物业管理公司是管家，不是主人。小区的运维收入和开支都应该是业主享有，物业管理公司凭借
服务提成。物业管理公司既不应该占用公区收益，也不应该承担大修成本。公区收益规范化不损害大多数公司利润表，反而有助于行业可持续发展。

市场焦点“共有区域收入”已有明确规定，本次政策重点在于执行。公共收益占营业收入比重不高，增值业务才是企业未来核心赛道。给予物管行业“优于大市”评级。我们认为伴随竣工面积数据的持续修复，物业公司作为房地产行业后周期会持续受益，在管面积增长有较强的确定性。

控制土拍溢价率，期待行业利润率拐点；以北京为榜样优化土地拍卖政策，控制溢价率成为新重点；以北京为榜样优化土地拍卖政策，控制溢价率成为新重点；“价高者得”或将成过去式，期待行业利润率拐点的到来。

人类健康在全球发展议程中的地位从未如此之高。我们筛选出在生命科学领域处于领先地位的城市。新冠疫情的出现令生命科学产业成为关注焦点。疫苗研发速度之快前所未见，在这次疫苗研发竞赛中，美国Novavax、德国BioNTech和科兴生物等企业成为家喻户晓的名字。虽然对生命科学的关注度在近月才迅速提升，但实际上，该行业数十年来一直对创新和发现起着重要的推动作用。生命科学产业的资金流入达到历史新高，2020年风险投资规模同比增加69%。这些资金主要流向全球领先的生命科学城 市。在本报告中，我们评选出全球排名前20 位的科学城市，并评估其成功吸引生命科 学企业落地、扩张的要素条件。这些城市汇 聚着高校、医院、国有企业、私营企业等各 类资源，迸发出的智慧创新火花不断推动 生命科学这一知识密集型产业的发展。美国城市占据主导地位，其中全球知识中 心兼投资热门城市波士顿高居榜首。与此 同时，中国、英国、日本、德国、瑞士、法国、 新加坡、澳大利亚和爱尔兰的城市亦有突 出表现。除成本优势以外，很多城市可为入 驻企业提供丰富的人才资源、融资渠道以 及专业积累。

海南自由贸易港建设始于2018 年，以自由贸易试验区为起点，逐步探索推进，目标打造成为中国面向太平洋和印度洋的开放门户。独特的区位、税收及制度优势，为海南带来前所未有的发展机遇。根据海南“十四五”规划，到2025 年，海南目标GDP 年均增速达到10%以上，人口城镇化率达到65%。以海口和三亚为核心，构筑“海澄文定”和“大三亚”南北两大经济圈，目标人口比重将占全岛六成，经济总量占全省七成。

21 年上半年，政策大力压降杠杆（特别是红档民营地产企业的融资额度），差异化的融资环境已经形成。投资能较强的绿档龙头公司，在规则调整下，参与优质地块竞争的能力更强。近期的变化比较超预期，此前预判需要逐步观测的利润率改善趋势，得到政策的提前确认。建议加大地产板块配置比例，A 股推荐：保利地产、万科A、金地集团、新城控股、招商蛇口、中南建设、金科股份、阳光城；H 股推荐：中国海外发展、碧桂园、融创中国、旭辉控股集团；H 股关注：中国海外宏洋、华润置地、龙湖集团。

自2010年住房共享概念在国内兴起，各类网络平台如雨后春笋般发展起来。相较于传统酒店住宿，住房共享具有房源覆盖广、选择丰富、性价比高等特点，其以互联网为平台，满足多样化的住宿需求。上海市在城市定位、房产结构、基础设施以及市民观念等方面具备有利于发展住房共享产业的条件。针对该领域出现的问题，应主要运用市场化手段、制度化方式，通过平衡各方之间利益关系，来促进新兴经济形态的发展、完善。