重点房企实现增收增利，未来营收有保证。2018年上半年，三十家重点房企整体实现营业收入7149.18亿元，同比增长27.53%；归母净利润622.68亿元，同比增长44.07%，重点房企整体毛利率为26.28%，较2017年同期上升2.21个百分点，随着高毛利产品进入结转期，房企盈利能力不断改善，预期19年后将承压。重点房企预收账款为21083.67亿元，较2017年末增加4357.72亿元，增长26.05%，未来业绩有所保证；存货达39005亿元，同比增长29.35%，补货动力充足；净负债率为110.53%，较2017年同期增长3.07个百分点，杠杆略有提升。同时，无论是销售端还是拿地端，行业集中度均进一步提升并且将延续，“马太效应”进一步凸显。

2018 年上半年，小型房企的营业收入和净利润增速在四组房企中都是最慢的，分别为 1.1%和 28.6%。但是毛利率和净利率在四组房企中最高，分别达到 37.6%和 18.3%，可能是由于在行业集中度提升的大背景下，小型房企将部分利润率不高的项目转让给了别的开发商，只留下了利润率最高的项目自己开发。从费用率来看，小型房企的销售+管理费用率在四组房企中第二低（仅次于龙头房企），为6.7%，可能是因为小型房企不再积极扩张。小型房企投资收益占净利润的比例在四组房企中第二高（仅次于中型房企），达到24.5%，这或许是因为中小型房企同其他开发商合作的项目中有很多没有并表。从投资收益的构成来看，小型房企的理财产品及基金投资收益和委托贷款及信托收益占比明显高于其他几组房企，这可能是因为小型房企实现销售回款之后不再大举投资拿地，因而进行了大量的财务投资。

土地供应方面，8月住宅类供地环比+16%、同比+29%，累计同比+36%，8月宅地供应在基数走高背景下表现仍较不错，但考虑到9、11、12月均属高基数月以及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱，预计后续宅地供应同比或将略有走弱。土地成交方面，8月住宅类土地成交环比-17%、同比-4%，8月宅地成交在7月供给同比高增、8月基数略有上行下背景下表现低迷，更多源于土地流拍率持续走高影响。土地供需方面，8月土地成交/供应比0.61倍，较7月下降28%，成交溢价率9%，较7月再降3pct，分别创年内和16年9月高点以来新低；8月住宅类土地成交均价环比+1%、同比-6%；此外，1-7月，全国土地流拍数量高达796宗，并且下半年以来土地流拍明显增加，值得关注；8月土地成交/供应比、溢价率再创新低，预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度（15年25%vs.17年33%）->拿地集中度（15年14%vs.17年46%）->销售集中度（15年11%vs.17年18%），将推动头部房企的销售大增，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

在需求端，以往宏观政策周期（货币周期）通常与房地产行业调控政策周期同步，同松同紧，宏观政策周期和房地产行业周期均呈现了3年小周期规律，同时调节着行业需求呈现周期性波动，从而推动房地产行业呈现3年小周期规律。