百强房企10 月单月权益销售额同比-31.4%，降幅较上月扩大1.8pct。据克尔瑞，10 月单月TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额5553.1 亿元，同比降低28.5%，降幅较9 月扩大3.1 个百分点；环比降低2.7%。

资产负债表修复快慢为美日危机后楼市复苏差异重要原因。美日在历史不同时期均爆发过房地产危机，美国次贷后通过快速降息、开启多轮量化宽松，购买和担保金融机构问题资产优化企业财务状况；接管“两房”，出台“住房救援计划”降低购房者负担，企业及居民资产负债表快速修复，为楼市复苏奠定基础。除经济及人口结构差异外，日本政策失误客观加剧楼市调整幅度及时长，加上企业及居民大量参与股市及地市投资，资产负债表迟迟得不到修复，持续压制企业及居民投资及消费，制约经济及楼市复苏。

2022年1-9月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量1454个，同比-39.0%；开盘房间累计数量108.5万套，同比-46.1%。

9月楼市成交环比改善，项目交付担忧下，二手房表现明显优于新房，但百城住宅价格已连续3个月下跌；国庆前夕中央出台政策组合拳减轻刚需购房压力，降低房产交易成本，打通一二手交易链条。尽管二十大报告中对房地产表态整体延续此前基调，但在楼市承压、部分房企信用及交付风险仍存的背景下，市场回暖乏力，我们认为短期政策改善的方向没有改变。但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业,如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企,如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

9 月商品房销售继续修复，当月同比降幅收窄较为明显。销售标题例子:8 月商品房销售弱修复，降幅相比7 月收窄。9 月销售面积和销售额分别累计-22.2%、-26.3%，增速相比前月分别上升0.9、上升1.6 个百分点，当月同比分别-16.2%、-14.2%，增速相比前月分别上升6.4、上升5.7 个百分点；销售均价累计和当月分别同比-5.3%、2.3%，增速相比前月分别上升1.0、下降1.2 个百分点。二季度以来，商品房销售曾持续反弹，2020 年6 月商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%，当月降幅收窄至18.3%。7 月份商品房销售降幅再度扩大，8 月份、9 月份商品房销售呈现弱修复，意味着销售正在处于磨底阶段。

9 月因集中供地土地成交环比量价齐升，单月同比降幅扩大，累计土地成交疲弱。9 月，土地购置面积为1049 万平米，单月同比-65%，环比+22.8%；土地成交价款为1205 亿元，单月同比-55.4%，环比+33.7%；土地购置单价为11484 元/平。1-9 月，土地购置面积为6,449 万平米，累计同比-53.0%；土地成交价款为5,024亿元，累计同比-46.2%，土地购置单价为7,790 元/平米，累计同比+14.4%。

1-9 月投资同比降至-8.0%，9 月单月投资同比降幅缩窄至12.1%。1-9 月份，全国房地产开发投资额为103559 亿元，同比减少8.0%，较前值降低0.6pct；9 月单月投资额为12750 亿元，环比增长12.4%，同比减少12.1%。9 月份作为传统旺季，开发商在推盘和促销力度上有所提升，但是由于疫情反复和购房者信心不足，整体销售呈现弱复苏态势。“金九银十”成色不足，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标持续低迷，预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。

受多因素影响，2022 年房地产销售出现“超跌”。近年三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严等政策密集出台，各部门、各地方集中出台收紧措施，叠加疫情反复，信用风险事件频发。为稳定经济增长与重建市场信心，2021 年9 月以来，地产调控政策持续松绑，但居民购房热情疲软，目前仍处于市场信心不足与政策转暖博弈期，居民信心不足与商品房量价齐跌形成“恶性循环”。2022 年销售“超跌”引发市场对未来规模和结构的担忧，基于此背景，我们测算了行业中期的市场规模。

整体来看新房市场跌幅继续呈现收窄趋势，主要因1）去年下半年低基数效应；2）9 月行业步入传统销售旺季，市场热度有所回暖；3）各地宽松及纾困政策取得一定积极效果。但受宏观经济、居民收入、地产基本面预期等多种因素影响，购房者信心仍待修复。9 月末三大新政集中出台，10 月多地首套商贷利率已降至“3 字头”，需求侧实质性利好刺激下四季度市场热度有望继续回暖。从高频数据看，10 月初新房成交数据仍略显疲软，说明本轮政策效力仍需接受时间考验。我们认为，伴随短期市场扰动因素逐渐消除，需求托底目标正平稳有序实现。结合二十大会议再度明确“房住不炒”定位，预计政策仍将保持相对定力，放松或将围绕房贷利率下调、税费优化、限购限贷放松、政府回购等路径持续优化。在此基调下，短期基本面或呈现继续磨底、缓慢复苏态势。

2008-09和2014-15两轮房地产政策周期共性明显，房贷利率7折+首付比例下调至20%后房价环比指数出现趋势性拐点，2008年政策释放时间更集中。70大中城市环比价格指数出现趋势性上涨和全国商品房销售面积同比增速出现趋势性回升基本一一对应。我们认为房地产作为实物资产，“买涨不买跌”是购房意愿回升的核心因素。根据复盘，我们发现与行业流动性相关的政策、降低买房前期支付成本和持有期间月供成本的相关政策，对拉动购房意愿、促进房地产量价回升影响显著。2008年10月房地产放松政策集中释放，包括房贷利率打折、“认房不认贷”、首付比例降低等。2014年行业放松政策略微分散，6-12月四十六个城市陆续取消限购，9月央行再次开启贷利率打折和“认房不认贷”的优惠政策。从两轮周期来看，央行释放流动性+降低买房成本政策力度打足对房地产销售量价回暖产生拐点的直接作用更加显著。