作为我国住房公积金制度的参照物，新加坡中央公积金制度在住房保障方面的成功依赖于与之相关的一系列配套制度和环境。首先，在一系列配套制度中组屋制度是成功的前提，新加坡政府通过建屋发展局控制了约80%的住宅市场份额，但政府并没因市场势力获取垄断利润，而是通过补贴大幅提升居民住房的可负担水平。其次，新加坡政府实现补贴的关键手段是土地的低价获取和低价提供，政府还通过组屋的有限流转实现市场的半开放结构，从而保证政府主导的市场不被炒作。最后，新加坡政府类似计划经济的精细管理模式有效提升了组屋物业的价值，从而避免了住宅市场的棘轮效应。中国公积金制度未能有效发挥住房保障作用的原因在于缺乏相应的制度环境：第一，经济适用房制度并未建立起来；第二，土地制度并没有像新加坡模式为住房建设提供低价土地，反而形成了土地财政依赖；第三，保障房配套设施及物业管理方面，中国不能像新加坡一样实行类似计划经济的精细化管理模式。针对中国公积金制度运行的诸多困境，本文提出了相关政策建议。

2020 年，新冠疫情席卷全球，对各经济体的生产制造、消费投资、社会治理、民众信心等造成全方位冲击，全球经济陷入“大萧条”以来最严重衰退。我国统筹疫情防控和经济社会发展取得重大成果，经济运行持续稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期，在世界主要经济体中率先实现正增长，经济总量迈上百万亿元新台阶。在此背景下，房地产政策整体呈现前松后紧。2020 年上半年，受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，为促进房地产市场快速恢复发展，中央层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期目标，同时各地政府从供给端和需求端出台诸多政策，促进房地产市场复苏，楼市政策呈现宽松态势。2020年下半年，面对部分城市房价涨幅过快问题，房地产政策有所转向，中央多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化。与此同时，住房保障制度加速完善，全面推进城镇老旧小区改造与住房租赁发展的政策不断出台。

我国仓储物流公募 REITs 已开启试点。受全球化浪潮、消费市场提质升级、电子商务稳步拓展等多重影响，我国物流地 产市场蓬勃发展。相较于强劲市场需求，我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间。市场需求及消费升级倾向下，预计我国物流地产行业集中度加剧或成为必然趋 势。

本周地产板块持续表现不佳，物业板块跑赢沪深 300指数。本周一手房销售环比改善，同比继续下滑，二手房环比同比皆下滑。土拍持续降温，溢价率普降，流拍率均上升。我们认为地产板块和物业板块未来或迎反弹。①板块估值已处于历史底部。②上市公司开始回 购。③土拍降温。

8 月房地产数据继续全线下滑，既有近期商品房销售景气度走弱、今年房 地产融资大幅收缩的影响，也叠加了近三年行业去杠杆政策的累积效应。 当前房地产投资的下行压力已然加剧，而且这一过程可能才刚开始。关键在于，如何在动态实现长期目标的过程中适当平衡短期压力。

涨幅位列中后段，落后大盘 0.97 个百分点。本周 52 个城市新房成交面积为 632.1 万平方米，环比提 升 5.8%，同比下降 14.8%。本周 11 城二手房总成交面积为 90.8 万方，环比增长 0.7%，同比下降41.6%。本周我们跟踪的 14 座样本城市平均去化周期为 16.6 月，环比 增长 0.2%。1-8 月房地产开发投资同增 10.9%；8 月 70 城房价环比涨幅 收窄至 0.2%；广州、浙江加强保障性住房发展建设；上海发布集中供地出 让公告，杭州 10 宗竞品质地块 9 宗流拍，成都、合肥、苏州土拍结果出炉。

“遗传基因”决定特色小镇的生命力，人工“雕琢”左右特色小镇的命运。文化基因是特色小镇最重要的“遗传基因”，拥有“真善美”的内在气质，是特色小镇旺盛生命力的源泉。人工“雕琢”始于策划和规划，最初的选择决定着特色小镇未来的路和命运。文化基因通常隐秘而伟大，策划和规划的任务就是将文化基因完整地呈现在人们感官之中，让其焕发活力，成为特色小镇发展的动力之源。因此，本质上，特色小镇策划和规划就是在文脉传承中寻找建设途径。人工雕琢可能存在“理性僭妄”的风险，应该摒弃“一言堂”和过度精英主义，让“知情人”参与“雕琢”。

本章对城镇化过程中的贫民窟、城中村进行研究。分析贫民窟形成的机理，研究国外贫民窟的治理，以及中国城镇化过程中贫民窟的防治。对城中村的形成提出一种理论解释，并在此基础上提出如何解构城中村。

Our Investment Strategy team upgraded US equities to overweight on 11 Jan. Our more positive stance on US equities is premised on i) stronger-than-expected recovery in economic growth in 2021, ii) earnings rebound this year, iii) rising inflation from low levels and iv) negative real yields. We believe all these tailwinds would benefit the US real estate sector, which had underperformed in 2020. Historically, the earnings of cyclical sectors such as real estate have been more sensitive economic growth, and thus we expect the sector to be a beneficiary of the reflation theme ahead. Real estate has also historically been seen as a good hedge against inflation. However, we are cognisant that the road to recovery is expected to remain bumpy. Key downside risks include further lockdowns to control the pandemic, slower-than-expected administration of Covid-19 vaccines and sharper-than-expected spike in US 10-year Treasury yields and borrowing costs.