总规划给京津冀带来新风貌和投资机遇。北京总计划重新划分北京六城，此外对 通州、廊坊和京津冀片区整体发展规划和策略做出了规划蓝图。总体来看，总规 划将北京定位为世界级城市，京津冀受其发展辐射影响在交通、产业、文教科卫、 生态方面均将有改善。我们认为总规划的提出给北京市中心和京津冀片区带来巨 大发展机遇。根据北京总规划对北京城区和京津冀片区的发展规划，我们认为相 应的二级市场投资逻辑分为三层

1. 北京新生力：迈向世界级城市群6
2. 北京总规划下的投资逻辑9
2.1 第一层投资逻辑：中央政务区 9
2.1.1 中央政务区难出新商办，稀缺资产长期价值明显 9
2.1.2 国际交流中心定位或带来新兴商办区发展机遇10
2.1.3 土地开发受严控，旧改项目成金11
2.2 第二层投资逻辑：通州副中心13
2.3 第三层投资逻辑：京津冀携手推进15
3. 投资建议17
3.1 中央城区18
3.2 副中心通州25
3.3 京津冀片区31