本月观点：国新办举办“住有所居”发布会，聚焦住房保障体系，多地优化升级土拍规则，二手房指导价城市持续扩容。房企销售及地市成交延续下滑， 融资收紧及房企降杠杆意愿下，房企投资逻辑逐渐向“以销定投”、审慎理性拿地转变。近期个别头部房企流动性问题引发行业发展担忧，地产产业链 出现较大幅度调整，房企间融资加剧分化。我们认为短期若行业景气度快速下行叠加房企信用风险持续放大，不排除融资端政策缓和；中长期城镇化率 提升、存量物业更新下潜在住房需求依旧旺盛。短期情绪修复在于流动性问题解决方案明朗，中长期关注行业出清后“幸存”房企的投资机会。考虑短 期信用担忧仍在，开发板块看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科A等。物管及商管板块考虑行业空间广阔、自主发展强化以及具备抗 周期属性，看好中长期发展，建议逢低布局综合实力突出、关联房企发展稳定的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、 轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

还有三个多月，2021年就宣告收尾。针对当前中国经济的走势，刘元春表示，增速放缓是常态，主要是由于基数因素，同比增速放缓，并且放缓的幅度比较大，这是客观现象。另外，当我国经济接近于常态化，产出缺口全面收窄，产能达到临界值，增长速度必然会出现逐步放缓的状况。再之，“整个世界经济复苏，对于中国的外需，是一把双刃剑，因此，也将导致我国出口增速有所放缓。”他强调，中国经济增速下半年肯定会出现比较明显的回落过程。原来预测，一季度能达到超过18%，到四季度，可能保持在5.5%-6%的区间。

随着互联网技术的高速发展和移动终端的普及使用，住房公积金事业的发展将面临着迭代升级。住房公积金的管理实际上是资金的运作和管理，依靠的是信息化手段，文章分别从管理者和使用者的角度分析信息化下公积金将面临的发展趋势和方向，旨在进一步挖掘住房公积金的服务效率和保值增值作用。

总部经济园区是总部经济和商务园结合的新事物，是一种新兴的园区规划和建设模式。在众多跨国企业在华设立地区总部和国内大中型企业总部向中心城市迁移的经济大趋势下，我国总部经济园区蓬勃迅速发展。总部经济园区在优化地区产业结构和促进区域经济发展中担当着重要的角色。目前，我国已经形成了以京、沪、粤为龙头的“长三角”、“环渤海地区” 、“珠三角地区”吸引地区总部的态势。据不完全统计，截止2020年一季度国内大约有235个总部经济园区，随着各地的纷纷布局规划总部经济园，未来我国总部经济园区将继续增长，并不断地推动区域经济的发展。

粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群。粤港澳大湾区建设已经写入十九大报告和政府工作报告，提升到国家发展战略层面。推进建设粤港澳大湾区，有利于深化内地和港澳交流合作，对港澳参与国家发展战略,提升竞争力，保持长期繁荣稳定具有重要意义。惠州作为一-座新兴工业城市，电子信息、数码视听、石油化工等产业蓬勃发展，在粤港澳大湾区中发挥着重要作用。惠州市以“2+2+N”体系布局产业结构，积极规划建设产业园区，推动产业发展。

粤港澳大湾区作为与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一，经济发展快速，发展前景十分被看好。粤港澳大湾区中，粤港澳三地地理位置相近而各有优势。其中，佛山市地处珠江二角洲腹地，毗邻港澳，与广州共同构成“广佛都市圈”，是“粤港澳大湾区”“珠江- 西江经济带”的重要组成部分。目前，广东珠三角产 业园发展也发展迅速并逐步完善， 未来产业园区将在粤港澳大湾区新一轮发展中起到至关重要的作用，这将是粤港澳大湾区产业园区的一个“黄金时代”。

作为我国住房公积金制度的参照物，新加坡中央公积金制度在住房保障方面的成功依赖于与之相关的一系列配套制度和环境。首先，在一系列配套制度中组屋制度是成功的前提，新加坡政府通过建屋发展局控制了约80%的住宅市场份额，但政府并没因市场势力获取垄断利润，而是通过补贴大幅提升居民住房的可负担水平。其次，新加坡政府实现补贴的关键手段是土地的低价获取和低价提供，政府还通过组屋的有限流转实现市场的半开放结构，从而保证政府主导的市场不被炒作。最后，新加坡政府类似计划经济的精细管理模式有效提升了组屋物业的价值，从而避免了住宅市场的棘轮效应。中国公积金制度未能有效发挥住房保障作用的原因在于缺乏相应的制度环境：第一，经济适用房制度并未建立起来；第二，土地制度并没有像新加坡模式为住房建设提供低价土地，反而形成了土地财政依赖；第三，保障房配套设施及物业管理方面，中国不能像新加坡一样实行类似计划经济的精细化管理模式。针对中国公积金制度运行的诸多困境，本文提出了相关政策建议。

2020 年，新冠疫情席卷全球，对各经济体的生产制造、消费投资、社会治理、民众信心等造成全方位冲击，全球经济陷入“大萧条”以来最严重衰退。我国统筹疫情防控和经济社会发展取得重大成果，经济运行持续稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期，在世界主要经济体中率先实现正增长，经济总量迈上百万亿元新台阶。在此背景下，房地产政策整体呈现前松后紧。2020 年上半年，受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，为促进房地产市场快速恢复发展，中央层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期目标，同时各地政府从供给端和需求端出台诸多政策，促进房地产市场复苏，楼市政策呈现宽松态势。2020年下半年，面对部分城市房价涨幅过快问题，房地产政策有所转向，中央多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化。与此同时，住房保障制度加速完善，全面推进城镇老旧小区改造与住房租赁发展的政策不断出台。