房地产周期是指房地产经济水平起伏波动的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩的阶段。房地产的开发周期主要包括：拿地-开工-施工-预售-竣工-交付等，一般需要2-3 年左右的时间，远高于传统商品的生产销售周期，而销售单价之高与消费频次之低，均与行业的特殊性息息相关。同时，购房者需要在此之后进行装修装饰，并进行购买家电家具等衍生消费行为，最终完成房屋的入住。

国君地产组合指数目前包括四支重点推荐股票：阳光股份、广东明珠、华夏幸福和北京城建,组合权重占比均为25%。收益率方面，以调入指数的当天为起始点：1）2016 年7 月22 日调入：阳光股份累计涨幅为29.1%；2）2016 年3 月25 日调入:广东明珠累计涨幅为38.1%；3）2016年5 月20 日调入：华夏幸福累计涨幅为14.3%；4）2016 年10 月11 日

调入：荣盛发展累计涨幅5.5%。

中洲控股收购华南城控股共计18.6 亿股普通股股份；凤凰股份控股子公司凤凰置业所参股公司南京证券拟启动IPO申报工作；华夏幸福中标固安县高新区综合开发PPP 项目；阳光城拟与长江财富签署合作协议；中关村四环医药共同投资设立华素健康；美好集团中文证券简称变更为美好置业；鼎立股份收购标的宝通天宇已通过国防科工办初步审查；天保基建发行公司债券已获得证监会核准；世茂股份第二期短期融资券发行完毕。

地产跑输大盘。沪深股市本周先涨后跌，上证综指收于3104.27 点。两市成交金额略有回升，两融余额持续增加。行业方面，食品饮料、建材及非银领涨；建筑装饰、电子跌幅居前。SW 地产涨幅为0.35%，跑输大盘。目前地产股投资机会集中在业绩具有高保障、价值低估、资源丰富且布局优化的个股。

价格走势是市场供需水平的真实体现，而成交量规模的走势方向则表明新房市场容量的变化轨迹。我们综合统计局、中国指数研究院、各地房管局及CRIC 数据，依据过去6 年房价年化增速对城市进行分级。

在热点城市加大调控力度时，非热点城市出台补偿性政策。上海、广州继续严查房地产开发企业提价、捂盘情况，而无锡市个人新购成品商品住房时，合同价中包含装修款项的，由本级政府给予购房所缴纳契税 20%的补助。同时，新购存量商办用房时，无锡市给予已缴契税 50%、 16 年年已缴房产税 50%的补助。此举有利于刺激商品房去库存、提升房地产市场活力。 2016 年房地产板块机会仍以结构性行情演变为主，以“转型牛”和“区域主题”为代表，区域主题请关注大北京、大深圳、大上海、川渝和武汉布局的上市公司。

站在目前时点，短期房价涨幅迆大及需求透支、 国庆热点城市调控持续加码、宽松货币环境叠加人民币贬值预期，后续房价走势将何去何从。本篇报告为房价专题系列报告的第一篇，通迆翔实的数据和案例，系统梳理了国外主流国家房价走势及觃律、不同利率和汇率等组合下房价表现、 历次房价下跌的成因及后续走势

房企融资跟踪：房企业上半年融资环境相对宽松，但下半年出现逐渐收紧态势。房企到位资金在三季度出现同比下滑，但仍保持高位。房企融资方面： 股权融资： 2016 年以来共有 41家房企启动了股权融资计划，共融资 2304 亿元； 公司债： 三季度房地产企业成功发行公司债 38 个，合计规模达 495 亿元； 中票： 三季度房企共发行中票 14 个，计划发行规模为 193 亿元；信托贷款： 三季度上市房地产信托 216 个，合计规模达 680 亿。

中国的房地产行业从 98 年房改开始发展到现在，经历了行业发展最轰轰烈烈的“黄金时代”。在这 10 余年的发展过程中，房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展，行业逐步成为国家重要的支柱产业， GDP 稳定增长的基础。 随着增量规模的积累，行业将从“增量时代”进入“存量时代”， 建议关注不动产经营、存量交易服务、房地产金融服务以及改造更新服务四个子行业的投资机遇。

地产跑输大盘。沪指本周行业板块普涨。截至本周五，沪指收报 3090.94 点，周涨幅为 0.89%。涨幅前四的板块为 SW 建筑装饰、SW 有色金属、 SW 电子、 SW 建筑材料，分别上涨 3.27%、 2.44%、 1.51%、 1.23%。 SW 地产跌幅为 0.15%，地产跑输大盘。目前地产股投资机会集中在业绩具有高保障、价值低估、资源丰富且布局优化的个股。