本报告梳理2015年中共中央、国务院发布的关于农村土地制度改革的主要文件，国土资源部、农业部等主管部门发布的关于农村土地制度和市场发展的部门规章；就2015年农业部等部门主导的农村土地承包经营权确权登记试点和全国农村改革试验情况以及各地方政府就农村土地市场发展进行的试点活动进行梳理；从政策层面总结中国农村土地市场2015年的发展，展望2016年的发展趋势。

本报告总结了农村集体建设用地、农村土地承包经营权、林地市场状况；重点分析农村土地市场（包括投融资）的现状、问题，就农村土地市场的发展提出相应的政策建议。

农村土地经营权抵押贷款是农村金融产品和服务方式创新的重要内容之一。作为一项创新的金融产品，农村土地经营权抵押贷款“唤醒”了沉睡的土地资产，将“不动”的土地转化为“流动”的生产资金，实现了农村土地经营的规模化和资本化，对破解农户贷款难题具有重要的借鉴意义。本报告在介绍农村土地经营权抵押贷款发展概况的基础上，分析了农村土地经营权抵押贷款的需求主体、农户的需求特点，以及农村土地经营权抵押贷款面临的供给约束，进一步介绍了农地抵押贷款供给的区域个案，最后对农村土地经营权抵押贷款的风险防范提出建议。

本报告对农地经营权信托流转机制的理论与实践进行了梳理，认为在我国法律制度框架下，实现农村土地资本化的主要路径为农地承包经营权流转，农地经营权信托正是一种创新型的农地经营权流转方式。本报告以中信信托开展的农地经营权信托流转项目为例，对信托模式在资源与要素的整合与产业链的延伸方面所具有的独特优势进行了分析。本报告深入研究了构建农地经营权信托流转机制的主要障碍，包括农地经营权信托项目的法律风险与困境、信托机构面临的风险及其他方面的制约因素，并对农地经营权信托流转机制的法律路径及其完善提出了相应的建议。

成都、杭州、深圳相继公布第二批次住宅用地出让公告，各城市政策仍有区别，共性调整包括限马甲、下调溢价率上限、优化达到溢价率上限后的竞价规则、加强房地联动、严格资金审查等。我们认为各城市的土拍规则调整符合7 月以来中央、住建部、央行等部门表态及推广北京模式的政策思路，政策目标在于“稳地价、稳房价、稳预期”，同时间接优化了房企利润率空间。虽然拿地确定性有所降低（杭州达到溢价率上限后摇号，深圳竞自持租赁住房+摇号），且杭州、深圳还对参拍/竞得数量加以限制，但更高的资金门槛整体有利于具备融资优势的房企。我们预计后续还会有更多城市跟进土拍规则调整。

投资建议：本周，碧桂园服务、旭辉永升服务等多家公司发布中期业绩；其 中，头部公司碧桂园服务/旭辉永升服务/华润万象生活/世茂服务的归母净利 润分别同比增长60.7%/65.3%/138.1%/135.6%，均实现快速增长；其中碧桂 园服务完成收购蓝光嘉宝后，在管/合约面积分别达到6.44/12.05 亿方，规模 再上台阶，以2.4/5.4 亿元获取中梁物业/长城物业的6.24%/15.28%股份，并 注入碧桂园文商旅资产，加码商管业务，6 月配股加可转债募集资金155.26 亿港元，上半年在手资金219.38 亿元，较2020 年末增长43%，资金弹药充 足，预计将持续支撑收并购扩张、商管及社区增值服务拓展；旭辉永升服务 上半年社区增值服务收入5.2 亿元，同增99.6%，接近翻倍，增值服务中已 成立独立BU 的房修/ 美居/ 租售业务收入分别同比增长 125%/158.5%/148.7%，增速领先板块，BU 业务拓展成效凸显；世茂服务于 上市前收购公司在收购以后净利率平均提升2.9pct，上市后收购公司在完成 收购以后净利率平均提升5.8pct，收并购整合成效凸显。

本周，央行为维护月末流动性平稳，于8 月25 日以利率招标方式开展了500 亿元7 天期逆回购操作，中标利率2.20%；央行公布一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别维持在3.85%和4.65%不变。集中供地方面，成都、南京、杭州、广州、合肥、东莞均发布了第二批集中供地公告或预告。

物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场 化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运 营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。此外，大物管时代开 启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。 重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服 务、旭辉永升服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。

本周市场回顾。第35 周房地产板块指数弱于沪深300 指数和创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-3.2%。沪深300 指数报收4827.04，周度涨幅为1.2%；创业板指数报收3257.07，周度涨幅2.0%；房地产板块指数报收3218.71，周度涨幅为-2.0%。