本周市场回顾。第2 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-4.0%。沪深300 指数报收4074.38，周度涨幅为2.3%；创业板指数报收2493.13，周度涨幅2.9%；房地产板块指数报收3059.79，周度涨幅为-1.7%。

上周（2023.1.9-2023.1.13，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-1.65%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别+2.35%，+ 1.22%，超额收益分别为-4.00%、-2.87%。

据彭博报道，中国或会放松对中国房地产行业的三条红线政策，允许更多开发商扩大借贷规模，从而提高负债比率。总的来说，“三条红线”政策为贷款规模的年度增长设定了上限，上限随开发商的杠杆比率而变化。此外，据彭博报道，全面遵守三条红线政策的最后期限（原定于2023 年6 月30 日）将至少延长六个月。虽然一般来说，股权投资者不再太关注三条红线政策，因为完全遵守这一政策的开发商仍可能拖欠贷款，但我们认为，放松该政策有助于改善开发商的运营前景。2020 年8 月出台了三条红线政策。

物业指数经历 80%以上幅度回撤，核心原因为对关联方地产公司的担忧 2021年 7~10月为 板块 下跌的第一阶段，反应对于政策可能对盈利
造成影响的担忧。下跌的第二阶段从 2021年 10月持续到 2022年 11月，反应市场对地产行业出现系统性风险的担忧，进而影响其关联方物
业公司，具体影响体现在资金占用等企业治理方面、股权变动等控制权转让方面和关联业务下滑方面，包含估值与业绩下滑预期的双重影响。

2021 年，受新冠肺炎疫情、融资政策收紧等因素的持续影响，产业地产总体下行趋势明显。同时，行业也逐步由风口期进入洗牌期，部分房地产企业已逐步退出，以城投公司为重点的国有企业加速进入，具有优良的品牌形象、丰富的产业资源、较强的资金实力、灵活的机制模式的主体已成长为产业地产的头部企业，且呈现强者恒强的局面。与此同时，产业地产运营领域的新业态、新模式仍不断涌现。

2023 年经济增速预计在5.5%左右。二十大报告明确了新时代新征程中国共产党的 中心任务，就是全面建成社会主义现代化强国，即2035 年“人均国内生产总值达 到中等发达国家水平”或者“经济总量或人均收入翻一番”，意味着2021-2035 年 十五年年均复合增长率不能低于 4.73%。疫情三年以来，我国的年均经济增长速度 连续偏低，促进经济增长重回合理区间是今年经济工作的重点。

投资建议：随着保交楼、需求端等地产政策加大发力，防疫政策转段优化、家电补贴持续推进促进线下渠道及居民购买力恢复，家电作为兼具 消费属性的地产后周期行业或将迎来困境反转，竣工链的白电&厨电需求有望边际改善；同时小家电等新兴赛道仍处于渗透率快速提升阶段，预 计细分赛道仍将维持高速增长。考虑家电板块已经历2年的深度调整，估值性价比凸显，“地产+疫情”两大制约因素逐步缓解，基本面及市场 情绪有望迎来边际好转，建议关注低估值的白电&厨电龙头海尔智家、美的集团、老板电器等，以及需求走强、产品革新的小家电细分赛道公司 科沃斯、小熊电器等。

12 月C-REITs 行业政策聚焦拓宽试点范围和加速推进项目发行。12月8 日，证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到商业不动产等领域。上交所副总经理刘逖在12 月9 日提到要优化流程上以加快REITs 的常态化发行，同时进一步支持民营企业项目推进。12 月19 日北京发改委提出支持数字中心等设施发行REITs 各地方为积极落实REITs 的加速发行提出了各自的解决方案。12 月8 日上海市、江苏省和安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态。

我们统计，2007 年以来 A 股地产再融资剔除资产注入部分，从预案公告日到发行日，相关股票绝对收益 55%，相对收益 29%。参与地产再融资，两年的平均绝对收益 31%，相对收益 15%。可见从历史数据看，地产再融资整体有利可图，在二级市场把握再融资预案到发行的窗口，则更有可能取得超额收益。我们认为，造成这一局面的核心原因是地产再融资分布的时间不均衡性。

11 月 28 日，证监会官网宣布全面放开房企再融资，意味着上一轮政策周期（2014-2016 年周期）中的政策拼图都已经逐步出现（除棚改货币化以外）。 研究员 刘璐再次复盘 14-16 年周期中再融资开闸的影响，房企运营层面都随之出现了积极变化，而我们认为本轮政策在此基础上，或将给国企更大的助力，既有格局或将进一步深化，央国企的资源整合依然将是最重要的旋律。我们看好针 研究员 林正衡对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，地产板块有望迎来贝塔机会。