土地是人类赖以生存的基础，是有限的不可替代的宝贵的自然资源。交通运输基础设施，如铁路和公路的线桥隧涵、客货运站场、港航码头、机场以及运输服务区等，均需占用大量土地资源。发展交通基础设施应该在尽可能节约集约用地、提高土地利用率的前提下进行。高速铁路作为区域新进入的交通设施，能够用较节约的土地资源满足交通需求，对保护土地资源、促进可持续发展意义重大。此外，高铁的进入使得区域土地的利用模式和效率产生更积极的渐次性变化，创造更高的土地利用价值。

公租房最初是政府为解决“夹心层”群众的住房问题而推行的保障性住房。公租房的保障性措施主要有实物保障与租赁补贴，低保、低收入住房困难家庭享有实物配租福利，其他符合条件的家庭则享有租赁补贴福利。以重庆市公租房为例，实际建设74万套，累计分配54万套，剩余房源仍未分配；此外公租房投放已有十年，第一批公租房租户5年租期已到，出现房源供需失衡、流动滞缓等问题。参考国外经验，笔者分享公租房租转售管理体系的相关研究与建议。

促销活动及市场情绪逐渐稳定使得今年10 月销售数据较9 月略有改善， 可减轻市场对基本面进一步走弱的担忧。在此时机，投资者可以开始关注 超跌的价值股，如：世茂及融创。因为1）央行于10 月20 日至29 日向 市场净注入了万亿人民币，为市场提供了一些流动性，本次释放量同比、 环比均有明显提升。2）随着开发商持续进行资产处置（2H21 共处置550 亿元资产）和加快核心项目销售（如北京、上海），努力求生存，我们认 为行业违约风险在改善。3）房产税试点的实际影响暂时小于市场预期。 考虑到行业市净率0.8 倍（很多房企小于0.4 倍）的估值，我们认为超跌 的价值股（短期能活下来）以及优质股（长期能跑赢）在年底至1Q22 会 有机会。

行业盈利持续承压，短期业绩仍有压力：受毛利率下行和少数股东损益占 比提升影响，行业延续“增收不增利”表现，2021 年前三季度A 股上市 房企整体营收同比增23.2%，归母净利润则同比下降29.5%，剔除华夏幸 福（亏损134.6 亿）、蓝光发展（亏损67.1 亿）后行业归母净利润仍同比 下降4.2%。三季度末上市房企合同负债余额3.8 万亿元，较2020 年末增 长15.5%，业绩保障度122%，充足预收为后续营收增长提供确定性保障， 但受2017 年以来高地价及新房限价政策等影响，预计结算毛利率承压仍 将对利润端持续产生负面影响。

政策环境综述：多手段调控稳市场，预售监管趋细保交付。21 年以来， 三四线城市房价涨幅与一二线城市的差距逐渐拉大，围绕“稳地价、 稳房价、稳预期”的主题，部分城市出台“限跌令”或二手房指导价， 多手段调控房价稳市场；预售监管频出新政，大部分城市发文加强了 对预售资金等的管控，但同时兼顾了房企流动性压力。

国家对房地产税的探索涉及小产权房的可税性与合法性问题，向小产权房征税具有充足的法理依据和现实需求。通过引入法定租赁权与共有产权制度，结合房产税按租金收入计征的征税方式，旨在建立一种同时解决小产权房的可税性与合法性问题的长效机制，以期进一步推进我国土地产权制度的诱致性变迁以及税收体系的完整化进程。

中国的房地产调控政策经历了多年的演变，正逐步从“一刀切”向“一城一策”转变。但现阶段房地产调控政策缺乏有效的宏观调控的上位法，调控目标和工具也存在相应的不足，进一步影响了最终调控效果的有效发挥。

楼市传统成交旺季“金九银十”今年失色，全国多个城市房地产市场出现量价齐跌现象，甚至有城市成交量出现同比腰斩状况。同时，受调控影响，较大比例的城市去化周期拉长，不少城市出现较为明显的供过于求现象。

今年8月17日，中央财经委召开第十次会议，明确共同富裕标准，其中提到完善住房供应和保障体系。10月15日，《求是》杂志发表文章《扎实推动共同富裕》，共有四处提到房地产。包括推动房地产同实体经济协调发展；增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入；完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题；积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。两次表态中，涉及房地产的内容愈加细化和明晰。虽然大部分提法早已被外界熟知，但若放在“共同富裕”的框架下，便体现出政策方向的一致性，也能对近年来楼市调控的导向有更深刻的认识。