从全国范围看，人口城镇化率和人口在省际间流动比率的提高均会促进商品住宅价格上涨。具体来看，人口在省际间流动对商品住宅价格的影响要大于人口城镇化率变化对其产生的影响。进一步研究发现，人口流动对商品住宅价格的影响存在区域异质性：人口城镇化率对商品住宅价格的影响在经济最发达的第一类区域并不显著，对第二类和第三类区域的商品住宅价格影响显著，尤其是经济较发达的第二类区域；人口在省际间的流动对第一、二类区域的商品住宅价格都存在显著的正向促进作用，但对第三类区域商品住宅价格的影响呈负相关。为避免经济发达地区住房价格过高，并缓解经济欠发达地区住房空置率过高的问题，需要坚持促进区域经济协调发展，从人口流动的角度出发制定分区域差别化的购房政策，实现人口流动和住房市场发展二者的良性互动，最终将住房主体回归于人。

9 月单月，销售金额、销售面积增速分别为-16%、-13%，目前基本面还未触底，四季度销售下行将继续加快。行业销售拐点在7 月就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，政策层面已是底部，未来若基本面加速恶化，则政策维稳预期将进一步加强。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，从目前中央层面的表态来看，政策导向已经由“紧”转向“稳”，销售大降温趋势下政策托底意图初现，目前可运用的政策工具较多，但“大放水”式放松难再现

9 月，土地购置面积为2997 万平方米，单月同比-2.2%，环比+52.3%；土地成交价款为2700 亿元，单月同比+21.2%，环比+76.9%；土地购置单价为9007元/平方米，单月同比+23.9%，环比+16.2%。1-9 月，土地购置面积为13,730万平方米，累计同比-8.5%；土地成交价款为9347 亿元，累计同比+0.3%；土地购置单价为6808 元/平方米，累计同比+9.7%。

从9 月统计局数据来看，行业基本面依然处于下行通道，但地产金融、调控政策边际改善的曙光已现，政策拐点或将先于基本面拐点到来。我们认为Q4 可能是今年地产股最好的投资时点，核心在于压制地产股的两座大山：利润率和政策，都有望出现边际变化。我们建议从终局思维选择头部房企，享受估值修复空间，同时可以关注彻底转型的部分房企。

国家统计局发布2021 年1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。9 月销售面积1.61 亿平，同比减少 13.2%（前值：-15.6%）；开发投资金额1.45 万亿元，同比减少3.5%（前值：0.3%）；新开工面积1.74 亿平，同比下降13.5%（前值：-16.8%）。

当月投资增速滑至历史低位，土地投资预计仍将承压。9月单月投资增速转负至-3.5%，复 盘08 年以来的几轮地产周期来看，剔除疫情影响的行业停摆期，-3.5%的单月增速为2015/12 以来最低位，仅有2015/11 的单月增速-5.1%低于该值（2015 年底投资增速筑底反升主要系 去库存叠加棚改货币化的刺激）；我们观察到当投资增速下滑至一定节点时（历史数据显 示约为5%），通常行政、货币政策端会趋于宽松。我们认为地产基本面数据及宏观经济下 行持续超预期下，政策已迎来结构化宽松可能性，发力点或在流动性和行业信用的修复上。