大幅提升，销售数据持续超预期。内房股龙头有一个从估值修复到估值溢价的过程。

1 地产板块表现回顾.............1

1.1 内房股表现显著强于申万地产............1

1.2 调控以来指数表现平稳....3

2 住房市场发展回顾............4

2.1 我国房地产市场发展的重要节点.......4

2.2 住房制度改革回顾...........5

3 地产投资三段论 .8

3.1 关键转折点的识别与行业表现.........8

3.2 房地产价值大面积重估..........12

3.3 地产投资的三段论............19

4 投资主线与关注标的.......21

4.1 投资主线............21

4.2 重点公司估值 ....21

5 风险提示..........22