重启股权融资，设立符合政策要求的资本渠道。11 月28 日，证监会决定在股权融资方面调整优化5 项措施。新政前三条全面重启了除IPO外的股权融资：可以进行重组上市、地产相关资产重组、房企再融资、涉房企业再融资，允许配套再融资，并且募集资金允许补流，支持“同行业、上下游”整合，恢复H 股企业再融资。第四及第五条设立了符合政策要求的资本渠道，提高了房企资产变现能力：优质房企可以发REITs，放松了此前对房企做REITs 的限制，鼓励符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，是对行业资金来源的极大补充。

11 月 28 日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5 项措施。此次政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资，通过进一步放宽融资通道，为房企在购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金；此外，政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行 REITs”，为公募 REITs 在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间，利于引导行业由“高周转、快开发”向“存量运营”升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。当前房地产利好政策频出，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展，预期后续随着疫情缓解，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期；待购房者信心修复，需求侧复苏将与供给侧融资支持共同形成促进房地产行业回暖的“双循环”。

受制于金融机构风险管理及政策增量的影响，实际的落地效果可能会低于市场预期，未出险、经营稳健的优质民营房企可能从中受益，但对其他民营房企的救助作用预计有限。相比于实际效果，“金融16 条”的信号意义显然更大。我们在8 月报告《市场在担心什么？》中已经提出判断，“对地产（供给侧），最差的时候已经过去，解决地产问题的速度比想象中要快”，地产供给侧的政策底实际上早已确立。在某种程度上，可以认为“金融16 条”的出台是央行对民营房企融资态度转向的信号，是对供给侧政策底的进一步强化，预计未来政策对房企的支持力度会进一步加码，未出险优质民营房企的流动性有望逐渐企稳并修复，已出险房企有望加速出清，风险继续暴露的概率有所下降。

2022 年11 月21 日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议指出要用好民营企 业债券融资支持工具支持民营房企发债融资；完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持 等，央行拟在2023 年3 月前向商业银行提供2000 亿元免息再贷款，用于支持保交楼，封闭运行、专款专 用。证监会主席易会满在2022 金融街论坛年会上表示支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比 例涉房业务的企业开展股权融资。同日，杭州市房管局明确在城西科创大走廊实施差异化购房政策。

10 月，土地购置面积为983 万平米，单月同比-53%，环比-6.2%；土地成交价款 为1037 亿元，单月同比-49.7%，环比-13.9%；土地购置单价为10546 元/平米。 1-10 月，土地购置面积为7,432 万平米，累计同比-53.0%；土地成交价款为6,061 亿元，累计同比-46.9%，土地购置单价为8,155 元/平方米，累计同比+13.1%。

2022 年1-10 月商品房销售面积111179 万平，同比-22.3%，降幅扩大0.09pct。 商品房销售额108832 亿元，同比-26.1%，降幅收窄0.22pct。单月数据来看， 10 月商品房销售面积9757 万平，环比-27.9%，同比-23.2%，降幅较9 月扩大 7.1pct。商品房销售金额9452 亿元，环比-30.0%，同比-23.7%，降幅较9 月扩 大9.5pct。我们认为10 月份销售受到多地疫情反复、整体经济下行、部分民营 房企债务违约的影响，居民购房观望情绪仍然较重。随着2022Q4 供给端政策出 台，部分民营企业流动性风险有所释放，叠加疫情管控相关政策进行调整，短期 内市场情绪有望受到带动，我们预计2022Q4 销售面积及销售金额有望筑底。

11 月14 日，中国银行保险监督管理委员会发布《中国银保监会办公厅 住房和 城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管 资金有关工作的通知》。具体内容位：1）“保函置换金额不得超过监管账户中确 保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户 中确保项目竣工交付所需的资金额度的70% ”。2）“ 监管额度内资金拨付使用时， 预售资金监管账户开立行应在3 个工作日内将相关信息通知出具保函的银行， 出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金×保函置换预 售监管资金的比例），保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目 竣工交付所需的资金额度的70%”。3）“商业银行在出具保函置换预售监管资金 时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声 誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地 产企业开展保函置换预售监管资金业务”。4）“房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于 购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等”。

统计局公布10 月房地产投资和销售数据。2022 年前10 个月，商品房销售额108832 亿元，同比下降26.1%； 商品房销售面积111179 万平方米，同比下降22.3%；房地产开发投资113945 亿元，同比下降8.8%；房屋 新开工面积103722 万平方米，同比下降37.8%；房屋竣工面积46565 万平方米，同比下降18.7%。

1-10 月销售金额同比-26.1%，降幅较1-9 月收窄0.2pct。10 月单月销售金额环比-30.0%，同比-23.7%，降幅较9 月增大9.5pct。1-10 月销售面积同比-22.3%，降幅较1-10 月收窄0.1pct；10 月单月销售面积环比-27.9%，同比-23.2%，降幅较9月增大7.1pct。10 月单月销售均价为9687.44 元/平，同比-0.6%。

2022 年10 月，居民部门新增存款-5,103 亿元，同比增加6,997 亿元，环比少增28,997 亿元（-121.4%）。10 月新增信贷6,152 亿元，同比减少2,110 亿元，环比少增18,548 亿元；居民短贷新增-512 亿元，同比少增938 亿元，环比减少3550亿元；居民中长贷新增332 亿元，同比少增3,889 亿元，环比少增3,124 亿元；2022 年1-10 月累计新增居民中长贷2.35 万亿元，同比增速为-50.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.6%（2021 年全年水平为30.5%）。