2022 年上半年，房地产市场供需两端均疲态尽显；供给端房企信用危机持 续蔓延，需求端仍处预期低谷状态。而在市场的剧烈变化之下，龙头房企展 现较强韧性。销售仍在筑底阶段，但针对供需两端的“活水”也在不断涌现。 建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头 部民企。重点推荐1）A 股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、建发股份、 华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股 集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永 升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

四维梳理A 股重点上市房企2022 年半年报表现.......................................................................................................... 3

业绩：业绩增速和盈利能力大幅下滑，龙头保持更强质量和韧性 ................................................................................ 4

营收同比首次下滑，归母净利润进一步收缩，龙头房企更为稳健 ......................................................................... 4

龙头房企归母净利率基本已触底，ROE 同比全面下降 ......................................................................................... 5

少数股东损益占比进一步上升，投资收益再度下降 .............................................................................................. 7

市场景气度下行导致资产减值损失进一步提升...................................................................................................... 8

销售管理费用率小幅增长，龙头房企保持优势...................................................................................................... 8

销售：销售增速首次转负，新推货值占比下降加大去化难度 ....................................................................................... 9

销售增速首次转负，营收覆盖度保持力度 ............................................................................................................. 9

前8 月重点房企销售同比下降45%，央国企份额再提升 .................................................................................... 10

新推货值占比持续下降，加大去化难度 .............................................................................................................. 11

扩张：房企补库存态度审慎，地方国企异军突起 ....................................................................................................... 12

房企普遍随行就市，补库存态度审慎 .................................................................................................................. 12

全国布局民企沉寂，龙头央企保持强度，地方国企和区域龙头发力 ................................................................... 13

融资：总体杠杆持续下降，龙头、央国企保持最优 .................................................................................................... 14

融资集中度持续提升，龙头房企优势拉大 ........................................................................................................... 14

各线房企继续去杠杆，回款收缩导致短期偿债压力有所提升 .............................................................................. 15

央国企融资成本下降，规模提升 ......................................................................................................................... 16

市场有望在震荡中复苏，龙头房企优势持续扩大 ....................................................................................................... 17

重点推荐标的 .............................................................................................................................................................. 18

金地集团（600383 CH，买入，目标价15.83 元） .................................................................................... 18

万科A（000002 CH，买入，目标价22.20 元） ........................................................................................ 18

招商蛇口（001979 CH，买入，目标价17.64 元） .................................................................................... 18

建发股份（600153 CH，买入，目标价16.26 元） .................................................................................... 18

华发股份（600325 CH，买入，目标价10.99 元） .................................................................................... 18

华润置地（1109 HK，买入，目标价44.29 港元） ..................................................................................... 19

龙湖集团（0960 HK，买入，目标价40.02 港元） ..................................................................................... 19

中国海外发展（0688 HK，买入，目标价28.00 港元） .............................................................................. 19

旭辉控股集团（0884 HK，买入，目标价3.15 港元） ................................................................................ 19

碧桂园（2007 HK，买入，目标价3.67 港元） ........................................................................................... 19

中海物业（2669 HK，买入，目标价13.60 港元） ..................................................................................... 20

保利物业（6049 HK，买入，目标价70.36 港元） ..................................................................................... 20

碧桂园服务（6098 HK，买入，目标价30.65 港元） ................................................................................. 20

旭辉永升服务（1995 HK，买入，目标价10.75 港元） .............................................................................. 20

招商积余（001914 CH，买入，目标价21.45 元） .................................................................................... 20

新大正（002968 CH，买入，目标价32.00 元） ........................................................................................ 21

华联控股（000036 CH，增持，目标价4.76 元） ...................................................................................... 21

鲁商发展（600223 CH，买入，目标价12.27 元） .................................................................................... 21

风险提示.............................................................................................................................................................. 22