2021年2季度，房地产行业政策主要集中在以下四个方面：一是中央继续坚持“房住不炒”政策定位，并约谈督导热点城市房地产调控工作，同时各地也因城施策加码房地产调控，力促市场预期稳定；二是中央继续加强对房地产金融潜在风险的识别，及时采取宏观审慎措施，同时各地进一步强化对房企贷款业务管理的力度，严查违规贷款，房贷资金管控全面趋紧；三是大力发展保障性租赁住房，增加租赁住房供给，并加大租赁市场秩序整顿力度，促进住房租赁市场发展；四是国有土地使用权出让收入的征收由自然资源部门划转给税务部门，为房地产税的推出奠定基础。

受欧洲、美国、加拿大和部分亚太地区房地产市场的影响，2021年一季度全球房地产价格强劲增长。造成当前房地产市场“高温”的主要因素，一是持续的低利率政策和空前的宽松货币政策环境，二是大规模政府财政刺激政策造成的额外收入。但是，泡沫的存在、支撑空前繁荣基本面的不稳定正在越来越多成为各国监管者的担忧。摆在主要发达经济体央行面前的无疑是如何驾驭空前繁荣的房地产市场这道被疫情加剧的难题。在全球房地产指南网站公布的最新市场报告中，“前所未有的空前繁荣”折射出全球主要经济体房地产行业的乐观景象，在这一乐观景象的背后，是多数国家监管部门面临的维持经济增速与避免金融风险的两难局面。

土地储备制度是市场经济体制逐渐完善的必然结果，在保障“净地”供应、调控土地市场等方面发挥了重要作用。但是土地储备工作仍处于改革转型阶段，面临着很多现实问题。本研究在阐述土地储备概况的基础上，分析了四川省土地储备的突出问题，并开展了解决问题的对策探索，以期为进一步规范土地储备工作提供参考。

中央政治局会议重申“房住不炒”，住建部扩大约谈范围至银川等5城，并联手八部门整治房地产市场秩序，预计下半年房地产调控仍将延续偏紧趋势；二手房指导价城市持续扩容，多地暂缓二次土拍并调整竞拍规则。7月为传统推盘淡季和22城集中供地“真空期”，重点城市取证推盘节奏放缓，土地成交量价齐跌，房企拿地意愿有所下滑，百强房企单月销售业绩同环比双降。但多地调整土拍规则后，最高土地溢价率不超15%，叠加监管部门要求“三道红线”试点房企当年拿地销售金额比不超40%，有望带动后续土拍降温。受益于地价平稳及房企拿地毛利或将企稳回升预期，8月地产板块迎来估值修复，长线投资者可择机布局现金流稳健的行业龙头万科A、保利地产、金地集团等；同时持续看好业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头和商管公司，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务、星盛商业等；以及具备“房客、人”优势的经纪行业龙头企业如我爱我家。

7 月政治局会议释放“稳增长”信号，当前经济显著承压，为平滑经济周期，后续政策调控力度有望加强，建议把握胜率较高的“稳增长”主线，关注当前估值较低、受益于内需回稳的顺周期板块。地产新开工显著走弱：7 月地产行业下行力度加剧，新开工面积单月同比下降21.50%，商品房销售面积单月同比转负，为维护经济平稳运行，预计后续地产政策收紧节奏有望趋缓。新能源行业高景气延续：7 月新能源车渗透率14.80%，再创单月历史新高，锂电材料需求旺盛，碳酸锂、金属锂与六氟磷酸锂价格再度上行；光伏产业链价格本周整体回暖，需求回升带动电池片、硅片价格走高。

2020 年，新冠疫情席卷全球，对各经济体的生产制造、消费投资、社会治理、民众信心等造成全方位冲击，全球经济陷入“大萧条”以来最严重衰退。我国统筹疫情防控和经济社会发展取得重大成果，经济运行持续稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期，在世界主要经济体中率先实现正增长，经济总量迈上百万亿元新台阶。在此背景下，房地产政策整体呈现前松后紧。2020 年上半年，受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，为促进房地产市场快速恢复发展，中央层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期目标，同时各地政府从供给端和需求端出台诸多政策，促进房地产市场复苏，楼市政策呈现宽松态势。2020年下半年，面对部分城市房价涨幅过快问题，房地产政策有所转向，中央多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化。与此同时，住房保障制度加速完善，全面推进城镇老旧小区改造与住房租赁发展的政策不断出台。

统计局公布2021 年7 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13013 万平米/12716 亿元/17660 万平米，同比增速分别为-8.5%/+1.4%/-21.5%，前值+7.5%/+5.9%/-3.8%，相比2019 年同期增速分别为+0.1%/+13.2%/-12.6%，前值+9.8%/+15.0%/4.7%。

7 月真实销售继续回落，或跟近期按揭额度偏紧及疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势但幅度偏缓，全年或有 10%左右增长。7 月单月销售额较19 年同期年化复合增长 4.1%，高位回落，这或跟近期按揭额度偏紧和疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势，但在降准补充流动性后，下降幅度或偏缓，全年看或保持 10%左右增长。行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时系统性风险担忧逐步缓释。