重点房企实现增收增利，未来营收有保证。2018年上半年，三十家重点房企整体实现营业收入7149.18亿元，同比增长27.53%；归母净利润622.68亿元，同比增长44.07%，重点房企整体毛利率为26.28%，较2017年同期上升2.21个百分点，随着高毛利产品进入结转期，房企盈利能力不断改善，预期19年后将承压。重点房企预收账款为21083.67亿元，较2017年末增加4357.72亿元，增长26.05%，未来业绩有所保证；存货达39005亿元，同比增长29.35%，补货动力充足；净负债率为110.53%，较2017年同期增长3.07个百分点，杠杆略有提升。同时，无论是销售端还是拿地端，行业集中度均进一步提升并且将延续，“马太效应”进一步凸显。

1. 龙头房企实现增收增利，未来业绩确定性强......6

1.1. 市值占比持续提升，估值下行空间有限......6

1.2. 营收保持增长，预收账款创新高......9

1.3. 高收益项目逐渐结算，利润空间进入上行通道......11

1.4. 规模为王，行业集中度快速提升.....14

1.5. 重点房企继续加仓，持续获取土地....15

1.6. 规模效应下杠杆水平分化.....17

2. 现金为王，融资环境边际有所改善.....19

2.1. 非标业务监管强化，委托贷款受限严重.....19

2.2. PSL 发放趋于放缓，开发贷及个人贷款基本稳定......21

2.3. 境内发行债券逐步回暖，境外发债受严重监管.....22

2.4. 创新融资增长明显......25

3. 政策调控持续深化，房地产销售表现强劲.....26

3.1. 坚持因城施策、因地制宜，调控与人才引进并行.....26

3.2. 房地产投资靠土地投资拉动，土地成交溢价率走低......29

3.3. 新开工、销售同步向好.....31

3.4. 开发到位持续回暖资金回暖，银行资金面边际改善....32

4. 投资逻辑-行业集中度持续提升，龙头企业进入中长期配置区间...33