行业：销售复苏放缓，“保交楼”举措持续推出。7 月销售放缓，2022 年1-7 月商品房销售额累计75763 亿元，同比-28.8%，较前值收窄0.1 个百分点； 销售面积累计78178 万平方米，同比-23.1%，较前值扩大0.8 个百分点。单 月值同比降幅扩大，2022 年7 月商品房销售额9691 亿元，同比-28.2%，较 前值扩大7.4 个百分点；销售面积9255 万平方米，同比-28.9%，较前值扩 大10.6 个百分点。7 月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、 担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。从日频数据看，销售回 暖趋势平缓，截至2022 年8 月26 日，30 城商品房成交面积为9597 万㎡， 同比-31%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交 面积累计同比分别为-33%、-35%、-31%、-15%。

本月，一线城市新增住宅用地60 宗，推出规划建筑面积627 万平米，去年同期无成交无同比数据，环比上升248%，挂牌均价25826 元/平米。二线城市新增住宅用地325 宗，推出规划建筑面积3273 万平米，同比下降18%，环比上升59%，挂牌均价6689 元/平米。三四线城市新增住宅用地1669 宗，推出规划建筑面积8998 万平米，同比下降27%，环比上升41%，挂牌均价1601 元/平米。

8 月制造业景气度小幅回升但处荣枯线以下，呈现“需求景气度弱于供给、产品去库、成本小幅回落”的特征，提示“二季度疫情封控下物流供给主导物流指标”的逻辑可能生变；结构上，中游制造和下游消费产需恢复更好，大型、小型企业分化严重。后续政策还需在产需端持续发力，巩固经济修复趋势。

政策调控思路有所变化，“保交楼”上升中央层级，中债增定向增信民企。中央层面7 月政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交楼、稳民生”，随之，中央层面多部委通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

当前楼市压力已超2014-2015 年，但房贷利率或需进一步降息（或降准）才能接近历史低点；大宗方面，原油减产威胁料难抵衰退风险。

高周转是我国房地产市场中土地价格不断上升、房企快速加杠杆后的必然结果。房企的高周转模式诞生于2008 年，所谓周转就是“不压货”，拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。催生高周转模式的最根本原因是土地价格的不断攀升。2011-2021 年过去十年间，土地成交均价的年复合增速达到了11.0%，而房价的年复合增速仅为6.6%，整体土地价格增速快于房价的增速。房地产项目的整体利润被逐渐挤压，对于开发商而言，占有土地资源的盈利手段不再适用于该阶段的市场，项目的高速周转有着更为明显的现实意义，它能够提高资金的使用效率，让有限的钱在有限的时间里创造更大的价值。

8 月制造业指数较7 月小幅上升0.4 个百分点，略高于市场预期但继续低于临界点，表明经济动能仍然较弱。8 月制造业景气回升的主要支撑来自政策刺激下内在需求的小幅提振，但高温限电拖累了生产，疫情不断反复、限制了消费，加之房地产行业持续低迷，限制了经济复苏的空间。具体而言，8 月制造业PMI 呈现以下特点：一是产需表现分化。制造业生产端景气度并未出现改善，需求有所回升。产需指数变动有所差异，一方面高温限电影响了制造业生产活动的恢复，另一方面央行降息及一系列稳经济的接续政策提振需求。

2021年7月，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》首次将保障性租赁住房纳入公募REITs试点内容；同年9月，银保监会提出将加大对保障性租赁住房的支持。不到一年的时间，2022年5月27日，首批保障性租赁住房REITs——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT分别在深交所、上交所申报，三日后获受理，后于7月11日和7月14日获通过，分别历时45天和48天；同年7月29日，华夏北京保障房中心租赁住房REIT申报当日即获上交所受理，后8月5日获通过，历时仅7天，再次刷新公募REITs审批历时最短记录。

7 月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%，增速相比前月分别下降0.8、上升0.1 个百分点，当月同比分别-28.9%、-28.2%，增速相比前月分别下降10.6、下降7.4 个百分点。7 月份商品房销售降幅再度扩大，表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难，稳楼市压力依然较大，政策仍需加大支持力度。从各能级城市来看，7 月一线城市销售企稳反弹，商品住宅销售面积同比下降8.92%，相比前月反弹14.59 个百分点，商品住宅销售金额同比上升16.84%，相比前月反弹17.85 个百分点；二线、三四线城市继续转弱，销售增速回落。

2021 年下半年以来，地产下行风险逐渐显现，多家头部房企债务违约。今年上半年受局部疫情扩散的扰动，房地产各项指标一度滑落至冰点。与此同时，各地开始不断出台地产放松政策，但仍未见明显好转。当前地产遇到的问题与以往不一样，特别是居民预期的转弱，已经出现自我强化的迹象，意味着当前解决地产问题的难度正在加大。