7 月市场销售降温。2021 年7 月，30 城新房销售面积同比增速-5.19%，环比增速为-4.62%。销售连续两个月降温，市场销售表现逐步验证我们年初对销售的判断。分一二三线城市来看，同比方面，7 月单月一、二、三线成交面积增量分别为4.84%/4.46%/-25.04%；环比方面，一、二、三线增速分别为-16.01%/-3.39%/3.38%，一线城市较6 月幅度变化显著，成交面积大幅下降，二线城市成交面积处于相对稳定，相比之下，三线城市活跃度上升，但较去年同期成交面积大幅削减。

房价涨幅收窄，2021H1 成交放量：2015-2016 年苏州楼市进入快速上行通道，2016 年末销售均价较2015 年初增长约83.3%。但苏州在调控政策上“先人一步”，最早于2016 年10 月出台严格的限购限贷政策，接连调控后房价涨幅明显收窄，2017 年以来楼市整体运行平稳。经历4 年盘整后，2021H1 成交有所放量，全市累计销售面积同比增长19.2%，较2019年同期增长20.2%。分片区看，吴江区、吴中区为供应及成交主力，近5年2 区合计供应面积、销售面积约占全市区的50%。板块热度方面，各片区楼市冷热不均，工业园区、高新区的狮山、科技城为热点板块，其中园区奥体板块为近年新晋热门。

市场行情：本月光大地产AH 核心物业指数-21.33%；行业动态跟踪：住建部持续规范整治房地产市场秩序。企业动态跟踪：中骏商管、领悦服务先后赴港上市；花样年及彩生活拟分拆
物管及商业营运服务业务单独上市。

百强房企七月全口径及权益销售总额同比下降 7.6%及7.9%，销售增速持续回落。央行虽然全面降准，但严控防止资金违规流入房地产领域，加上住建部等八部门发文整治规范房地产市场秩序，现行政策措施实行还是较严。物管板块方面，近期推出的政策措施主要以推动行业进一步市场化为主，会淘汰一些服务不达标的小型物管公司，将令行业整合加速，有利头部物管企业的发展。我们认为随着各项市场杂讯明朗化，物管板块估值将回归正常轨迹

本轮地产调控政策，在防风险思路下，侧重融资监管；调控政策加码下，融资收紧延续，不排除加速收缩可能；资金承压下，前端投资已下滑、未来投资保持跟踪。