优惠政策夯实长租发展新起点，租赁市场承担缓解大中城市住房矛盾重任。多元化盘活存量，低成本房源激发参与主体积极性。税收优惠升级，推动行业盈利空间改善。租赁市场有望迎来新一轮规范发展，关注前瞻布局房企和优质中介服务商。

RCEP协议签署、中欧投资协定达成，将进一步推动区域内外对区域内的投资活动。“十三五”期间，广东存量外资持续流出、增量外资流入放缓，招商引资工作与江苏、上海、北京等省市存在一定差距。为此，在国际区域经济一体化加速背景下，广东要重塑招商引资战略，创新招商引资模式，优化招商引资路径，完善招商引资政策，以招引高质量、高水平外资为重点，努力构建开放型经济新格局、新体制。

首批基础设施公募REITs 发行，项目优质，运营成熟。首批REITs正式发售，首批9 只基础设施公募REITs 项目优质、运营成熟，均已经形成了较为稳定的现金流，并处沿海发达地区，区域优势明显，合计募资总额达314 亿元，均为封闭式运作，封闭期期限较长，普遍介于20-99 年之间。

The concept of construction 4.0 consists of building information modeling (BIM), artificial intelligence (AI), Internet of Things (IoT), 3D printing, and others. Construction 4.0 concept is used to make human activities simpler. The inclusion of internet-connected devices in the construction industry or IoT in construction has benefitted the industry by reducing operational costs, enhancing productivity, and efficient project management. Construction 4.0 encompasses 3D printing, drones, sensors, virtual reality, and robots for repetitive and hazardous process and to avoid human errors.

自2020 年下半年起，为防止较为充裕的流动性涌入房地产市场，监管层出台了一系列精准调控措施，包括试点房企“三道红线”负债管理，银行业金融机构房地产贷款集中度管理，重点城市集中供地等。政策高压和精准调控下，AH 地产板块表现存在一定差异，A 股地产悲观情绪持续发酵（2021 年初至今300 地产指数跑输沪深300 约13.10 个pct.），H 股地产板块表现相对理性（2021 年初至今恒生地产指数跑赢恒生指数约6.4 个pct.）。

单月地产投资降速，全年上修预期至8%。2021 年前5 月房地产投资同比增长18.3%，其中5 月单月投资增速由4 月的13.7%收窄至9.8%，增速放缓态势延续。一方面，考虑到土地购置费用摊销所产生的后置效果正逐步减弱，后续建安投资将成为支撑地产投资的重要要素。另一方面，集中供地政策对于房企拿地及开工节奏造成扰动，结合原材料价格上涨所带来的成本压力制约了企业施工强度的提升，综合造成了地产投资的降速。

我们认为房地产已经由过往注重开发步入管理、交易、退出等全周期的大房产运营时代，未来每个子环节都蕴含着机会。从投资建议的角度来看，由于拿地毛利率仍未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压，我们下调行业评级至“中性”，下半年关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好具备行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务等；经纪行业建议关注平台模式逐见成效，具备“房、客、人”优势的行业龙头企业如贝壳、我爱我家。

行业 2020 全年销售依然实现强劲增长，销售规模再创新高， 商品房销售金额达到 17.4 万亿元，同比增长 8.7%，远超年初预期的不 增长甚至负增长。集中供地结果与我 们预期相符合。从拍地结果来看，头部房企资金充裕，优先受益。当前对于地产的金融环境并不宽松， 我们认为偏紧的金融环境还会持续，但房企间分化加剧，基本面扎实 财务稳健的头部房企不会受到太大影响，反而融资优势更加突出。

增速逐渐回落，区域表现继续分化。单月新开工继续负增长，竣工有所改善。行业投资高位，但预计后续增速持续回落。房企到位资金随销售稳步增长，定金及预收款增长靓眼。从单月数据看，房地产开发企业到位资金同比增长 14.0%，较 2019 年同期增长 25.4%，定金及预收款增速表现最佳。