2021年9月，精装商品住宅整体市场规模同比下滑，除净水器、洗碗机外，大部分部品均随着大盘下降。其中，洗碗机配套规模48.0千套，同比+43.9%，环比+13.6%，表现突出。2021年1-9月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量2443个，同比-8.4%；开盘房间累计数量204.3万套，同比-10.4%。2021年9月，商品住宅开盘精装项目从房间套数规模结构分析，主要分布在华东、二线城市，占比38.4%、72.4%。广州、成都、南京成为9月份全国开盘规模前三甲城市。

本期，我们将继续分析私人投资中的地产投资，通过新屋和成屋市场、地产库存情况、房价以及抵押贷款环境等四大维度分析，尝试建立一套完整的美国地产分析框架，以供投资者参考。

“银十”销售同环比均下降，年末销售压力仍较大。2021 年10 月， 30 城新房销售面积同比增速-26.15%，环比增速为-7.60%。分一二三线 城市来看，同比方面，10 月一、二、三线成交面积增量分别为 -12.79%/-24.62%/-37.72%；环比方面，一、二、三线增速分别为 -12.57%/-24.75%/-30.03%。行业销售拐点从7 月份就已经确立，开始 进入负增长区间，但基本面还未触底，我们认为随着房贷回归合理投 放，部分城市购房政策有所松动，11 月市场销售或略有回暖，但考虑 到新增按揭贷款规模具有不确定性，年末销售仍面临较大压力。

房地产行业对地方政府相当重要。一般公共预算和政府性基金是地 方两大主要账本，2020 年，土地出让金收入在地方政府性基金收入 中占比达91.3%，5 项房地产税收在地方一般公共预算收入中占比 达18.6%。

“银十”爽约，10 月销售延续低迷状态。10 月百强房企实现全口径销售金额8978 亿元，同比下降30.1%，降幅较上月收窄5.9个百分点；若以2019 年为基数，过去两年年复合增速为-1.8%，较上月收窄8.8 个百分点，下行趋势有所缓和。

10 月核心城市新房成交套数同环比均下降。我们统计的11 个城市，10 月新房 成交套数同比-13.4%，环比-16.2%，年初以来累计同比+17.6%，较2019 年累 计同比+18.0%。分结构来看，10 月一线同比+2.8%，环比+4.8%，年初以来累 计同比+28.9%，较2019 年累计同比+29.0%；二线同比-19.7%，环比-23.9%， 年初以来累计同比+13.9%，较2019 年累计同比+14.4%。

国企及优质民企优势扩大，综合运营能力愈发重要。短期来看，在当前行业融资端趋紧、基本面快速下行的背景下，部分房企陷入流动性危机，多数民企更加注重财务安全，收缩投资。