三大压制因素仍在，销售复苏节奏缓慢。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足。从统计局月度数据看，2022 年1-8 月商品房销售额累计85870亿元，同比-27.9%；8 月单月，商品房销售额同比-19.9%，较前值收窄8.3个百分点。从克而瑞月度数据看，2022 年1-8 月，300 城住宅销售面积累计24771 万㎡，同比-42%；8 月单月，300 城住宅销售面积环比-9%，单月同比-31%。百强房企全口径销售额累计46819 亿元，同比-48%；8 月单月，百强房企全口径销售额6048 亿元，环比-0.3%，单月同比-33%。从日频数据跟踪来看，2022 年截至9 月17 日，30 城商品房成交面积10337 万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。

当前销售复苏节奏缓慢，基本面承压明显。销售降幅收窄有去年同期低基数因素，而三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价上涨预期的趋弱、居民收入预期的悲观）延续，销售回暖动能仍显不足，我们认为更猛烈更高层的政策才能带来真实复苏。

销售增速底部徘徊，房企间分化大幅显现。本月重点房企销售面积同 比下滑32.3%、销售金额同比下滑24.9%，在低基数影响下增速小幅 回升，但总体仍处于弱势。1）前期我们一直阐释行业的主要矛盾在 缩表，其从宏观及微观逻辑压制行业销售的复苏，目前该逻辑仍在演 绎，预计后续复苏仍将疲弱。2）但从微观个体看，部分房企销售开 始逐步恢复，尤其是国央企如华润、招商蛇口，销售转正，其不仅与 国央企良好的信用资质有关，也是此类房企良好区域布局及产品定位 的反映，预计销售增速分化仍将持续。

美国1938 年成立房利美的初衷是配合罗斯福新政提振大萧条后经济表现，一方面居民支付能力下降，信用违约导致银行体系运转陷入停滞；另一方面私人房地产开发商资金断链，丧失新开工能力。美国政府救市核心是政府在提供公共住房的同时，对抵押贷款提供增信和赋予二级市场流动性，在政策介入下逐步驱动地产资金链和房地产市场重新回到正常轨道。

延续7月冷淡行情，城市分化结构持续演绎。1-8 月商品房累计销售面积 87890万平方米，同比下降23.0%，跌幅较1-7 月收窄0.1pct，当月销售面积9712 万平方米，同比下降22.6%，跌幅较上月收窄6.3pct，环比回升4.9%。1-8 月商品房累计销售金额85870 亿元，同比下降27.9%，跌幅较上月收窄0.9pct，8 月单月销售金额10107 亿元，同比下降19.9%，跌幅收窄8.3pct，环比回升4.3%

8月楼市成交季节性回落，项目交付担忧下，新房二手房成交分化，百城住宅价格环比下跌城市数量创近一年新高；8月多地压实保交楼主体责任，国常会允许地方“一城一策”，二线城市迎“松绑潮”，同时优质民企获中债增信，但居民中长期贷款仍旧疲弱，反映市场信心仍显不足。随着政策持续加码叠加基数降低，后续销售端有望逐步好转；但考虑疫情反复、且信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业,如保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、绿城中国、万科A、金地集团、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企,如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

上交所项目申报情况中，多个项目状态更新。华泰紫金江苏交控高速公路REIT于9月6日更新反馈稿，状态仍为“已反馈”，中金安徽交控高速公路REIT于9月6日更新为“已受理”。

我们对日本房地产泡沫形成与破裂过程的研究，有以下几个重要发现：1、日本房地产泡沫破裂初期，房地产投资、销售短暂下跌后出现回暖，实际上并未对当时的房地产业本身造成太大冲击。但土地价格下跌导致居民与企业部门的资产负债表受损，私人部门消费和企业设备投资明显减少，才是当时日本经济增速下滑的主要原因。2、日本土地稀缺、人口密度大，房地产市场更易产生泡沫。1980 年代，日本人口增速、城镇化步伐均放缓，使得其房地产市场脆弱性提升。不过，土地、人口等长期因素并非触发房地产泡沫破裂的直接因素。

近期销售依然疲弱，下半年政策放松仍具备空间。8 月累计与单月销售同比虽均小幅改善，主要由于（1）去年7 月开始整体的基数下行，8 月更多是被动性的改善。（2）部分城市政策放松带来的结构性复苏。整体销售依然疲弱，从单月量能看，8 月低于今年6、7 月水平，亦低于1 月水平，略高于4 月水平。销售表现疲弱的原因有：（1）经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升，市场信心依然不足。（2）8 月受疫情影响，部分核心城市如成都销售锐减，拖累整体销售表现。（3）7-8 月为房企传统供销淡季，土地市场供需两弱影响整体推盘规模，进而影响销售。

保障性租赁住房（以下简称“保租房”）政策作为房地产市场的新兴产品，势必成为未来住房保障制度推进的重点和突破口。在与公共租赁住房（以下简称“公租房”）比较的基础上，从供给区域、保障对象、保障深度、退出机制以及供给支持五个方面对保障性租赁住房的内涵进行深入探究，分析得出保障性租赁住房目前仍面临的困境与挑战，并进一步提出了相关政策建议。