全年供地小幅增长，近六成集中于下半年。根据各地规自局，21 年22 城涉宅用地计划供应1.83 亿平，同比20 年增长4.6%，其中商品住宅（不含保障房）占70%，增速约为9.2%，预计全年22 城供地量小幅增长。截至6 月30 日，22 个重点城市均已完成首批宅地供应，约占全年的三分之一，整体增速不高、首批供地量较小使得竞争加剧，预计二三批次实际供地高峰在8 月、11 月。

在房企年初补货等因素作用下，22 城首批集中供地维持较高热度，监管要求下各地政府预计后续将进一步优化土拍规则。上半年50 强房企拿地强度持续收缩，国企、绿档房企表现相对积极。考虑拿地销售金额比40%上限要求，前期激进型房企或适度放缓拿地节奏。叠加全国销售放缓、资金监管限制，预计后续集中供地热度将有所下降，带来项目盈利端逐步企稳。后续关注点仍在于二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复，建议关注万科A、保利地产、新城控股、龙光集团等；相比开发类房企，我们更看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增、估值经历调整的物管板块及商管板块，建议关注具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

重视实体经济发展、保障实体经济发展空间、提升工业用地利用效率成为实现高质量发展的重要抓手。近年来，围绕先进制造业强市发展战略，广州严守实体经济发展底线，在加强土地要素供给、提高土地利用效率、降低企业用地成本、完善工业用地监管等方面开展了一系列探索，取得了一定成效，总体呈现从关注增量带动到强调增存联动，从单一用途到复合多元利用，从事前监管为主到全生命周期监管的新趋势。

首先，本次《意见》将 促进张江等浦东园区加强基础研究和应用基础研究，打好关键核心技术攻坚战， 加速科技成果向现实生产力转化，将有助于推动浦东新区内园区在更高层面的 转型升级，提升园区综合价值。第二，本次《意见》通过加强重大制度创新充 分联动和衔接配套，推动各方面制度更加完善，将促进浦东区域内的园区转型 发展。第三，本次《意见》将推动浦东新区向高水平制度型开放拓展，从而有 利于该区域园区的更高水平开放和企业能级的提升，并推升园区价值。

央行宣布全面降准，但预计本轮降准对于房地产行业助推作用或远不及过往；二手房指导价城市扩容，二手住房价格监测及调控趋于精 细化；地市热度高企下多地持续完善土拍制度。房企6月冲刺中期业绩，取证推盘整体放量，但重点城市成交及百强房企销售均弱于预期。6月处 于供地“断档期”，土地成交量价齐跌，房企拿地力度亦有所回调，随着更多城市纳入土地限价行列，多维度、高精度的土拍机制设立，预计下半 年土拍市场或将有所降温，行业拿地隐含毛利率有望逐步企稳。投资建议方面，由于拿地毛利率仍未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压，下半 年关注二、三批次集中供地可能降温带来的开发类房企估值修复。

随着深圳等地出台二手房价格参考机制，“限价”政策从新 房扩散至二手房市场，考虑深圳政策效果良好，不排除后续在更多热点 城市落地，未来全国房价或呈窄幅波动，行业逐步迈向“管理红利” 时 代，更加考验房企成本及效率管控、产品议价等能力。板块投资方面， 由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值仍将承压；中期关注资 金端压力下，二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复。

本篇报告是我们持有物业行业专题之一，分别从商业模式、竞争优势、研究框架及估值 方法四个维度切入，讨论园区开发行业的研究方法。 我们认为，在当前房地产环境下，开发销售的商业模式盈利能力不断被压缩。而园区企 业凭借综合开发深耕细作的开发模式，凭借拿地及融资上的成本优势，不断提升租赁物 业质量。在稳健经营的同时，也不断向多元业态经营、金融创投等领域进行多元化探索。 由物业持有带来的稳定 EBITDA 价值将会持续提升。

由于各企业情况不尽相同，复杂程度不一，因此决定企业整体价值的因素较多，但是无论买方还是卖方，都是基于对企业现有资产获利能力的认同，也就是说，人们更关注的不仅仅是企业现有的资产状况，更多的是基于现有资产的未来利润。因此企业整体价值的评估不应是某几项资产简单的相加，而是一种对企业资产综合体的整体性、动态的价值评估。实践中，公司估值的常见方法有重置成本法、比较价值法和净现金流折现法。