国家统计局发布 2021 年 1-4 月份全国房地产开发投资和销售情况。由于去年受到疫情影响显著，仅看同比会有明显低基数效应，因此我们将同时比较和 2019 年同期的增速，以此剔除疫情的影响。4 月销售面积 1.43 亿平，同比增长 19.2%，较 2019 年同期增长 16.7%；开发投资金额 1.27 万亿元，同比增长 13.7%，较 2019 年同期增长 21.6%；新开工面积 1.77 亿平，同比减少9.3%，较 2019 年减少 10.5%。

统计局公布2021 年4 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为14298 万平米/12664 亿元/17742 万平米，同比增速分别为+19.2%/+13.7%/-9.3%，前值+38.1%/+14.7%/7.3%，相比2019 年同期增速分别为+16.7%/+21.6/-10.5%，前值+18.5%/+16.0%/-4.0%。

今年以来单月销售均为历史同期最好水平，表现保持强劲：前4 月销面及销额同比增速分别为48.1%及68.2%，单月销面同比升19.2%，累计升幅及单月升幅继续快速回落，从绝对值来看，4 月销面及销额均保持历史同期最好水平，相比2019 年同期分别升16.7%/25.9%，整体来看今年以来销售表现保持强劲。分区域看，前4 月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为56.4%/52.4%/34.7%/31.8%，升幅继续全面收窄，重点城市较多的东部区域表现继续领先，但相比中部区域领先幅度持续缩小。分业态来看，住宅/商业/办公楼前4 月销面同比分别为51.1%/16.3%/20.0%。

投资建议：后端发力投资强势，销售表现依然靓丽，维持“看好”评级。我们认为三条红线、贷款集中度管理和供地两集中新规将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，加速行业进入以效益为导向的集中度提升2.0 时代，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值 Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。目前 AH 主流房企 21PE 仅为4.8X，我们维持房地产板块“看好”评级，尤其看好具有商业运营能力的企业，推荐：A 股：万科A、新城控股、金科股份、金地集团、保利地产；H 股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国、华润置地、中海外发展，建议关注：新城发展、宝龙地产。此外，我们维持物管板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、中海物业，建议关注：华润万象、新大正、新城悦服务等。

2020 年房地产板块主营业务收入同比+13.3%，较2019 年-6.4pct；归母净利润同比-12.1%，较2019 年-30.0pct。2021Q1 营业收入同比+31.7pct；较2020 年+18.5pct；归母净利润同比+16.4%，较2020 年+28.5pct。

地产股短期受政策面扰动可能仍以波动为主，3-6个月维度把握优质龙头低 吸机会。我们认为近期由于热点城市房价上涨压力明显、土拍市场热度不减， 市场对政策面的担忧情绪可能仍将在二季度压制板块表现。我们建议投资者 在波动中等待和把握低吸机会，尤其若下半年楼市及土地市场热度回落，板块 或将迎来更有利环境，个股层面推荐“均好型”的低估龙头：A股推荐万科、 保利、金地、金科，港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、宝龙、越秀。 

4月销售景气度仍理想。2021年1-4月全国商品房销售面积同比升48.1%，涨幅比3月末跌15.7个百分点。4月末全国商品房销售额合计5.36万亿，同比升68.2%，涨幅较3月末跌20.3个百分点。2021年4月份销售同比增幅虽仍维持较高水平，但增幅下降也较明显。从绝对值来看，前4月累计销售金额及销售面积均处于近年同期高位，显示楼市景气度理想。

中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善。三年放缓扩张导致的整体低库存，也一定程度上降低了房企享受销售高景气的收益。短期内地产股可能仍难有明显超额收益。但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。个股方面，我们看好货值充沛的房企，以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时亦能充分分享资产升值的收益。

首批公募REITs 项目推进很快，REITs 即将登陆资本市场交易。两单物流仓储REITs 中普洛斯已完成询价,认购价格为3.89 元，共募集资金58.35 亿元。本篇我们将透过两单物流仓储REITs 的募集说明书来对其进行拆解，并尝试对其未来的资产经营状况和扩募可能性进行分析。