EVA 估值更适合房企，当前的低估值反映的是远期价值毁灭，背后则是去杠杆及地价上行。我们认为，去杠杆将在年底结束，若地价下行，行业估值修复约30%-50%。

我们认为，市场可能高估了房地产行业全局利润率下降的程度，销售毛利率已然处于筑底过程，同时应关注房企信用风险带来的冲击以及可能的逆周期政策波动。物业服务长期要看品牌力，流量变现、城市服务等正朝着更深的方向演进，平台化战略大有可为。商业资产两级分化加大，资产本身难度很大；由于存量资产庞大，优秀的商管能力稀缺。

两大隐忧制约板块表现，估值跌至历史低位：当前地产板块PE（TTM）6.92 倍，估值处于近五年0.57%分位，主要龙头房企对应2021 年PE不到5 倍，PB 不到1 倍。后续市场主要两大隐忧：1）2020 年行业利润及毛利率双降，首批集中供地热度不减，未来行业毛利率下行压力犹在；2）随着“三条红线”、“房贷集中度管理”等政策出台，2020 年以来，部分中大型房企信用事件逐步暴露、2021 年7 月中诚信下调房地产行业评级展望至负面，进一步引发市场对行业资金端的担忧。

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。52 个城市新房成交套数为4.6 万套，环比下降4.4%，同比下降21.4%；21 个大中城市新房成交套数为2.9 万套，环比上升1.3%，同比下降18.1%；一、二、三线城市新房成交环比增速分别为+5.8%、+8.7%、-20.8%，同比增速分别为+2.2%、-16.8%、-37.5%。18 个城市二手房成交1.3 万套，环比下降9.6%，同比下降37.2%；13 大中城市二手房成交1.1 万套，环比下降8.3%，同比下降37.0%；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为+0.7%、-12.2%、-19.0%，一、二、三线城市同比增速为-21.4%、-49.2%、-31.1%。

房企估值及投资建议：板块估值持续下行，关注被错杀房企。21 年初以来龙头房企切换估值对应的业绩锚，叠加市场情绪波动估值创历史新低（动态PE 为4.08x），具备较大修复空间。政策面引发行业恐慌情绪，使得板块估值回撤。7 月基本面（销售、土地）下行压力明显加大，下半年行业环境或好于上半年，恐慌中需保持理性，当前应该关注错杀的民营企业以及黄绿档运营表现的龙头公司。

7 月以来虽然降准，但对地产与地方隐性负债等监管收紧显然对社融放量产生明显压制。7 月10 日加强地方隐性债务监管的“15 号文”出台，可能在一定程度上抑制企业及政府部门的融资需求，而行业相关监管政策可能会对股市融资产生影响。

保障农民工同工同酬是党的十八届三中全会提出的改革任务。近年来，我国在保障农民工同工同酬方面取得了积极进展，但是，由于户籍制度等深层次改革尚不到位，农民工享受市民化待遇方面还有很大差距。保障农民工同工同酬，需要分三个阶段，从宏观和微观两个层面进行全面改革。