我们认为板块的上涨起始主要来自于销售基本面的兑现，现在核心的问题在于两个拐点，1）销售拐点什么时候到；2）行业信用风险什么时候出清。我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”，主要原因：1）预期今年刺激内需会进一步放松房地产政策；2）目前由于“保交付”带
来的对民企的担忧并没有转移到央国企的到访量上，因此我们认为，需求只是暂缓，并没有转移。3）预计9、10 月房企的推货量将有所提升。最近的政策的窗口期建议注意“930”及“十一”是否会有政策出台。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇
口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）有预期差的房企：金地集团。

1 新房、二手房成交边际改善，结构性复苏显著 .................................. 5
1.1 8 月新房成交：整体新房成交同比降幅呈收窄趋势，高能级城市率先企稳复苏 ................. 5
1.2 8 月二手房成交同比出现双位数正增长，七成城市同比出现不同幅度的增长 ..................... 6
1.3 整体库存环比改善，重点城市开盘去化率升至39% ........................................................... 7
2 集中土拍间歇期土地成交规模环比下降，土拍热度延续低位 ........... 10
3 房企：百强房企销售降幅持续收窄，融资端未现明显修复 .............. 13
3.1 销售：8 月百强房企销售同比降幅进一步收窄 .................................................................. 13
3.2 2022 年1-7 月行业集中度低于过去两年水平，百强房企市占率降至四成 ........................ 14
3.3 拿地：7 月房企土地投资意愿有所上升，央企拿地仍相对积极 ........................................ 15
3.4 房企融资与债务到期：8 月发行量同比腰斩，年内偿债高峰期已过 ................................. 15
4 政策：放松限贷政策优先级提升，保交楼纾困基金落地 .................. 18
5 8 月地产板块跑赢沪深300；当前板块估值11.2X .......................... 20
6 投资建议 ......................................................................................... 21
7 风险提示 ......................................................................................... 22