2018 年上半年，小型房企的营业收入和净利润增速在四组房企中都是最慢的，分别为 1.1%和 28.6%。但是毛利率和净利率在四组房企中最高，分别达到 37.6%和 18.3%，可能是由于在行业集中度提升的大背景下，小型房企将部分利润率不高的项目转让给了别的开发商，只留下了利润率最高的项目自己开发。从费用率来看，小型房企的销售+管理费用率在四组房企中第二低（仅次于龙头房企），为6.7%，可能是因为小型房企不再积极扩张。小型房企投资收益占净利润的比例在四组房企中第二高（仅次于中型房企），达到24.5%，这或许是因为中小型房企同其他开发商合作的项目中有很多没有并表。从投资收益的构成来看，小型房企的理财产品及基金投资收益和委托贷款及信托收益占比明显高于其他几组房企，这可能是因为小型房企实现销售回款之后不再大举投资拿地，因而进行了大量的财务投资。

摘要....9

1. 利润表：销售高峰开始结算，业绩进入收获期....15

1.1. 行业集中度提升明显，利润率大幅提升......15

1.2. 归母净利润增长迅速，合作开发带动投资收益和少数股东损益增长....23

1.3. 非经常性损益占比基本持平，小型房企表现尤为突出.....27

1.4. 业绩锁定性较去年同期略有下降.......30

1.5. 半年报业绩占全年的比例......31

2. 资产负债表：合作开发改变资产结构，明股实债在负债结构中占比不大....33

2.1. 资产：合作开发导致龙头和大型房企长期股权投资和其他应收款占比不断提升；小型房企减少拿地，货币资金占比不断提升.....33

2.2. 负债：合作开发导致其他应付款占比不断提升，明股实债占比不大......37

2.2.1. 不考虑隐性负债......38

2.2.2. 考虑明股实债.......42

（1）集团层面的明股实债：永续债、优先股、可转债等“其他权益工具”...42

（2）并表项目公司的明股实债融资：.....42

2.2.3. 考虑非并表子公司融资.......44

（1）方法一：长期股权投资乘以综合杠杆倍数......44

（2）方法二：对外担保......45

2.3. 净资产：少数股东权益占比不断提升，大型房企“其他权益工具”扩张明显 ....47

2.4. 偿债能力：小型房企负债率低，大型房企隐性负债多....52

2.4.1. 短期偿债能力：龙头房企和小型房企短期有息债务覆盖倍数远超 100%.....52

（1） 短期有息债务的覆盖倍数......52

（2） 流动比率、速动比率、现金比率：传统的基于流动负债的覆盖倍数53

2.4.2. 长期偿债能力：小型房企优势明显，大型房企压力较大.....58

3. 现金流量表：经营现金净流出，筹资现金流集中度提升.....65

3.1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显.....65

3.2. 现金流总体情况：现金净流入同比下降 12%.....66

3.3. 现金流结构分析：龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张.....67

3.4. 经营活动现金流：小型房企净流入，龙头、大、中型房企净流出.....70

3.5. 投资活动现金流：净流出规模持续扩张，大型房企较为明显......71

3.6. 筹资活动现金流：龙头和大型房企融资优势明显......73