本期，我们将继续分析私人投资中的地产投资，通过新屋和成屋市场、地产库存情况、房价以及抵押贷款环境等四大维度分析，尝试建立一套完整的美国地产分析框架，以供投资者参考。

“银十”销售同环比均下降，年末销售压力仍较大。2021 年10 月， 30 城新房销售面积同比增速-26.15%，环比增速为-7.60%。分一二三线 城市来看，同比方面，10 月一、二、三线成交面积增量分别为 -12.79%/-24.62%/-37.72%；环比方面，一、二、三线增速分别为 -12.57%/-24.75%/-30.03%。行业销售拐点从7 月份就已经确立，开始 进入负增长区间，但基本面还未触底，我们认为随着房贷回归合理投 放，部分城市购房政策有所松动，11 月市场销售或略有回暖，但考虑 到新增按揭贷款规模具有不确定性，年末销售仍面临较大压力。

房地产行业对地方政府相当重要。一般公共预算和政府性基金是地 方两大主要账本，2020 年，土地出让金收入在地方政府性基金收入 中占比达91.3%，5 项房地产税收在地方一般公共预算收入中占比 达18.6%。

“银十”爽约，10 月销售延续低迷状态。10 月百强房企实现全口径销售金额8978 亿元，同比下降30.1%，降幅较上月收窄5.9个百分点；若以2019 年为基数，过去两年年复合增速为-1.8%，较上月收窄8.8 个百分点，下行趋势有所缓和。

10 月核心城市新房成交套数同环比均下降。我们统计的11 个城市，10 月新房 成交套数同比-13.4%，环比-16.2%，年初以来累计同比+17.6%，较2019 年累 计同比+18.0%。分结构来看，10 月一线同比+2.8%，环比+4.8%，年初以来累 计同比+28.9%，较2019 年累计同比+29.0%；二线同比-19.7%，环比-23.9%， 年初以来累计同比+13.9%，较2019 年累计同比+14.4%。

国企及优质民企优势扩大，综合运营能力愈发重要。短期来看，在当前行业融资端趋紧、基本面快速下行的背景下，部分房企陷入流动性危机，多数民企更加注重财务安全，收缩投资。

关于城市问题和本质的争论无不因为城市的复杂性。在系统论出现以后，人类才有了可以从整体上认识城市发展问题的有力理论工具。我国以往城市建设的主导力量主要是政府，但社会资本事实上应当具有的主体地位正越来越受到重视，各个方面越来越达成共识：PPP几乎是城市及区域开发绕不开的方式。本文从城市系统视角重新审视了在新型城镇化背景下城市（区域）整体开发PPP的难点、可行性、发展思路及关键模块构建，力求为城市（区域）整体开发PPP项目建立基本的认知方法。

产业园区基础设施是产业园区发挥作用的重要物质基础。很少有人注意到，产业园区基础设施既不属于“产业设施”，也不属于“城市基础设施”，而是一个新的概念——产业基础设施。这一点一直在政府和企业之间存有分歧，因此常常影响政府和社会资本合作中基本的政企关系，有必要从PPP角度对产业园区基础设施进行认真的界定和研究。本文结合我国产业园区发展的现状特点，通过将PPP模式与传统基础设施建设模式对比，探讨了PPP模式在园区基础设施建设中的优越性；从减轻政府财政压力、降低地方债务性风险、推进社会法制建设和发挥市场在资源配置中决定性作用方面，分析了PPP模式在园区基础设施建设中的必要性；同时，通过案例研究，重点提出了园区基础设施建设PPP模式的应用建议，包括界定适合PPP模式的基础设施项目类型，设计PPP合作模式框架，明晰管理者与项目建设方的权责边界，规范PPP合作伙伴选择流程机制，科学设计PPP模式定价机制和建立合理的风险分担机制。

区域整体开发是PPP应用领域重要的拓展方向。镇域经济可能会在未来一个时期大力持续发展。镇域整体开发在镇域经济比较发达、交通区位条件适当的乡镇具有较强的现实可行性。本文针对镇域经济发展现状、特点，以PPP为基本工具，就镇域统筹机制、规划实施单元、投融资规划、产镇融合机制、基层民主法制建设等几个方面提出了建立镇域整体开发机制的建议。

旧城改造是城市永续发展过程中的常态，也是城市运营的重要内容。随着我国城市建设转入新常态，大部分城市大规模造城运动停止，旧城改造项目逐渐增加。由于旧改本身资金需求量巨大且具有一定的公益性质，政府和企业单独承担旧改的难度很大，因此PPP成为可用于旧城改造的理想工具和模式。与其他领域的PPP项目明显不同，旧城改造PPP至少涉及政府、企业和居民三方主体，工作内容更为复杂，难点很多且具有不确定性。本文从旧城改造的特点出发，对旧城改造PPP模式及其难点和风险进行了分析，并提出相应的对策和防范思路。