国家统计局发布2021 年1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积1.30亿平，同比减少8.5%，较上月减小了16.0 个百分点；开发投资金额1.27 万亿元，同比增长1.4%，较上月减小了4.6 个百分点；新开工面积1.77 亿平，同比下降21.5%，降幅较上月扩大了17.7 个百分点。

销售景气度超预期下行，投资增速明显回落，上下半年市场冷热存在明显反差；土拍制度改革预示房企拿地利润率提升，行业估值修复预期较强。由此，我们建议，关注融资端具备优势的品质房企，看好头部绿档房企万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展；建议关注长期现金流稳健，且具备领先商业运营能力的房企龙湖集团、华润置地、新城控股、旭辉控股集团。

多城延期第二批集中供地，供地规则或将全面调整。日前深圳、青岛、天津、福州、上海、长沙等城市相继发布公告中止或延期第二批集中供地，北京、广州、南京、宁波等城市虽未发布相关公告，但实际出让时间已经较原计划延后。此外，天津和福州等城市发布新规，修改出让规则，下调溢价率上限。各城市纷纷调整供地节奏，旨在优化土拍规则，目前暂未延期的城市预计后续也将会陆续跟进。

7 月单月投资增速仅1.4%，累计增幅持续收窄。1-7 月份，全国房地产开发投资额84895 亿元，同比增长12.7%（两年CAGR8%，下同），较前值降低2.3pct；7 月当月值为12715.9 亿元，环比降低28.8%，同比增长1.4%。虽然由于前期基数效应，前7 月整体仍维持较高增速，但实际上单月增速持续走弱，主要受到土地购置和新开工下滑的影响。在销售回落、融资趋紧的背景下，预计年内投资增速将维持低位。

一系列开发景气指标下行，销售兑现前高后低预测，竣工增速则继续走高，新开工和竣工的剪刀差得到回报。最值得注意的，则是建立和房住不炒相匹配的供地规则，稳定地价。我们预计，投资者对优秀房地产公司的盈利能力下降担心将持续缓解，信用重构进程仍然值得关注。

7 月，土地购置面积1743 万平方米，单月同比+2.8%；土地成交价款1313 亿元，单月同比-2.4%，土地购置单价7536 元/平方米，单月同比-5.1%。1-7 月，土地购置面积8764 万平方米，累计同比-9.3%；土地成交价款5121 亿元，累计同比-4.8%，土地购置单价5843 元/平方米，累计同比+4.9%。

总体来看，当前房地产市场的核心矛盾在于土地市场及商品房市场的供给不足，而房企在集中供地制度下悲观的利润率预期以及持续收紧的融资环境影响下，拿地意愿及能力上双方面走弱，制约了企业增加供应的效果。

继续提示板块投资机会。尽管板块短期内仍可能受中报业绩偏弱、个别房企信用事件等因素扰动，但考虑到基本面指标全线出现超预期的快速下行， 政策端稳房价的压力已明显舒缓，同时房企拿地利润率出现企稳回升迹象且 有望在二轮集中土拍中得到持续验证，我们继续提示板块在当前偏低估值与 仓位下的投资机会，推荐财务、土储、周转“均好”的龙头房企：A股一金 地、万科、保利，H股一中海、旭辉、华润、龙湖、宝龙。 

7 月地产开发投资、新开工、销售面积、销售金额、到位资金等多项指标出现加速下行，后续或仍然不容乐观，有望换来地产政策的边际缓和。叠加土拍政策优化有望带来更为稳定的利润率空间，我们认为地产板块面临估值修复机遇。综合考虑行业下行期的经营韧性以及土拍新政下拿地门槛和质量的提升，我们认为稳健经营的头部优质房企或将更为受益。

物管行业仍处快速发展阶段，规模诉求下各企业纷纷加快第三方拓展，市场竞争日趋激烈。考虑拓展能力受资金、渠道、组织、激励、协同效应等多重因素影响，且拓后融合亦为一大问题，将对企业综合素质形成考验。建议关注具备第三方拓展经验、规模及资金占优、综合实力突出标的，如碧桂园服务、保利物业、金科服务、融创服务、新城悦服务、星盛商业等。