上半年，中央继续坚守“房住不炒”的定力，保持着房地产政策的连续性和稳定性。土地出让“两集中”政策的推出，加上“三道红线”的降杠杆要求，对房地产企业融资进一步限制；房地产集中度政策随后跟进，从银行资金供给端加快了房地产去金融化的脚步。重拳之下，房地产市场得到了有效调控，但也暴露出了不少风险点。调查显示，岳阳市房地产市场呈现出“市场软、融资难、压力大”的特点。对购房者、房企、银行业、政府等相关市场主体均产生一定的影响，潜在风险值得高度关注。

房地产经济管理工作是一项复杂而又烦琐的系统性工作，目前我国房地产经济的管理实施方面存在许多不足，严重阻碍了该行业的发展。所以，针对影响房地产经济波动因素及应对对策展开分析，具有重要意义。只有全面掌握房地产经济波动规律、影响因素等，采取为政府高效应用房地产反周期行为奠定基础。基于此，本文主要分析了房地产经济波动的影响因素及应对。

10 月16 日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《扎实推动共同富裕》，明确了共同富裕目标下房地产行业的角色定位，为当前去杠杆阵痛下房地产行业下一阶段的发展指明了方向。一是坚持“房住不炒”，抑制投资属性，回归居住属性；二是突出住房保障，强化民生属性，聚焦新市民住房需求；三是加快房地产税改革，合理调节高收入，促进财富再分配。

10 月16 日，《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《扎实推动共同富裕》，明确了共同富裕目标下房地产行业的角色定位，为当前去杠杆阵痛下房地产行业下一阶段的发展指明了方向。一是坚持“房住不炒”，抑制投资属性，回归居住属性；二是突出住房保障，强化民生属性，聚焦新市民住房需求；三是加快房地产税改革，合理调节高收入，促进财富再分配。

11 月30 日，克而瑞发布2021 年11 月房地产公司销售排行，万科单月销售排名第一，实现销售金额530 亿元，碧桂园、保利分别实现单月销售额529 亿元、380 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期574 亿降至380 亿。11 月单月销售过百亿房企为27 家，较去年同期减少13 家，对比2019年同期减少3 家。

98年之前福利分房， 住房建设、 分配由单位、 政府主导。 需房单位的建房计划经批准后， 由政府无偿、 无 期限划拨土地， 由政府或需房单位出资建设公房。 公房建成后依据单位登记、 职工职级等进行分配。  建设资金高度依靠财政拨款。 90%以上的城镇住房建设投资依靠中央和地方政府， 少量靠单位自筹。 以 1975年为例， 政府投入住宅建设投资22.9亿元、 公房维护投资5.8亿元（估算） ， 两项共占财政支出的3.0%， 相当于财政赤字的459.2%。

物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度较强，“优质 优价”利于拓展行业整体发展空间， 从行业发展趋势和公司资源禀赋出发， 建议关注四条主线： 1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司， 推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务； 2） 规模第二梯队的成长型标的，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、 世茂服务； 3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、 宝龙商业、远洋服务、卓越商企； 4）资源禀赋突出的央企物管标的， 推荐中 海物业、保利物业、华润万象生活，建议关注招商积余。

什么是元宇宙地产？ 首先我们需要理解两个概念： 1） 元宇宙是一个 3D 线上虚拟平台，人们可以在上面玩游戏、创造、工作、以及交易加 密货币。 2） 虚拟地产是元宇宙中的房产。每一块地都被赋予了其独一 无二且不可复制的非同质化代币（NFT，即一段代码）并以此来区分 每个地块和每笔交易。游戏开发商和玩家可以在平台上的一级/二级市 场进行购买/出售，并将虚拟房产用于沉浸式的住宅或商业体验。

本周行情： 本周（ 2021.11.22-11.26）恒生物管指数下降 5.8%； YTD 涨幅前三的物管公司分别为中海物业、 滨江服务和正荣服务，涨幅分别为 91.7%、 53.8%和 18.4%。