近几年，互联网+房地产成为持续热门的话题，线上看房和购房也成为一种新时尚，在此背景下，研究房企营销模式创新具有重要意义。

全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。房地产税试点将在什么时候以及哪些城市率先落地？其对房地产市场又有什么影响？

面积扩张支撑高速增长确定性的时代或迎来尾声。根据中国物管协会， 20 年中国物管收入1.18 万亿元，同比+12.3%，增速创13 年以来新低。 量价拆分来看，增速放缓主要是新增面积放缓所致，在管规模330 亿 平米，同比+6.6%，创15 年以来新低。分来源来看，主要是以服务社 会化为主的存量房渗透率提高带来的增长减弱。过去几年行业以面积 增长推动的高速增长时代或迎来尾声。企业端，龙头物企关联方交付 贡献在新增面积中占比在21H1 下降至24%，对规模增速贡献下降至 8%，地产交付对企业的贡献边际减弱。存量市场，外拓和收并购的竞 争依然激烈，21Q3 以来的并购窗口期，优质标的的估值依然不便宜。

销售有筑底迹象，按揭贷款放款速度也明显加快。房地产开发投资保持稳定， 房屋竣工增速开始提升。我们认为，房地产开发问题企业的风险逐渐暴露，而 高信用公司的安全边际则逐渐增加。我们看好优秀地产公司的估值上行可能。

我们认为，今年年末明年年初或是一个较好的投资时点，其主要原因有：1）地产“政策 底”或已初步出现，中央持续释放地产利好信号，此前主要聚焦在房企资金压力方面的 缓释，不过12 月6 日中央政治局会议提及要更好满足购房者合理住房需求，促进房地 产业健康发展和良性循环，关注到了目前销售不景气需求较弱的核心矛盾，我们看好后 续需求端政策的进一步松动。2）地产各主体对市场信心的修复仍需要时间，后续行业 基本面仍有下行压力，投资增速也有继续回落的压力，基于地产对全国GDP 和地方财 政的贡献度均较大，Q4 经济增速和地方财政均将面临一定压力，政策调整预期进一步 加强。3）三批集中土拍或通过适当降低土地保证金比例与首次付款比例、适当放宽土 地出让金缴纳期限、适度取消指导价或房价限制等方式缓解房企短期现金流压力、保障 房企盈利空间以适度提高房企的参与度，一定程度上能够解决目前房地产行业利润率走 低的核心矛盾之一。

12 月6 日，中共中央政治局召开会议，会议强调，（1）明年经济工作要稳字当头、稳中求进。（2）宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。（3）推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。新增促进房地产业良性循环和健康发展的表述。

国家统计局公布2021 年1-11 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额13.7 万亿元，同比增长6.0%；新开工18.3 亿平米，同比降9.1%；竣工6.9 亿平米，同比增16.2%；土地购置面积18287 万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519 亿元，同比增长4.5%；商品房销售面积15.8 亿平米，同比增长4.8%；销售额16.2 万亿元，同比增长8.5%；房企到位资金18.3 万亿元，同比增长7.2%。

12 月6 日，中共中央政治局召开会议，整体来看，会议再提“保障性住房”、首提“合理住房需求”和“良性循环”。“合理购房需求”延续了近期中央的一致表态，结合上周银保监会提及“满足改善性住房按揭需求”，我们认为首套刚需及改善性需求将得到更好的支持。中央上次提及“良性循环”要追溯至2017 年中央经济工作会议，其内涵不仅包括行业内部运行机制恢复正常，还包括房地产产业链上下游的平稳运行，从而使得房地产行业与国民经济和双循环格局形成良性互动。

2021 年12 月，政治局会议和中央经济工作会议均强调“推进保障性住房建设”；此前7 月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。核心观点：2022 年保障房建设有望加速推进，但对比棚改，其投资强度较低，实际投资规模相对有限，可能仅拉动2022 年地产投资1-2 个百分点；要真正稳地产，还需政策进一步松动，关注保障房对绿色建筑产业链的拉动。