工业化引起的农业剩余劳动力向非农产业转移、农村居民向城市迁移，不仅改变了、并不断改变着人地比例，从而触动了传统的农业家庭经营结构，同时也改变了农产品的供需结构、供需总量和供需形式，农产品的市场化和农业经营活动的效率问题日益突出。所有这些，都集中体现为对农业经营方式和土地产权制度变革的要求愈来愈迫切。

顺德区是我国首个开展社会企业认证工作的地区。研究其社会企业发展历程对总结我国社会企业发展经验有着重要的意义。本研究发现，顺德区人民政府对社会企业发展的敏感度较高，早在2011年就在政府文件里提到了社会企业，并在接下来的近十年时间里发布了一系列扶持社会企业的政策。这一系列政策为顺德区社会企业的蓬勃发展提供了得天独厚的条件。但是，顺德区同样面临着社会企业认证标准科学性有待增强、社会企业扶持力度不足以及社会企业知名度不高等问题。为了解决这些问题，政府要自上而下进行推动，促进社会力量的公共参与以及政社合作机制的建立来进一步推动社会企业的发展。

至暗时刻：行业资金链压力已迫在眉睫：2021年房地产行业呈现出较为罕 见的两极分化的态势，上半年行业多数据指标维持高速增长，销售数据超 预期，土地市场如火如荼，行业一篇欣欣向荣的态势，但进入下半年之后， 行业形式急转直下，市场仿佛一夜入冬，销售数据逐月下跌，土地市场大 量流拍，以恒大为代表的高杠杆民企频频出现爆雷的情况，行业信用风险 不断加剧，而临近年末开发商面临多重的付款压力：压力之一来源于年末 总包方、供应商欠款及农民工工资的刚性支付压力,保守估计开发商在春节 前的应付款压力仅农民工工资一项，应付款金额将达到4568 亿元。压力之 二来源于1 月份到期债务规模持续增压，单月到期债务规模达781 亿元， 债务高峰叠加政策约束和流动性不足，行业面临大量到期压力。

文章从房地产金融市场范围定义与宏观经济市场环境入手，介绍了房地产金融市场的发展沿革，分析了当代房地产金融市场，列举了具有代表性的主要房地产金融产品类型，针对当下蓬勃发展的不动产资产证券化市场给予了解读，并对未来房地产金融趋势做出研判。

2021年，堪称中国楼市跌宕起伏之年，上半年还是万人抢房，下半年房企“爆雷”、成交锐减不绝于耳。那么，2022年楼市走势如何？在坚持房住不炒的总基调下，稳字当头、良性循环成为2022年楼市的关键词。业内人士预计，2022年房地产市场将呈现“前低后高”的走势，随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而走向良性循环。

年初以来申万地产板块涨幅2.34%，位居行业第6（数据截至2022 年1 月5日）。我们认为核心驱动因素在于行业政策底的确认决定了政策博弈的高胜率，并且在年初快速轮动的行情和避险情绪之下进一步凸显板块的性价比优势。此外，政策调整预期的升温也导致博弈节奏的前置。我们认为优质房企有望继续受益于收并购和再融资定向宽松所带来的alpha 机会，同时行业格局优化、行业稳预期、宏观稳增长的诉求下，政策博弈点的丰富有望于一季度末带来阶段性的beta 行情。