延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎。1-8 月商品房累计销售面积 87890万平方米，同比下降23.0%，跌幅较1-7 月收窄0.1pct，当月销售面积9712 万平方米，同比下降22.6%，跌幅较上月收窄6.3pct，环比回升4.9%。1-8 月商品房累计销售金额85870 亿元，同比下降27.9%，跌幅较上月收窄0.9pct，8 月单月销售金额10107 亿元，同比下降19.9%，跌幅收窄8.3pct，环比回升4.3%

8月楼市成交季节性回落，项目交付担忧下，新房二手房成交分化，百城住宅价格环比下跌城市数量创近一年新高；8月多地压实保交楼主体责任，国常会允许地方“一城一策”，二线城市迎“松绑潮”，同时优质民企获中债增信，但居民中长期贷款仍旧疲弱，反映市场信心仍显不足。随着政策持续加码叠加基数降低，后续销售端有望逐步好转；但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业,如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企,如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

上交所项目申报情况中，多个项目状态更新。华泰紫金江苏交控高速公路REIT于9月6日更新反馈稿，状态仍为“已反馈”，中金安徽交控高速公路REIT于9月6日更新为“已受理”。

我们对日本房地产泡沫形成与破裂过程的研究，有以下几个重要发现：1、日本房地产泡沫破裂初期，房地产投资、销售短暂下跌后出现回暖，实际上并未对当时的房地产业本身造成太大冲击。但土地价格下跌导致居民与企业部门的资产负债表受损，私人部门消费和企业设备投资明显减少，才是当时日本经济增速下滑的主要原因。2、日本土地稀缺、人口密度大，房地产市场更易产生泡沫。1980 年代，日本人口增速、城镇化步伐均放缓，使得其房地产市场脆弱性提升。不过，土地、人口等长期因素并非触发房地产泡沫破裂的直接因素。

近期销售依然疲弱，下半年政策放松仍具备空间。8 月累计与单月销售同比虽均小幅改善，主要由于（1）去年7 月开始整体的基数下行，8 月更多是被动性的改善。（2）部分城市政策放松带来的结构性复苏。整体销售依然疲弱，从单月量能看，8 月低于今年6、7 月水平，亦低于1 月水平，略高于4 月水平。销售表现疲弱的原因有：（1）经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升，市场信心依然不足。（2）8 月受疫情影响，部分核心城市如成都销售锐减，拖累整体销售表现。（3）7-8 月为房企传统供销淡季，土地市场供需两弱影响整体推盘规模，进而影响销售。

保障性租赁住房（以下简称“保租房”）政策作为房地产市场的新兴产品，势必成为未来住房保障制度推进的重点和突破口。在与公共租赁住房（以下简称“公租房”）比较的基础上，从供给区域、保障对象、保障深度、退出机制以及供给支持五个方面对保障性租赁住房的内涵进行深入探究，分析得出保障性租赁住房目前仍面临的困境与挑战，并进一步提出了相关政策建议。

要稳定房地产投资增长，解决好房地产企业的融资问题是关键。保持房地产投资的稳定增长，需要保证企业资金的持续投入，而其中融资资金占比又比较大，因此改善房企融资环境、拓宽融资渠道、解决融资难题是当务之急。融资环境的改善可以通过阶段性放宽“三道红线”监管与贷款集中度管理要求；政策支持加快销售回款，提升房企融资能力；保障按揭贷款稳定增长，释放合理的购房需求；放宽开发贷与表外融资业务，稳妥有序增加并购贷；拓宽直融渠道，支持资质优良房企境内外发债融资；支持REITs、物业IPO等多种方式融资来实现。

要稳定房地产投资增长，解决好房地产企业的融资问题是关键。保持房地产投资的稳定增长，需要保证企业资金的持续投入，而其中融资资金占比又比较大，因此改善房企融资环境、拓宽融资渠道、解决融资难题是当务之急。融资环境的改善可以通过阶段性放宽“三道红线”监管与贷款集中度管理要求；政策支持加快销售回款，提升房企融资能力；保障按揭贷款稳定增长，释放合理的购房需求；放宽开发贷与表外融资业务，稳妥有序增加并购贷；拓宽直融渠道，支持资质优良房企境内外发债融资；支持REITs、物业IPO等多种方式融资来实现。

房屋征收，是房屋征收部门发挥自身职能作用下，通过摸底立项工作的开展，对居民百姓居住房屋的土地使用权的有偿回收工作。值得注意的是，在国有土地房屋征收管理工作开展期间，需明确规范的制度，落实管理标准，以此提升房屋征收管理工作的效率及质量。但是，从现状来看，我国国有土地房屋征收管理体制仍存在一些较为明显的问题。因此，本文以国有土地房屋征收实际问题的具体表现为切入点，结合国有房屋征收请求决定要求、国有土地房屋征收问题相关因素，进一步提出国有土地房屋政策支撑要点及提升国有土地房屋征收管理工作的具体措施，希望以此为国有土地房屋征收管理体制改革工作提供一些有价值的参考建议。

随着房地产调控的持续深入、去房地产化浪潮的掀起以及2022年房地产销售市场的冰冻，房企经营模式转变的话题再度进入市场视野。当前房企的经营模式转变往往呈现以下特征：由债权融资向股权融资转变，从“大而全”转向专业化金融化，由规模驱动转变为利润驱动，开发过程的专业化不断提高，物业服务与持有经营业务成为战略重点。