国家统计局公布2021 年1-11 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额13.7 万亿元，同比增长6.0%；新开工18.3 亿平米，同比降9.1%；竣工6.9 亿平米，同比增16.2%；土地购置面积18287 万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519 亿元，同比增长4.5%；商品房销售面积15.8 亿平米，同比增长4.8%；销售额16.2 万亿元，同比增长8.5%；房企到位资金18.3 万亿元，同比增长7.2%。

12 月6 日，中共中央政治局召开会议，整体来看，会议再提“保障性住房”、首提“合理住房需求”和“良性循环”。“合理购房需求”延续了近期中央的一致表态，结合上周银保监会提及“满足改善性住房按揭需求”，我们认为首套刚需及改善性需求将得到更好的支持。中央上次提及“良性循环”要追溯至2017 年中央经济工作会议，其内涵不仅包括行业内部运行机制恢复正常，还包括房地产产业链上下游的平稳运行，从而使得房地产行业与国民经济和双循环格局形成良性互动。

2021 年12 月，政治局会议和中央经济工作会议均强调“推进保障性住房建设”；此前7 月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。核心观点：2022 年保障房建设有望加速推进，但对比棚改，其投资强度较低，实际投资规模相对有限，可能仅拉动2022 年地产投资1-2 个百分点；要真正稳地产，还需政策进一步松动，关注保障房对绿色建筑产业链的拉动。

新开工略显疲软，竣工周期可期。2021年1-10月，全国商品住宅新开工面积12.35亿平方米，累计同比下滑6.80%，全国商品住宅竣工面积4.14亿平方米，累计同比增长16.90%。

保障性租赁住房已成为新时代住房保障体系的主体，核心功能为解决人口净流入大城市的“新市民、青年人”等群体住房困难问题，因此其筹集计划与城市人口净增量高度相关。

2021 年12 月8 日至10 日，中央经济工作会议在北京举行，在房住不炒的前提下，会中针对房地产行业更具备托底意味，有望带来明年地方政策的改善空间，优质房企将得到更多的政策倾斜，建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。

2021 年以来发生违约的房企债，从表象原因来看，皆是受到了房地产严监管政策的冲击。 但从违约背后的深层次原因来看，则是“战略定位出现偏差、盲目激进扩张”埋下了风险隐患，在政策趋紧、外部融资受阻的冲击下，最终酿成违约的“恶果”。

全国商品房销售金额11 月下滑速度放缓，与百强房企趋势背离。统计局数据显示，2021 年11 月单月全国商品 房销售金额为1.4 万亿元，同比-16%；全国商品房销售面积为1.5 亿方，同比-14%。11 月全国商品房销售金额 和面积同比下滑幅度相较10 月均有所放缓。2021 年11 月销售均价9,597 元/平方米，环比-1.6%，同比- 2.7%，房企降价跑量回笼资金的态势仍在继续。克而瑞数据显示，2021 年11 月百强房企全口径销售金额同比 增速为-39%，权益口径销售金额同比增速为-42%，相较10 月下滑幅度进一步扩大。11 月百强全口径销售额为 8,452 亿元，占全国商品房销售金额的58%。11 月全国商品房销售和百强房企销售同比走势出现较大背离。

本文首先构建多期动态最优化理论模型，从替代效应和流动性约束效应的角度，分析房价预期对居民家庭风险金融资产配置的影响，并提出研究假说，然后采用中国家庭金融调查（CHFS）数据进行实证分析。研究发现：第一，家庭风险金融资产配置由各类资产的预期收益率、风险以及投资决策者自身的特质共同决定；第二，房价预期上涨与家庭风险金融资产配置呈现显著的负相关关系，这种影响主要是通过替代效应实现的，且随着房价预期上涨幅度的增大，替代效应的负向作用越强烈，而流动性约束效应仅在家庭拥有二（或多）套房的情况下体现。此外，上述影响机制对城镇家庭的解释较强，但对农村家庭则解释较弱。本文实证结论在改变风险金融资产定义以及考虑未来家庭资产配置情况下依然稳健。

刚过去的11月份，素来有着楼市风向标意义的一线城市二手房成交量均出现环比上涨，12月前半个月也延续了该趋势。虽然与去年同期相比，当前成交量仍处于低位，但确实已出现触底回升迹象。