近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称《草案》）的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。报告指出，为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，以积极稳妥的方式推进房地产税立法与改革是必要的。

近几年，互联网+房地产成为持续热门的话题，线上看房和购房也成为一种新时尚，在此背景下，研究房企营销模式创新具有重要意义。

全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。房地产税试点将在什么时候以及哪些城市率先落地？其对房地产市场又有什么影响？

面积扩张支撑高速增长确定性的时代或迎来尾声。根据中国物管协会， 20 年中国物管收入1.18 万亿元，同比+12.3%，增速创13 年以来新低。 量价拆分来看，增速放缓主要是新增面积放缓所致，在管规模330 亿 平米，同比+6.6%，创15 年以来新低。分来源来看，主要是以服务社 会化为主的存量房渗透率提高带来的增长减弱。过去几年行业以面积 增长推动的高速增长时代或迎来尾声。企业端，龙头物企关联方交付 贡献在新增面积中占比在21H1 下降至24%，对规模增速贡献下降至 8%，地产交付对企业的贡献边际减弱。存量市场，外拓和收并购的竞 争依然激烈，21Q3 以来的并购窗口期，优质标的的估值依然不便宜。

销售有筑底迹象，按揭贷款放款速度也明显加快。房地产开发投资保持稳定， 房屋竣工增速开始提升。我们认为，房地产开发问题企业的风险逐渐暴露，而 高信用公司的安全边际则逐渐增加。我们看好优秀地产公司的估值上行可能。

我们认为，今年年末明年年初或是一个较好的投资时点，其主要原因有：1）地产“政策 底”或已初步出现，中央持续释放地产利好信号，此前主要聚焦在房企资金压力方面的 缓释，不过12 月6 日中央政治局会议提及要更好满足购房者合理住房需求，促进房地 产业健康发展和良性循环，关注到了目前销售不景气需求较弱的核心矛盾，我们看好后 续需求端政策的进一步松动。2）地产各主体对市场信心的修复仍需要时间，后续行业 基本面仍有下行压力，投资增速也有继续回落的压力，基于地产对全国GDP 和地方财 政的贡献度均较大，Q4 经济增速和地方财政均将面临一定压力，政策调整预期进一步 加强。3）三批集中土拍或通过适当降低土地保证金比例与首次付款比例、适当放宽土 地出让金缴纳期限、适度取消指导价或房价限制等方式缓解房企短期现金流压力、保障 房企盈利空间以适度提高房企的参与度，一定程度上能够解决目前房地产行业利润率走 低的核心矛盾之一。

12 月6 日，中共中央政治局召开会议，会议强调，（1）明年经济工作要稳字当头、稳中求进。（2）宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。（3）推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。新增促进房地产业良性循环和健康发展的表述。