我们认为未来政策将在运营端、市场端和需求端同时发力，建立规范、高效、机制化的住房租赁市场。（1）对比国外主要国家的租赁政策，我们认为国内租购难以同权的重要原因在于公共资源分配不均，公共资源和房屋产权的关联性较大。（2）后续政策着力点在于：运营端，保护运营商的投融资和退出机制的顺畅；市场端，建立规范化的信息平台，加大机构提供房源的数量，提高市场信息交换的效率；需求端，将通过立法逐步走向“租购同权”，真正实现“租亦有所安”。

1. 投资逻辑........... 3

2. 租赁落实长效机制，一线城市争头筹....... 6

2.1. 利好住房租赁政策频出，土地供应逐渐落实.. 6

2.2. 政策影响更在长期，房企策略随城分化.......... 7

2.2.1. 短期政策影响有限，长期影响深远......... 7

2.2.2. 抢占一线公寓市场，存量时代争头筹....... 9

3. 租赁政策国际化比较及国内转型路径探究...... 15

3.1. 国内外公共资源分配对房屋产权的依赖性不同....... 15

3.2. 各地逐渐推出公租房细则，对住房租赁市场加大支持.... 17

3.3. 国内租购同权或将从立法出发，改变市场格局........ 18

3.3.1. 立法上逐渐明确，退出机制不断完善..... 18

3.3.2. 住房租赁市场的上下游和外延都将发生变革..... 18

4. 龙头开发商将是长租公寓市场重要参与者........... 19

4.1. 集中式长租公寓是机构运营的主要方向........ 19

4.2. 开发商参与集中式公寓具备较大的优势........ 20

4.2.1. 资源优势——整栋物业获取能力是核心竞争能力......... 22

4.2.2. 资金优势——雄厚的资金实力是快速扩大规模的关键..... 23

4.2.3. 成本优势——强大的管控能力是持续盈利的关键......... 24

5. 金融创新支持， REITs 有望提速......... 25

5.1. REITs 有望成为持有型租赁市场的最佳退出方式...... 25

5.2. 国内 REITs 春风不断，或迎来发展契机....... 26

6. 投资建议......... 27

7. 风险提示......... 28