随着我国城镇化进程的放缓以及房地产存量时代的到来，越来越多的城市发展正在由增量建设为主向存量提升为主转变。与之同时，我国经济转型和消费结构升级等宏观背景以及绿色低碳的发展理念，也均对城市更新提出了迫切要求。参照国际经验并结合我国城市发展阶段，初步估计，我国城市更新投资规模将由现在的3.3万亿元增加至2030年的9万亿元，年均增速超过10%。建议在总结已有各类城市更新项目实践经验的基础上，加强顶层设计，破解城市更新的政策瓶颈，创新投融资机制，推动城市更新有序进行，实现扩内需与促转型的双赢。

上周，中报数据显示多数房企盈利能力如期回落，扩大结转规模成为利润增长的主要抓手；土拍制度改革预示房企拿地利润率提升，行业估值修复预期较强。由此，我们建议，关注投融资端具备优势的头部绿档房企，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展

我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，土地新政下新增资产价值有所改善，房企盈利反转确定性强。目前房地产板块估值仍处于历史低位。我们建议2021 年3 季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。

本周杭州、深圳等地重新发布第二批住宅用地集中出让公告，进一步优化土拍规则。调整内容涉及建立竞买准入标准、调低溢价率上限、严格落实购地资金审查机制等。本周温州、银川、安徽相继发文规范当地房地产市场，旨在落实房住不炒，进一步促进市场平稳健康发展。投资建议方面，开发板块持续看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科A等；相比开发类房企，中长期更看好行业空间广阔、业绩高增的物管及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头。

长江经济带现代服务业的健康发展，是经济转型升级的关键引擎，现代服务业在地区间的协同发展，是加强区域开放融合、协调发展的重要动力。2011～2015年长江经济带现代服务业增速快于全国，招商引资规模持续上升；分行业来看，金融业，批发和零售业，交通运输、仓储和邮政服务业，房地产业及旅游业均呈现增长态势；但地区间差异大、同质化竞争严重等问题仍较突出。2016年，是实施“十三五”规划的开局之年，在全球经济不确定性增强和国内经济下行压力增大的背景下，加强区域合作和加大开放力度，缩小长江经济带现代服务业地区间差距，实现差异化、专业化发展是必然选择。