美国德国等国家预售制度从预付款、按揭发放等多维度为购房者提供保护。预付资金方面，一般设有定金或预付款保护机制；且 预付款比例较低，或按工程进度分期支付，绝大部分房款在房屋交付后开始支付。按揭贷款方面，按揭贷款按照工程进度逐渐发 放，或在房屋交付后发放按揭贷款。质量及交付担忧方面，预售商品房期房烂尾保险可保障购房者权益；验收合格后，开发商方 可凭验收凭证取得购房者支付的房款；德国及新加坡开发商甚至为购房者提供1-5年保修期，而后购房者支付尾款。

新房预售制度是各个国家和地区较为普遍的销售方式，不过重要性相对较低。美国住宅销售以二手房为主（约90%），新房占比在10%左右。新房中预售占比多数时期在70-80%。日本2014-2018 年购入和自建新房占比合计占比近73%，二手住房占比仅5%。购入新房所占比中等，完成定金保全后可以进行期房预售。香港二手住宅交易数量占比近80%，新房仅20%，但期房预售占比通常过半。三地新房均有运用预售形式，但重要性相对较低，对预售资金的监管与内地也有较大差异。

从行业角度，基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。当前，基本面弱势延续，信用危机也并未完全度过。月度销售数据恶化程度虽在趋缓，但从高频数据看，销售回暖动能仍显不足，居民收入、房价上涨预期等指标均为多年来最低。尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国、贝壳-W、招商积余。

从国际经验来看，预售制度并非我国独有政策，较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售，即采用商 品房预售制度。据美国人口普查局统计，2004 年预售房占新房销售的比例为76.6％。新加坡、中国香港等东南 亚国家和地区预售率在90％左右。欧洲、日本等一些经济发达国家，以二手房市场为主，新房以现房销售为主。 我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021 年全国商品住宅销售面积15.65 亿平，其中期房占比89.6%）

继六月销售在冲业绩等因素刺激下环比五月反弹60%后，七月环比回落27%。百强房企首七个月，全口径、权益及操盘口径销售额同比均下跌49%。国企开发商依然跑赢同业，尤其是越秀，销售同比录得正增长5%。 30 大中城市的商品房成交套数及面积首七月累计同比下降35%及33%。单月七月虽然环比六月有所回落，但比1-5 月平均水平高约34%，反映成交比疫情高峰期时是有所改善的。七月底政治局会议中，虽然仍然提到房住不炒，但稳定房地产市场，放在较前位置，反映上级领导对于控制地产风险的重视。在保交房压力下，房企预售款的监管将变得更加严格，可动用之现金水平下降。我们估算扣除建安支出后，现金对短债覆盖比率较高的包括龙湖、中海、建发、绿城、华润等，投资者可适量关注。

开年以来新房销售面积持续下行，同比跌幅持续走阔；除小部分低库存城市房价初现回升迹象外，多数中低能级城市房价仍处下行趋势。在此背景下，今年以来土地市场地方政府供地呈现提质、缩量但不降价的特征。当前新房市场可能已经出现“需求疲弱-推盘不足-销售不振-回款监管-信用恶化-金融避险-预期走弱-需求疲弱”的负向循环，而近期多地疫情加剧了这一循环负向作用，供需相互作用下购房人及房企对后市信心持续走低。

阐述对保障性租赁住房面临挑战进行研究的背景及意义，通过对西安保障性租赁住房的案例分析，提出一些风险警示以及难点与挑战，借鉴相关经验，提出一些政策完善和项目实施的建议，以促进保障性租赁住房的健康发展。

发展住房租赁市场是国家的战略与人民的需要。针对当前住房租赁市场存在的问题，提出建立统一的住房租赁信息平台，落实住房租赁登记备案制度，加强住房租金管制，规范房地产中介机构行为，畅通住房租赁纠纷的排解渠道等五点建议，以加快推进我国住房租赁市场的发展。

在共同富裕的目标下，我国住房制度正在发生方向性转变，从小众模式转向普惠模式。十九大提出的目标是“让全体人民住有所居”，实际上就是讲住房的共同富裕。住房领域的共同富裕绝不是要所有人达到平均水平，而是要使不同的人群获得相适应的住房条件。我们认为，普惠住房要立足机会平等和商业可持续原则，以可负担的成本为社会各阶层和群体提供适当有效的住房服务。