5 月销售增速有所回落，受土地供应节奏影响，新开工增速仍为负值，但降幅收窄，投资增速同步下滑。我们认为本轮景气周期已经运行至高点附近，预计下半年销售和土地市场热度双降，在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，龙头房企利润空间可能逐步打开，诞生一轮估值修复行情。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、融创中国(01918，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、新城控股(601155，买入)。产业链上，新开工回落、竣工提速的趋势不变，我们看好迅速成长且消费属
性较强的物管行业，推荐永升生活服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)。

截至目前板块估值 为 202 0A/2 021E 为 5.5/4.4 倍，当前平均股息收益率为 7.5%7.5%，估值凸显吸引力。我们维持房地产板块“推荐”评级我们认为头部房企集中度提升是大趋势，板块内分化还将加剧，未来行业的竞争格局将更为稳固，资源更为聚集。基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高，盈利能力更稳定 的大中型房企优势更加显著，销售和业绩都能保持连续稳定的增长，融资成本伴随持续下降。推荐旭辉控股集团 、龙湖集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 、宝龙地产 、融创中国等。财务状况良好的大中型内房股的债券仍然是很好的选择。

政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。我们认为在行业目前的环境下，投融资能力高、资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，先于行业迎来利润率拐点；物
业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；优质物业公司：招商积余、新大正、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。

2021 年5 月，全国土地市场需求环比下降，土地成交价格上升，溢价率环比下降。5 月，全部统计城市推出土地4.22 亿平，环比增加6.04%；1-5 月，全部统计城市累计推出土地19.4 亿平，同比下降2.57%，增速比前一个月下降3.35 个百分点。5 月，全部统计城市土地成交楼面均价为2936.79 元/平，环比上升51.43%，同比上升56.59%。

地产基本面韧性仍然较强，但是限价等政策割裂了基本面繁荣和开发商损益表，利润率持续受压，估值和市值均较低迷，而这一趋势可能在未来一段时间仍较难改变。因此，地产公司有很强的意愿进行+X 业务的转变。当前业务转变不同于以往，转变背后有强大地产销售规模支撑，纵向和横向比较均不可同日而语，实力和资源禀赋很强的大房企也具备转变动力和决心；并且业务转变也有更好、更成熟，且资本市场较为认可的方向，比如医美、物业、商管等。

把国有土地使用权收入划转税务部门征收，并不会导致国有土地使用权出让收 入地位下降。政策本意为优化财政收支体系的一小步，的确也可能助推土地供 给进一步增加，有利于高信用和强运营的房企可持续发展。

智能家居渗透率低于预期，我们认为精装修渠道是打破瓶颈实现爆发的关键要素，房 企有机会借助渠道强势切入智能家居领域，从生产转向经营，用复购打开市场空间。智能家居发展可分五阶段，终局是智能单品+操作系统平台+个性化 集成方案模式。

市场仍具韧性，看好优质房企估值重塑机遇。行业：销售拿地延续高景气，政策构建长效联动机制。企业：销售拿地积极，财务结构持续优化。多元化：物管多点开花，渠道重塑新房营销格局。策略：追求永续，静待改善。

2021年1-4月，住宅精装新开盘项目累计数量704个，同 比-9.4%；开盘房间累计数量59.0万套，同比-11.1%。2021年4月，精装商品住宅开盘项目从房间套数规模结构 分析，主要分布在华东、二线城市，占比38.8%、69.4%。南京、广州、 成都成为4月份全国开盘规模前三甲城市。

宏观经济运行中出现的房地产与实体经济的失衡，其根源在供给侧。本文提出了新发展阶段房地产市场发展的新特征和新要求，建议通过做好城市规划、控制好土地供给总阀门、管好资金供给渠道、增加租赁住房供给、改革房地产税费制度五个方面抓好住房供给侧结构性改革。城市住房问题关系民生幸福、产业发展和城市兴衰。十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议》明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。刚刚闭幕的十三届全国人大第四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，用一个专节（第二十九章第四节）“完善住房市场体系和住房保障体系”来规划未来的房地产调控方向。进入新发展阶段，解决好城市住房问题，是坚持系统观念、防范系统性金融风险的实际需要，是贯彻新发展理念、满足人民群众对美好生活向往的实际需要，更是构建新发展格局、加快完善社会主义市场经济体制、推动高质量发展的实际需要。