关于城市问题和本质的争论无不因为城市的复杂性。在系统论出现以后，人类才有了可以从整体上认识城市发展问题的有力理论工具。我国以往城市建设的主导力量主要是政府，但社会资本事实上应当具有的主体地位正越来越受到重视，各个方面越来越达成共识：PPP几乎是城市及区域开发绕不开的方式。本文从城市系统视角重新审视了在新型城镇化背景下城市（区域）整体开发PPP的难点、可行性、发展思路及关键模块构建，力求为城市（区域）整体开发PPP项目建立基本的认知方法。

产业园区基础设施是产业园区发挥作用的重要物质基础。很少有人注意到，产业园区基础设施既不属于“产业设施”，也不属于“城市基础设施”，而是一个新的概念——产业基础设施。这一点一直在政府和企业之间存有分歧，因此常常影响政府和社会资本合作中基本的政企关系，有必要从PPP角度对产业园区基础设施进行认真的界定和研究。本文结合我国产业园区发展的现状特点，通过将PPP模式与传统基础设施建设模式对比，探讨了PPP模式在园区基础设施建设中的优越性；从减轻政府财政压力、降低地方债务性风险、推进社会法制建设和发挥市场在资源配置中决定性作用方面，分析了PPP模式在园区基础设施建设中的必要性；同时，通过案例研究，重点提出了园区基础设施建设PPP模式的应用建议，包括界定适合PPP模式的基础设施项目类型，设计PPP合作模式框架，明晰管理者与项目建设方的权责边界，规范PPP合作伙伴选择流程机制，科学设计PPP模式定价机制和建立合理的风险分担机制。

区域整体开发是PPP应用领域重要的拓展方向。镇域经济可能会在未来一个时期大力持续发展。镇域整体开发在镇域经济比较发达、交通区位条件适当的乡镇具有较强的现实可行性。本文针对镇域经济发展现状、特点，以PPP为基本工具，就镇域统筹机制、规划实施单元、投融资规划、产镇融合机制、基层民主法制建设等几个方面提出了建立镇域整体开发机制的建议。

旧城改造是城市永续发展过程中的常态，也是城市运营的重要内容。随着我国城市建设转入新常态，大部分城市大规模造城运动停止，旧城改造项目逐渐增加。由于旧改本身资金需求量巨大且具有一定的公益性质，政府和企业单独承担旧改的难度很大，因此PPP成为可用于旧城改造的理想工具和模式。与其他领域的PPP项目明显不同，旧城改造PPP至少涉及政府、企业和居民三方主体，工作内容更为复杂，难点很多且具有不确定性。本文从旧城改造的特点出发，对旧城改造PPP模式及其难点和风险进行了分析，并提出相应的对策和防范思路。

土地是人类赖以生存的基础，是有限的不可替代的宝贵的自然资源。交通运输基础设施，如铁路和公路的线桥隧涵、客货运站场、港航码头、机场以及运输服务区等，均需占用大量土地资源。发展交通基础设施应该在尽可能节约集约用地、提高土地利用率的前提下进行。高速铁路作为区域新进入的交通设施，能够用较节约的土地资源满足交通需求，对保护土地资源、促进可持续发展意义重大。此外，高铁的进入使得区域土地的利用模式和效率产生更积极的渐次性变化，创造更高的土地利用价值。

公租房最初是政府为解决“夹心层”群众的住房问题而推行的保障性住房。公租房的保障性措施主要有实物保障与租赁补贴，低保、低收入住房困难家庭享有实物配租福利，其他符合条件的家庭则享有租赁补贴福利。以重庆市公租房为例，实际建设74万套，累计分配54万套，剩余房源仍未分配；此外公租房投放已有十年，第一批公租房租户5年租期已到，出现房源供需失衡、流动滞缓等问题。参考国外经验，笔者分享公租房租转售管理体系的相关研究与建议。

促销活动及市场情绪逐渐稳定使得今年10 月销售数据较9 月略有改善， 可减轻市场对基本面进一步走弱的担忧。在此时机，投资者可以开始关注 超跌的价值股，如：世茂及融创。因为1）央行于10 月20 日至29 日向 市场净注入了万亿人民币，为市场提供了一些流动性，本次释放量同比、 环比均有明显提升。2）随着开发商持续进行资产处置（2H21 共处置550 亿元资产）和加快核心项目销售（如北京、上海），努力求生存，我们认 为行业违约风险在改善。3）房产税试点的实际影响暂时小于市场预期。 考虑到行业市净率0.8 倍（很多房企小于0.4 倍）的估值，我们认为超跌 的价值股（短期能活下来）以及优质股（长期能跑赢）在年底至1Q22 会 有机会。

行业盈利持续承压，短期业绩仍有压力：受毛利率下行和少数股东损益占 比提升影响，行业延续“增收不增利”表现，2021 年前三季度A 股上市 房企整体营收同比增23.2%，归母净利润则同比下降29.5%，剔除华夏幸 福（亏损134.6 亿）、蓝光发展（亏损67.1 亿）后行业归母净利润仍同比 下降4.2%。三季度末上市房企合同负债余额3.8 万亿元，较2020 年末增 长15.5%，业绩保障度122%，充足预收为后续营收增长提供确定性保障， 但受2017 年以来高地价及新房限价政策等影响，预计结算毛利率承压仍 将对利润端持续产生负面影响。

政策环境综述：多手段调控稳市场，预售监管趋细保交付。21 年以来， 三四线城市房价涨幅与一二线城市的差距逐渐拉大，围绕“稳地价、 稳房价、稳预期”的主题，部分城市出台“限跌令”或二手房指导价， 多手段调控房价稳市场；预售监管频出新政，大部分城市发文加强了 对预售资金等的管控，但同时兼顾了房企流动性压力。